Hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai vô hiệu do sử dụng ngoại tệ

Tác giả: N.T.T.Đ

Link bản án: http://caselaw.vn/ban-an/H6ebFW5OWU

Hiện nay, vẫn còn tình trạng sử dụng ngoại hối để thanh toán trong các giao dịch dân sự, mặc dù đã có những quy định hạn chế tại Pháp lệnh ngoại hối năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2013 và Thông tư 32/2013/TT-NHNN được sửa đổi bởi Thông tư 16/2015/TT-NHNN. Theo quy định, các giao dịch này có thể sẽ bị vô hiệu.

(Ảnh: Sưu tầm)

Cụ thể, tại 01 vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, Nguyên đơn và Bị đơn đã ký kết “Thỏa thuận đặt cọc” số 0410/TTĐCHKT ngày 20/9/2010 để đặt cọc mua căn hộ cao cấp bằng đồng Đô-la Mỹ (USD) và thực tế đã thanh toán bằng đồng USD. Khi giải quyết tranh chấp, Hội đồng xét xử cấp Sơ thẩm đã tuyên: “...Thỏa thuận đặt cọc” số 0410/TTĐCHKT ngày 20/9/2010 và các phiếu thu do BĐ_Công ty An Phú lập thể hiện giao dịch giữa hai bên bằng đô la Mỹ là vi phạm Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối năm 2005, vi phạm Điều 127, 128 Bộ luật dân sự. Vì vậy cả bà NĐ_Đào và BĐ_Công ty An Phú đều có lỗi trong việc làm cho giao dịch đặt cọc vô hiệu. Do “Thỏa thuận đặt cọc” số 0410/TTĐCHKT ngày 20/9/2010 vô hiệu ngay từ thời Điểm ký kết nên yêu cầu của nguyên đơn tuyên Thỏa thụận đặt cọc số 0410/TTĐC.HKT ngày 20/9/2010 ký giữa BĐ_Công ty An Phú và bà NĐ_Đào vô hiệu và BĐ_Công ty An Phú trả lại số tiền đặt cọc là phù hợp với quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự: “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.”.

Phán quyết trên đã cho chúng ta thấy được hậu quả pháp lý của việc giao dịch bằng ngoại hối, trừ một số trường hợp được phép, là các giao dịch này vô hiệu và các bên sẽ phải hoàn trả nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, các bên thường không muốn hoàn trả và cũng không muốn nhận lại mà hướng đến việc tiếp tục thực hiện giao dịch để đạt được những mục đích của mình. Việc bất chấp và phớt lờ các quy định về sử dụng ngoại hối sẽ là một điểm yếu pháp lý mà từ đó giao dịch sẽ rơi vào tình trạng “treo vô hiệu” bất kỳ khi nào nếu xảy ra tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối năm 2005 đã được sửa đổi bổ sung bởi Khoản 13 Điều 1 Pháp lệnh sửa đổi Pháp lệnh ngoại hối năm 2013: “Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.” Như vậy các hoạt động sau thì không được thực hiện bằng ngoại hối: giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác. Các trường hợp được sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam cũng đã được quy định chi tiết tại Điều 4 Thông tư 32/2013/TT-NHNN được sửa đổi bởi Thông tư 16/2015/TT-NHNN.

Thực tế, các giao dịch vẫn diễn ra hằng ngày và đa số các chủ thể cho rằng cái nào xong thì cho qua vì tin rằng sẽ không bị phát hiện và không xảy ra trong chấp. Tuy nhiên, vì chính quan niệm vậy mà chính họ đã tự tạo ra cho đối phương quyền“trả lại”, các bên không thể win-win. Do vậy, khi tham gia vào các giao dịch có sử dụng ngoại hối, chúng ta cân nhắc kỹ trước khi ký kết để đảm bảo việc tuân thủ quy định pháp luật vì suy cho cùng dù việc vi phạm có thể mang lợi ích nhưng cũng có rủi ro kèm theo.