DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 17/2024^[I]

ÁN LỆ SỐ .../2024/AL

Về xác định tài sản chung của vợ chồng

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua vào ngày ... tháng ... năm 2024 và được công bố theo Quyết định số .../QĐ-CA ngày ... tháng ... năm 2024 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 02/2022/HNGĐ-GĐT ngày 13/01/2022 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp tranh chấp ly hôn và chia tài sản khi ly hôn” giữa nguyên đơn là ông E với bị đơn là bà Nguyễn Thị Ngọc C; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Ngọc B và ông Nguyễn Kim D.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 8, 9, 10 và 11 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Một bên vợ hoặc chồng giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi vợ chồng đăng ký kết hôn, nhưng trước đó hai bên đã có tờ khai đăng ký kết hôn và đã tổ chức lễ cưới. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác nhận chuyển nhượng cho vợ, chồng.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, Tòa án phải xác định quyền sử dụng đất do một bên nhận chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Khoản 13 Điều 3; Điều 33; Điều 43; Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.

Từ khoá của án lệ:

“Tài sản chung”; “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “Tờ khai đăng ký kết hôn”.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn là ông E và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Lê Nguyễn Vi V trình bày: Ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C kết hôn ngày 06/8/2013 tại Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định. Ngày 02/11/2016, ông E xin ly hôn bà C; về con chung và nợ chung: không có và không yêu cầu Tòa án giải quyết; về tài sản chung gồm có:

- Các thiết bị máy móc, vật dụng điện tử ông đã mua trước và trong thời kỳ hôn nhân gồm: tủ lạnh, tivi, máy giặt, lò vi sóng, máy nén khí có tổng trị giá gần 50.000.000 đồng. Ông yêu cầu chia các tài sản trên nhưng sau đó ông tự nguyện rút yêu cầu này.

- Diện tích 1.288m² tại Thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Bình Thuận: diện tích đất nêu trên có nguồn gốc của vợ chồng ông nhận chuyển nhượng của ông Trần Minh P, bà Nguyễn Thị P1 với giá 600.000.000 đồng. Vợ chồng ông ký hợp đồng mua bán với ông P, bà P1 bằng giấy viết tay ngày 05/10/2013 với tổng diện tích 1.288m² đất, nhưng chỉ có 589,8m² đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ngày 08/10/2013, vợ chồng ông và vợ chồng ông P, bà P1 đến Văn phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng 589,8m² và trả trước số tiền 322.000.000 đồng, diện tích đất còn lại chờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ làm thủ tục chuyển nhượng sau. Đến ngày 08/4/2014, vợ chồng ông P, bà P1 và vợ chồng ông đến Văn phòng công chứng Lương P để làm hợp đồng chuyển nhượng diện tích 590,7m² đất mà ông P, bà P1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vợ chồng ông đã giao đủ tiền chuyển nhượng. Tuy nhiên, bà C đã hai lần lừa dối ông với lý do ông là người nước ngoài, không thể đứng tên trong hợp đồng nên để bà C đứng tên, nhưng bà C lại để cho ông Nguyễn Kim D, bà Nguyễn Thị Ngọc B (là anh, chị của bà C) đứng tên trong hợp đồng với tư cách là người mua đất, cụ thể như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/10/2013, ông Trần Minh P, bà Nguyễn Thị P1 và chị Trần Thị Minh P2 (con của ông P, bà P1) chuyển nhượng cho bà C, bà B diện tích 589,8m² đất, thửa số 57, tờ bản đồ số 03, với giá 249.900.000 đồng, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng S.

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/4/2014, ông Trần Minh P, bà Nguyễn Thị P1 chuyển nhượng cho ông Nguyễn Kim D diện tích 590,7m² đất, thửa số 57, tờ bản đồ 335 với giá 100.000.000 đồng, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng S.

Đến tháng 6/2014, ông và bà C xin được giấy phép xây dựng và đã xây căn nhà cấp 3B diện tích 173,85m² với giá khoảng 700.000.000 đồng.

- Diện tích 600m² đất tại Thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Bình Thuận: diện tích đất nêu trên có nguồn gốc của vợ chồng ông nhận chuyển nhượng của bà Trần Thị N với giá 280.000.000 đồng theo Giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 09/7/2013. Các bên đã lập thành 02 hợp đồng chuyển nhượng như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/7/2013, bà Trần Thị N và chị Trần Thị Huyền M (con của bà N) chuyển nhượng cho bà C diện tích 291,3m2, thửa số 56, tờ bản đồ số 3 (sau này được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thửa số 58, tờ bản đồ số 335) tại Thôn H, xã T, huyện B với giá 100.000.000 đồng, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng S.

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/9/2014, bà Trần Thị N và chị Trần Thị Huyền M (con của bà N) chuyển nhượng cho bà C diện tích 261,4m² đất, thửa số 67, tờ bản đồ số 335 tại Thôn H, xã T, huyện B với giá 130.000.000 đồng, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng S.

Nguồn tiền mua các thửa đất nêu trên là của ông đưa cho bà C. Nhưng vì hạn chế ngôn ngữ, tin tưởng bà C và ông là người nước ngoài, không được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông đã để cho bà C đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay ông đề nghị Tòa án chia đôi tài sản chung của ông và bà C là căn nhà cấp 3B và diện tích 1.888m² đất nêu trên, với tổng số tiền là 1.630.000.000 đồng.

Bị đơn là bà Nguyễn Thị Ngọc C trình bày: Bà thống nhất với lời khai của ông E về việc kết hôn và con chung. Nay ông E xin ly hôn, bà đồng ý. Về nợ chung: Bà và ông E có nợ của bà Trần Thị Tố U số tiền 300.000.000 đồng, giấy nợ hiện ông E đang giữ nên bà không có yêu cầu Tòa án giải quyết số tiền này. Về tài sản chung: vợ chồng bà không có tài sản chung. Các tài sản mà ông E trình bày như trên là tài sản riêng của bà và các anh, chị của bà, cụ thể như sau:

- Diện tích 552,7m² đất bà mua của bà Trần Thị N bằng tiền tích lũy riêng của bà trước khi biết ông E, thể hiện tại giấy viết tay thỏa thuận mua bán nhà đất ngày 09/7/2013.

- Diện tích 589,8m² đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh Bình Thuận cấp ngày 15/11/2013 đứng tên bà Nguyễn Thị Ngọc C và bà Nguyễn Thị Ngọc B) có nguồn gốc ông Trần Minh P, bà Nguyễn Thị P1 chuyển nhượng cho bà B và bà nhưng bà B có 85% trên tổng giá trị, bà chỉ có 15% bằng nguồn tiền riêng mà bà có trước hôn nhân.

- Diện tích 590,7m² đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh Bình Thuận cấp ngày 08/5/2014 đứng tên ông Nguyễn Kim D) là của ông D nhận chuyển nhượng của ông Trần Minh P, bà Nguyễn Thị P1, không liên quan đến bà nhưng ông D đồng ý cho bà quản lý và sử dụng.

- Về căn nhà: là tiền của ông D, bà B và bà góp lại để xây dựng, bà chỉ có một phần nhỏ và là người đại diện đứng ra quản lý.

Bà không nhận tiền của ông E để mua các thửa đất nêu trên và xây dựng nhà như ông E trình bày .

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Ngọc B trình bày: Tháng 11/2013, bà có mua một lô đất của ông Trần Minh P, bà Nguyễn Thị P1 thông qua bà C. Vì bà C đã ký hợp đồng mua đất với ông P và đặt cọc 50.000.000 đồng nhưng sau đó vợ chồng bà C lục đục, không có đủ tiền mua đất nên bà đã mua lại diện tích đất này với giá 500.000 đồng/m² theo diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng số tiền là 322.000.000 đồng, nhưng do phát sinh 108m² đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm trong lô đất bà mua nên hai bên thương lượng mỗi bên chịu thiệt 50%, bà không nhớ chính xác là bao nhiêu. Bà là người thương lượng, trao đổi với anh Trần Minh Q (con trai ông P) và giao tiền cho gia đình ông P. Tiền mua đất là của gia đình bà tích góp, bà C chỉ có 50.000.000 đồng tiền đặt cọc ban đầu. Nay ông E yêu cầu chia quyền sử dụng đất bà không đồng ý vì đây là đất của bà, bà chỉ nhờ bà C đứng tên hộ để thuận tiện mua bán giao dịch.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyên Kim D trình bày: đầu năm 2013, sau khi kết hôn, vợ chồng em gái của ông là bà C có dự định mua đất tại xóm D để xây nhà kinh doanh nhưng không đủ năng lực tài chính nên có đề nghị anh, chị trong gia đình cho mượn. Tuy nhiên, sau đó vợ chồng bà C hay xích mích, bất hòa nên lại thôi. Vì thế bà B đã giúp bà C mua 589,8m² đất của ông P đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn diện tích 590,7m² đất chưa làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chờ làm xong mới tính tiếp. Sau đó, ông giúp việc xây dựng nhà trong thời gian 02 năm. Đến tháng 4/2014, diện tích đất còn lại đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông mua của ông P, bà P1 với giá 250.000.000 đồng. Ông là người giao tiền cho ông P, bà P1 tại Văn phòng Công chứng S. Đây là tài sản của riêng ông nên ông không đồng ý chia theo yêu cầu của ông E.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trần Thị N trình bày: ngày 09/7/2013, bà và các thành viên trong gia đình cùng thống nhất chuyển nhượng cho vợ chồng ông E và bà C diện tích 600m² đất tại thôn H, xã T với giá 280.000.000 đồng, thanh toán tiền bằng nhiều đợt. Đến ngày 26/9/2014, hai bên mới ra phòng công chứng ký hợp đồng để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà nhận tiền chuyển nhượng đất cho bà C và ông E giao tại phòng công chứng. Bà C nói ông E là người nước ngoài, không biết tiếng việt và không được phép nhận chuyển nhượng đất tại Việt Nam nên bà C đại diện đứng tên tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất với bà. Bà xác nhận chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông E và bà C, ông E ký hợp đồng chuyển nhượng với tư cách là chồng của bà C, không chuyển nhượng cho cá nhân bà C.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Trần Minh P, bà Nguyên Thị P1 trình bày: ngày 05/10/2013, vợ chồng ông bà chuyển nhượng cho ông E và bà C diện tích 1.288m² (trong đó 589,8m² đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, diện tích còn lại đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) tại thôn H, xã T với giá 600.000.000 đồng. Hai bên chỉ làm giấy viết tay, có chữ ký của ông E, nhưng sau này làm hợp đồng chính thức thì không ghi tên ông E, do bà C giải thích là ông E là người nước ngoài không biết tiếng Việt và cũng không được phép nhận chuyển nhượng đất tại Việt Nam nên không được đứng tên tại hợp đồng. Vợ chồng ông, bà đã nhận đủ tiền chuyển nhượng do bà C giao, ông E không tham gia giao nhận tiền mua bán đất. Vợ chồng bà chuyển nhượng cho vợ chồng bà C và ông E diện tích 1.288m² đất nhưng được ký kết thành 2 lần. Lần 1 là đối với diện tích đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công chứng viên đến nhà ông bà để vợ chồng ông bà và con là chị Trần Thị Minh P2 ký vào hợp đồng; lần 2 là đối với diện tích đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông, bà đi cùng bà C và ông D tới phòng công chứng để ký hợp đồng. Khi đó ông, bà không để ý ai ký vào hợp đồng do ông mắt kém, còn bà thì không biết chữ nên chỉ ký tên và điểm chỉ theo hướng dẫn của công chứng viên. Vợ chồng ông bà xác định chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà C và ông E.

Tại Bản án hôn nhân và gia đình sơ thẩm số 34/2017/HNGĐ-ST ngày 30/11/2017, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận quyết định:

- Công nhận sự thuận tình ly hôn giữa ông E với bà Nguyễn Thị Ngọc C. Ông E được ly hôn với bà Nguyễn Thị Ngọc C.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông E về việc rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với các tài sản như máy nén khí, tủ lạnh... có giá trị 50.000.000 đồng. Đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu khởi nguyên đơn đã rút.

Chấp nhận yêu cầu chia tài sản của nguyên đơn E về việc chia tài sản khi ly hôn với bà Nguyễn Thị Ngọc C.

Xác định tài sản chung của vợ chồng ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân là diện tích 1.888m² đất thuộc các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 214308 ngày 15/11/2013; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 735727 ngày 22/10/2014; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 237780 ngày 22/7/2013; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 214310 ngày 15/11/2013; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 681961 ngày 08/5/2014 đều được UBND huyện B cấp. 01 (một) căn nhà cấp 3B diện tích xây dựng 173,85m2, diện tích sàn 173,85m² chiều cao công trình 7,091m, kết cấu xây dựng nhà: tường gạch, trụ cột gô; trụ cột hành lang bê tông cốt thép, lan can rộng 20cm ốp gạch ceramic khung hoa, trụ lục bình, cửa Pano gô, tay cầm cầu thang bằng gô, sàn gô. Nhà và đất tọa lạc tại thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Bình Thuận. Tống giá trị tài sản là 3.104.426.000 đồng.

Xác định công sức đóng góp của vợ chồng là ngang nhau. Chia phần mỗi người được nhận giá trị tài sản là 1.552.213.000 đồng. Giao bà Nguyễn Thị Ngọc C được quyền sở hữu, quản lý và sử dụng diện tích 1.888m2 đất và 01 căn nhà cấp 3B diện tích xây dựng 173,85m2, diện tích sàn 173,85m2 chiều cao công trình 7,091m, kết cấu xây dựng nhà: tường gạch, trụ cột gô, trụ cột hành lang bê tông cốt thép, lan can rộng 20cm ốp gạch ceramic khung hoa, trụ lục bình, cửa Pano gô, tay cầm cầu thang bằng gô, sàn gô. Nhà và đất đều tọa lạc tại thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Bình Thuận, đất đã được UBND huyện B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 214308 ngày 15/11/2013; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 735727 ngày 22/10/2014; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 237780 ngày 22/7/2013; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 214310 ngày 15/11/2013; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 681961 ngày 08/5/2014.

Bà Nguyễn Thị Ngọc C có nghĩa vụ hoàn lại cho ông E số tiền 1.552.213.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, lãi suất chậm thi hành án, chi phí thẩm định tại chỗ và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 07/12/2017, bà C, ông D, bà B kháng cáo bản án sơ thẩm về phần chia tài sản chung.

Ngày 13/12/2017, ông E kháng cáo yêu cầu định giá lại căn nhà có diện tích xây dựng là 173,85m² và diện tích 1.888m² đất tại thôn H, xã T và đề nghị miễn tiền án phí cho ông.

Tại Bản án hôn nhân và gia đình phúc thẩm số 04/2019/HNGĐ-PT ngày 05/3/2019, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Chấp nhận kháng cáo của ông E, bà Nguyễn Thị Ngọc C, bà Nguyễn Thị Ngọc B và ông Nguyễn Kim D. Sửa bản án sơ thẩm:

a/ Xác định tài sản chung vợ chồng ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C có trong thời kỳ hôn nhân là:

+ Thửa đất số 67, tờ bản đồ số 355, tọa lạc tại thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Bình Thuận; đã được UBND huyện B cấp GCNQSDĐ số B S 735727 ngày 22/10/2014 đứng tên bà Nguyễn Thị Ngọc C. Giá trị QSDĐ tạm tính theo Chứng thư thẩm định giá của Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá M ngày 07/6/2017 là 282.312.000 đồng.

+ E diện tích đất tại thửa số 57, tờ bản đồ số 03, tọa lạc tại Xóm C, thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Bình Thuận; đã được UBND huyện B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 214308 ngày 15/11/2013 đứng tên bà Nguyễn Thị Ngọc C và số BQ 214310 ngày 15/11/2013 đứng tên bà Nguyễn Thị Ngọc B. Giá trị quyền sử dụng đất tạm tính theo Chứng thư thẩm định giá của Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá M ngày 07/6/2017 là 318.492.000 đồng.

+ 01 Căn nhà cấp 3B xây dựng trên thửa đất số 57, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Bình Thuận; diện tích xây dựng 173,85m², diện tích sàn 173,85m2, chiều cao công trình 7,091m; kết cấu nhà tường gạch, trụ cột gô, trụ cột hành lang bê tông cốt thép, lan can rộng 20cm ốp gạch ceramic khung hoa, trụ lục bình, cửa pano gô, tây cầm cầu thang bằng gô, sàn gô. Giá trị nhà tạm tính theo Chứng thư thẩm định giá của Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá M ngày 07/6/2017 là 1.232.569.663 đồng.

b/ Giao cho bà C được sử dụng toàn bộ diện tích đất và sở hữu căn nhà nêu trên.

c/ Buộc bà C thối trả cho ông E 30% giá trị quyền sử dụng đất, tạm tính là 180.241.200 đồng và 20% giá trị nhà tạm tính là 246.514.000 đồng trong trường hợp nhà đất lên hay xuống thì bà C vẫn phải thối trả cho ông E 30% giá trị đất và 20% giá trị nhà tại thời điểm thi hành án.

Tổng giá trị tài sản (tạm tính) ông E được nhận là 426.755.000 đồng.

Tổng giá trị tài sản (tạm tính) bà Nguyễn Thị Ngọc C được nhận là 1.406.618.436 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về lãi suất chậm thi hành án, chi phí thẩm định tại chỗ và án phí.

Ngày 22/5/2019, ông E có đơn đề nghị xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên.

Ngày 23/11/2021, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 10/2021/KN-HNGĐ đối với Bản án hôn nhân và gia đình phúc thẩm số 04/2019/HNGĐ-PT ngày 05/3/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp ly hôn và chia tài sản khi ly hôn” nguyên đơn là ông E với bị đơn là bà Nguyễn Thị Ngọc C; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án hôn nhân và gia đình phúc thẩm số 04/2019/HNGĐ-PT ngày 05/3/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án hôn nhân và gia đình sơ thẩm số 34/2017/HNGĐ-ST ngày 30/11/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận về phần chia tài sản chung; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật; Tạm đình chỉ thi hành Bản án hôn nhân và gia đình phúc thẩm số 04/2019/HNGĐ-PT ngày 05/3/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về phần tài sản chung cho đến khi có quyết định giám đốc thẩm.

Tại phiên họp giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 10/2021/KN-HNGĐ ngày 23/11/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về quan hệ hôn nhân: Ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C kết hôn ngày ngày 06/8/2013 tại Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định. Sau một thời gian chung sống, do tình cảm không còn nên ông, bà đều thuận tình ly hôn. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm công nhận ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C thuận tình ly hôn là có căn cứ.

[2] Về việc xác định tài sản chung của vợ chồng:

[3] Đối với thửa đất số 67, tờ bản đồ số 335 diện tích 261,4 m², tại thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Bình Thuận:

[4] Ngày 26/9/2014, bà Trần Thị N và chị Trần Thị Huyền M (con của bà N) chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Ngọc C thửa đất số 67, tờ bản đồ số 335 diện tích 261,4 m² đất tại thôn H, xã T, huyện B với giá 130.000.000 đồng, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng S. Tại Giấy nhận tiền ngày 26/9/2014, thể hiện bên giao tiền mua đất là ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C. Bà Trần Thị N xác định bà chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho vợ chồng ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C.

[5] Mặc dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Nguyễn Thị Ngọc C nhưng thửa đất nêu trên được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và bà Nguyễn Thị Ngọc C không có tài liệu chứng minh đó là tài sản riêng nên Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định thửa đất này là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C là có căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và mục b Điều 3 Nghị quyết số 02/2000/NQ- HĐTP ngày 23/12/2000 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

[6] Đối với thửa đất số 58, tờ bản đồ số 335 diện tích 291,3m² đất tại Thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Bình Thuận:

[7] Ngày 09/7/2013, bà Trần Thị N và chị Trần Thị Huyền M (con của bà N) chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Ngọc C thửa đất số 56, tờ bản đồ số 3 (nay là thửa đất 58, tờ bản đồ số 335) diện tích 291,3m² đất tại Thôn H, xã T, huyện B với giá 100.000.000 đồng, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng S. Ngày 22/7/2013, bà Nguyễn Thị Ngọc C được Ủy ban nhân dân huyện B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[8] Ông E cho rằng 291,3m² đất nêu trên là tài sản chung của vợ chồng nên yêu cầu được chia 1/2 thửa đất. Bà Nguyễn Thị Ngọc C cho rằng diện tích đất trên là tài sản riêng của bà mua từ trước khi kết hôn với ông E, nguồn tiền là của cá nhân bà.

[9] Tuy nhiên, theo xác nhận của bà Trần Thị N thì bà chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho vợ chồng ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C. Bà Trần Thị N còn cho rằng do bà Nguyễn Thị Ngọc C nói ông E là người nước ngoài nên không được đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng không được mua đất tại Việt Nam. Theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2003 thì người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Do đó, chỉ có mình bà Nguyễn Thị Ngọc C đứng tên (là bên nhận chuyển nhượng) tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên và ngày 22/7/2013, Ủy ban nhân dân huyện B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Nguyễn Thị Ngọc C là phù hợp với lời khai của ông E và bà Trần Thị N.

[10] Mặc dù Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/7/2013 được ký trước khi ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C đăng ký kết hôn (ngày 06/8/2013) nhưng ngày 16/4/2013, ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C đã có tờ khai đăng ký kết hôn và đã tổ chức lễ cưới vào tháng 7/2013.

[11] Do đó, có cơ sở xác định thửa đất số 58, tờ bản đồ số 335 diện tích 219,3 m2 đất là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C. Tòa án cấp sơ thẩm xác định là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C là có căn cứ. Tòa án cấp phúc thẩm xác định là tài sản riêng của bà Nguyễn Thị Ngọc C là không đúng.

[12] Đối với thửa đất số 57, tờ bản đồ số 3 diện tích 589,8m² và thửa đất số 57, tờ bản đồ số 335 diện tích 590,7m² đất tại thôn H, xã T, huyện Bình:

[13] Ngày 05/10/2013, ông Trần Minh P, bà Nguyễn Thị P1 cùng 08 người con chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Ngọc C diện tích 1.288m² đất, tờ bản đồ số 335 với giá 500.000đ/m² (trong đó diện tích 589,8m² đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), hợp đồng được viết bằng tay, không được công chứng, chứng thực nhưng có chữ ký của bà Nguyễn Thị Ngọc C và ông E. Khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 08/10/2013 và ngày 08/4/2014 thì phần đất nêu trên được tách làm 2, theo đó bà Nguyễn Thị Ngọc C, bà Nguyễn Thị Ngọc B đứng tên nhận chuyển nhượng diện tích 589,8 m2 đất; ông Nguyễn Kim D đứng tên nhận chuyển nhượng diện tích 590,7m² đất (bà Nguyễn Thị Ngọc B, ông Nguyễn Kim D là anh, chị của bà Nguyễn Thị Ngọc C).

[14] Trên cơ sở các hợp đồng nêu trên, ngày 15/11/2013, bà Nguyễn Thị Ngọc C, bà Nguyễn Thị Ngọc B mỗi người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng nhưng đều cùng 01 thửa số 57, tờ bản đồ số 3, diện tích 589,8m² đất và ông Nguyễn Kim D cũng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 08/5/2014 đối với thửa đất số 57, tờ bản đồ số 335, diện tích 590,7m² đất.

[15] Ông E cho rằng các thửa đất trên là tài sản chung của vợ chồng nên đề nghị được chia 1/2 nhưng bà Nguyễn Thị Ngọc C, bà Nguyễn Thị Ngọc B và ông Nguyễn Kim D không đồng ý vì cho rằng đây là tài sản riêng của bà Nguyễn Thị Ngọc C, bà Nguyễn Thị Ngọc B và ông Nguyễn Kim D.

[16] Tuy nhiên, ông Trần Minh P và bà Nguyễn Thị P1 (người chuyển nhượng quyền sử dụng đất) xác định chỉ chuyển nhượng đất cho ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C, không chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Ngọc B và ông Nguyễn Kim D. Ông Trần Minh P và bà Nguyễn Thị P1 trình bày bà Nguyễn Thị Ngọc C nói ông E là người nước ngoài nên không được mua đất tại Việt Nam. Tại thời điểm này, Luật Đất đai năm 2003 cũng không cho phép người nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Như vậy, lời khai của ông Trần Minh P, bà Nguyễn Thị P1 và ông E là có cơ sở.

[17] Trên thực tế, bà Nguyễn Thị Ngọc B và ông Nguyễn Kim D cũng không quản lý, sử dụng các thửa đất nêu trên mà do ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C quản lý, sử dụng và xây dựng căn nhà trên thửa đất số 57, tờ bản đồ số 3. Khi xây dựng nhà, ông Phan Hồng K (người thi công xây dựng nhà) xác nhận ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C là người trả tiền xây dựng nhà.

[18] Như vậy, có cơ sở xác định nhà và đất tại thửa đất số 57, tờ bản đồ số 3, diện tích 589,8 m² và thửa đất số 57, tờ bản đồ số 335, diện tích 590,7 m2 đất là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C, không phải là tài sản của bà Nguyễn Thị Ngọc B và ông Nguyễn Kim D.

[19] Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng chỉ có 1/2 thửa đất số 57, tờ bản đồ số 3, (diện tích 589,8 m² đất/2) là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C, còn 1/2 thửa đất số 57, tờ bản đồ số 3 (diện tích 589,8 m² đất/2) là tài sản của bà Nguyễn Thị Ngọc B và thửa số 57, tờ bản đồ số 335, diện tích 590,7 m² đất là tài sản của ông Nguyễn Kim D là không có căn cứ.

[20] Tòa án cấp sơ thẩm xác định các thửa đất nêu trên là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C là đúng. Tuy nhiên, tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 15/11/2013 thì thửa số 57, tờ bản đồ số 3, diện tích 589,8 m² đứng tên bà Nguyễn Thị Ngọc B và thửa đất số 57, tờ bản đồ số 335 diện tích 590,7m² đất đứng tên ông Nguyễn Kim D nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét tính hợp pháp của 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên là chưa giải quyết triệt để vụ án.

[21] Về việc phân chia tài sản chung: Tòa án cấp phúc thẩm chia công sức đóng góp của mỗi bên trong việc tạo dựng tài sản là các thửa đất theo tỷ lệ bà Nguyễn Thị Ngọc C được hưởng 70%, ông E được hưởng 30% là chưa đảm bảo quyền lợi của ông E và không phù hợp với nguyên tắc chia tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng công sức đóng góp đối với quyền sử dụng đất của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C là ngang nhau nên chia đôi giá trị quyền sử dụng đất là có căn cứ. Riêng về giá trị nhà, Tòa án cấp phúc thẩm xác định căn nhà xây dựng trên thửa đất số 57, tờ bản đồ số 3 là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C nhưng cho rằng khi xây dựng nhà ông E bỏ đi nơi khác sống, một mình bà Nguyễn Thị Ngọc C xây dựng hoàn thiện ngôi nhà nên chia cho ông E được hưởng 20% giá trị ngôi nhà là phù hợp.

[22] Về việc định giá tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại Tòa án cấp phúc thẩm: trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã căn cứ Chứng thư thẩm định giá ngày 07/6/2017 của Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá M để xác định giá trị quyền sử dụng đất (gồm thửa đất số 58, 67, 57) là 1.871.856.000 đồng, công trình xây dựng và tài sản trên đất là 1.232.570.000 đồng. Ông E cho rằng việc định giá của Tòa án cấp sơ thẩm là không đúng nên đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm tiến hành định giá lại các tài sản nêu trên. Tòa án cấp phúc thẩm đã ủy thác cho Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận tiến hành định giá lại đối với nhà đất đang tranh chấp nhưng cho rằng do bà Nguyễn Thị Ngọc C không hợp tác nên không định giá lại được. Vì vậy, đại diện theo ủy quyền của ông E là bà Lê Nguyễn Vi V mời Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá M định giá lại tài sản thì giá trị quyền sử dụng đất là 3.825.172.400 đồng, công trình xây dựng và tài sản trên đất là 1.232.555.089 đồng (theo Chứng thư thẩm định giá ngày 25/10/2018). Tuy nhiên, Tòa án cấp phúc thẩm xác định việc định giá lại tài sản nêu trên là không cần thiết và giải quyết trên cơ sở kết quả định giá tài sản của Tòa án cấp sơ thẩm là không bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của ông E.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 337, khoản 1 Điều 342, khoản 3 Điều 343, khoản 1, 2 Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 10/2021/KN-HNGĐ ngày 23/11/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đối với Bản án hôn nhân và gia đình phúc thẩm số 04/2019/HNGĐ-PT ngày 05/3/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về phần xác định và phân chia tài sản chung.

2. Hủy Bản án hôn nhân và gia đình phúc thẩm số 04/2019/HNGĐ-PT ngày 05/3/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và hủy Bản án hôn nhân và gia đình sơ thẩm số 34/2017/HNGĐ-ST ngày 30/11/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận về phần xác định và phân chia tài sản chung.

3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận xét xử sơ thẩm lại về phần xác định và phân chia tài sản chung theo quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ:

“[8] Ông E cho rằng 291,3 m² đất nêu trên là tài sản chung của vợ chồng nên yêu cầu được chia 1/2 thửa đất. Bà Nguyễn Thị Ngọc C cho rằng diện tích đất trên là tài sản riêng của bà mua từ trước khi kết hôn với ông E, nguồn tiền là của cá nhân bà.

[9] Tuy nhiên, theo xác nhận của bà Trần Thị N thì bà chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho vợ chồng ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C. Bà Trần Thị N còn cho rằng do bà Nguyễn Thị Ngọc C nói ông E là người nước ngoài nên không được đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng không được mua đất tại Việt Nam. Theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2003 thì người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Do đó, chỉ có mình bà Nguyễn Thị Ngọc C đứng tên (là bên nhận chuyển nhượng) tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên và ngày 22/7/2013, Ủy ban nhân dân huyện B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Nguyễn Thị Ngọc C là phù hợp với lời khai của ông E và bà Trần Thị N.

[10] Mặc dù Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/7/2013 được ký trước khi ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C đăng ký kết hôn (ngày 06/8/2013) nhưng ngày 16/4/2013, ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C đã có tờ khai đăng ký kết hôn và đã tổ chức lễ cưới vào tháng 7/2013.

[11] Do đó, có cơ sở xác định thửa đất số 58, tờ bản đồ số 335 diện tích 219,3 m² đất là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C. Tòa án cấp sơ thẩm xác định là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C là có căn cứ. Tòa án cấp phúc thẩm xác định là tài sản riêng của bà Nguyễn Thị Ngọc C là không đúng.”

LÝ DO ĐỀ XUẤT ÁN LỆ

Theo quy định tại Luật HNGĐ năm 2014 thì:

- Khoản 13 Điều 3:

“13. Thời kỳ hôn nhân là khoảng thời gian tồn tại quan hệ vợ chồng, được tính từ ngày đăng ký kết hôn đến ngày chấm dứt hôn nhân.”

- Khoản 1 Điều 33:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.”

- Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

“1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.”

Tuy nhiên, thực tế việc xác định tài sản chung, riêng của vợ chồng trong thực tiễn giải quyết các vụ án hôn nhân gia đình luôn phải được xem xét, đánh giá thận trọng để phù hợp với từng vụ việc.

Trong vụ án lựa chọn đề xuất án lệ này, đối tượng cần xác định là tài sản chung hay riêng của vợ chồng là thửa đất số 58. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm và cấp giám đốc thẩm có những lập luận khác nhau để xác định thửa đất số 58 này là tài sản chung của ông E bà C hay là tài sản riêng của bà C.

Thực tế, ông E và bà C đăng ký kết ngôn ngày 06/8/2013, còn Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bà C ký ngày 09/7/2013 là trước thời kỳ hôn nhân theo quy định pháp luật (thời kỳ hôn nhân được tính từ ngày đăng ký kết hôn đến ngày chấm dứt hôn nhân). Tuy nhiên, thực tế E và bà C đã chung sống với nhau từ trước đó, đã có tờ khai đăng ký kết hôn ngày 16/4/2013 và đã tổ chức lễ cưới tháng 7/2013. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác nhận chuyển nhượng cho vợ, chồng ông E và bà C. Như vậy, việc Hội đồng Thẩm phán xác định việc ngày 16/4/2013, ông E và bà C đã có tờ khai đăng ký kết hôn và đã tổ chức lễ cưới vào tháng 7/2013 là sự kiện bắt đầu thời kỳ hôn nhân, đồng thời xem xét nội dung lời khai của bà Trần Thị N là người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà C để xác định thửa đất này là tài sản chung của vợ chồng ông E và bà C là có căn cứ.

Do đó, để hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật trong việc giải quyết các vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì việc phát triển quyết định giám đốc thẩm này thành án lệ là cần thiết.

Ngày 02/4/2025, Chính phủ Hoa Kỳ chính thức công bố việc áp dụng mức thuế nhập khẩu đối ứng lên tới 46% đối với hàng hóa có xuất xứ từ Việt Nam có hiệu lực kể từ ngày 09/4/2025. Đây là một quyết định đơn phương nằm trong chiến lược thương mại mới của Hoa Kỳ với lý do nhằm “đối ứng” lại các mức thuế mà họ cho rằng các quốc gia, bao gồm Việt Nam, đang áp đặt lên hàng hóa của Mỹ.

Thông báo này đã tạo ra tác động tức thời và sâu rộng trong cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt là các đơn vị đang có hoạt động xuất khẩu sang thị trường Hoa Kỳ.

Với các hợp đồng đã ký kết nhưng chưa thực hiện, hoặc đang trong quá trình đàm phán, sự thay đổi thuế quan này đặt ra nhiều thách thức pháp lý và thương mại, từ việc xác định nghĩa vụ chịu thuế, cơ chế điều chỉnh giá, cho đến nguy cơ vi phạm hợp đồng hoặc tổn thất tài chính.

1. Nhóm D – Người bán gánh toàn bộ chi phí và rủi ro (DAP, DDP, DPU)

1.1 DDP – Delivered Duty Paid

Đây là điều kiện rủi ro cao nhất trong bối cảnh hiện tại. Theo DDP, người bán (doanh nghiệp Việt Nam) có nghĩa vụ giao hàng đến tận nơi do bên mua chỉ định và chịu toàn bộ thuế nhập khẩu, thuế giá trị gia tăng, chi phí thông quan tại Hoa Kỳ.

Doanh nghiệp Việt phải trực tiếp thanh toán mức thuế lên đến 46%, điều này có thể khiến hợp đồng bị lỗ nặng nếu không có điều khoản điều chỉnh giá.

Nếu hàng đã được gửi hoặc đang trong quá trình vận chuyển, việc thương lượng lại là cực kỳ khó khăn.

1.2 DAP – Delivered at Place

Người bán giao hàng đến địa điểm bên mua chỉ định nhưng người mua chịu trách nhiệm thông quan và thuế nhập khẩu.

Nếu hợp đồng không ghi rõ nghĩa vụ thuế, hoặc người mua từ chối nhận hàng do chi phí phát sinh, có thể dẫn đến tranh chấp.

Nếu đối tác ở Hoa Kỳ yêu cầu điều chỉnh sang DDP nhưng không tăng giá – điều này sẽ chuyển rủi ro về phía doanh nghiệp Việt Nam nếu không được đàm phán rõ ràng.

2. Nhóm C – Người bán chịu chi phí vận chuyển, người mua chịu rủi ro và thuế (CIF, CFR, CIP, CPT)

2.1 CIF – Cost, Insurance and Freight / CFR – Cost and Freight

Người bán chịu chi phí vận chuyển và bảo hiểm đến cảng đích, nhưng nghĩa vụ về thuế nhập khẩu và thông quan vẫn thuộc về người mua.

Nếu hợp đồng nêu rõ người mua chịu thuế thì doanh nghiệp Việt ít rủi ro hơn, nhưng vẫn có nguy cơ bị ép giá, từ chối nhận hàng hoặc đòi chia sẻ chi phí.

Doanh nghiệp cần kiểm tra điều khoản “chuyển giao rủi ro” đã ghi nhận đúng thời điểm hàng lên tàu chưa – để tránh tranh chấp trong quá trình vận chuyển.

2.2 CIP / CPT

Tương tự CIF/CFR, nhưng áp dụng cho mọi phương thức vận tải. Người bán trả cước phí (và bảo hiểm nếu CIP), nhưng người mua chịu rủi ro và thuế nhập khẩu.

Với điều khoản này, nhìn chung, doanh nghiệp Việt chỉ bị ảnh hưởng gián tiếp về quan hệ thương mại hoặc chi phí phát sinh nếu đối tác từ chối nhận hàng.

2.3 CIF – Cost, Insurance and Freight / CFR – Cost and Freight

Theo quy định của Incoterms 2020, người bán chịu trách nhiệm vận chuyển hàng hóa đến cảng đích, bao gồm cả chi phí vận chuyển (và bảo hiểm nếu là CIF). Tuy nhiên, rủi ro pháp lý và nghĩa vụ nộp thuế nhập khẩu được chuyển sang người mua kể từ thời điểm hàng được giao cho hãng vận chuyển tại cảng đi.

Người bán không chịu trách nhiệm về thuế nhập khẩu, cũng không bị ràng buộc pháp lý nếu hàng hóa bị từ chối tại cảng ở Hoa Kỳ.

Tuy rủi ro pháp lý đã chuyển sang người mua nhưng vẫn có 1 số rủi ro đối với người bán nếu người mua từ chối nhận hàng vì chi phí thuế quá cao, người bán có thể phải gánh thêm:

• • Chi phí lưu kho, lưu bãi tại cảng đích.
  • Chi phí tái xuất, tiêu hủy hoặc đưa hàng quay trở lại.
  • Phải chấp nhận thương lượng lại trong thế bị động.

3. Nhóm F – Người mua chủ động vận chuyển và chịu thuế nhập khẩu (FOB, FCA, FAS)

3.1 FOB – Free On Board

Đây là điều khoản an toàn và phổ biến nhất hiện nay. Người bán giao hàng lên tàu tại cảng Việt Nam; người mua chịu mọi chi phí sau khi hàng đã lên tàu, bao gồm thuế nhập khẩu tại Hoa Kỳ.

Tuy nhiên, vẫn cần cảnh báo: nếu đối tác Mỹ bị ảnh hưởng lớn bởi thuế, họ có thể đề nghị thay đổi điều khoản giao hàng sang DDP hoặc CIF, chuyển thêm rủi ro về phía Việt Nam.

3.2 FCA – Free Carrier

Giao hàng tại địa điểm chỉ định (thường là kho hoặc cảng Việt Nam). Tương tự FOB, người mua chịu trách nhiệm từ khi hàng được giao cho đơn vị vận chuyển.  Điều khoản này được khuyến nghị sử dụng trong bối cảnh rủi ro thuế tăng cao.

Doanh nghiệp cần ghi rõ điểm giao hàng và thời điểm chuyển rủi ro trong hợp đồng để tránh tranh cãi.

4. Nhóm E – EXW (Ex Works):

EXW là điều kiện trong đó người bán chỉ chịu trách nhiệm chuẩn bị hàng hóa tại kho hoặc cơ sở sản xuất, và toàn bộ chi phí, rủi ro từ đó về sau do người mua gánh chịu. Về mặt pháp lý, đây là điều kiện “an toàn nhất” cho người bán, vì gần như không chịu trách nhiệm gì ngoài việc chuẩn bị hàng hóa đúng chất lượng, số lượng và thời gian.

Tuy nhiên, EXW hiếm khi được áp dụng trong xuất khẩu hàng hóa từ Việt Nam, trừ khi người mua là:

• • Tập đoàn đa quốc gia có chi nhánh hoặc đại diện tại Việt Nam.
  • Hoặc đã có sẵn đơn vị giao nhận (forwarder) chuyên trách tại địa phương.

Với khách hàng là doanh nghiệp nước ngoài nhỏ hoặc không am hiểu thị trường Việt Nam thì họ càng từ chối điều kiện EXW vì:

• Khó xử lý logistics đầu xuất nếu không có người đại diện tại chỗ.
• Không kiểm soát được quy trình hải quan xuất khẩu tại Việt Nam.

5. Danh sách Incoterms nên dùng – không nên dùng theo từng kịch bản xuất khẩu sang Mỹ

6. Tổng kết

FOB / FCA là lựa chọn an toàn và linh hoạt trong hầu hết các tình huống hiện tại, đặc biệt khi thuế nhập khẩu tăng cao và thị trường biến động.

DDP chỉ nên dùng khi người bán có năng lực tài chính mạnh và kiểm soát được chi phí thuế nhập khẩu tại Mỹ – trong thực tế hiện nay, điều này rất hiếm.

CIF phù hợp nếu người bán vẫn muốn cung cấp dịch vụ trọn gói, nhưng cần ràng buộc trách nhiệm người mua rõ ràng trong hợp đồng về thuế và nhận hàng.

Ngày 01/04/2025, Bộ Công Thương đã ban hành Quyết định số 914/QĐ-BCT về việc áp dụng thuế chống bán phá giá tạm thời đối với một số sản phẩm thép mạ có xuất xứ từ Trung Quốc và Hàn Quốc.

Hàng hóa bị áp thuế có mã HS:

7210.41.11, 7210.41.12, 7210.41.19, 7210.49.11, 7210.49.14, 7210.49.15, 7210.49.16, 7210.49.17, 7210.49.18, 7210.49.19, 7210.50.00, 7210.61.11, 7210.61.12, 7210.61.19, 7210.69.11, 7210.69.19, 7210.90.10, 7210.90.90, 7212.30.11, 7212.30.12, 7212.30.13, 7212.30.14, 7212.30.19, 7212.50.14, 7212.50.19, 7212.50.23, 7212.50.24, 7212.50.29, 7212.50.93, 7212.50.94, 7212.50.99, 7212.60.11, 7212.60.12, 7212.60.19, 7225.92.90, 7226.99.11, 7226.99.91

Mức thuế tạm thời

Đối với hàng hóa có xuất xứ từ Trung Quốc: Lên tới 37,13%

Đối với hàng hóa có xuất xứ từ Hàn Quốc: Lên tới 15,67%

Vụ việc trước được khởi xướng điều tra bởi các doanh nghiệp:

• Công ty CP Tập đoàn Hoa Sen
• Công ty CP Thép Nam Kim
• Công ty Tôn Phương Nam
• Công ty CP Tôn Đông Á
• Công ty CP China Steel Sumikin
• Nippon Steel Việt Nam

Xem và tải Quyết định số 914/QĐ-BCT tại đây: https://caselaw.vn/van-ban-phap-luat/411431-quyet-dinh-so-914-qd-bct-cua-bo-truong-bo-cong-thuong-ap-dung-thue-chong-ban-pha-gia-tam-thoi-doi-voi-mot-so-san-pham-thep-ma-co-xuat-xu-tu-cong-hoa-nhan-dan-trung-hoa-va-dai-han-dan-quoc

Không ai bắt đầu nghề luật bằng những bản hợp đồng triệu đô hay những phiên tranh tụng căng thẳng. Đã bao giờ bạn ao ước, ngay sau khi tốt nghiệp, sẽ được tham gia những công việc “chuyên môn cao” như tư vấn pháp lý, soạn thảo hợp đồng, hay trực tiếp tranh tụng tại tòa?

Thực tế thường không màu hồng đến vậy.

Hầu hết đều khởi đầu từ một góc bàn nhỏ, vài tập hồ sơ dày cộp, và những công việc không tên. Những ngày đầu thực tập hoặc mới đi làm thường gắn liền với việc in tài liệu, sắp xếp hồ sơ, gửi công văn, hỗ trợ làm slide báo giá… Toàn những việc có vẻ nhàm chán, tưởng chừng không mấy liên quan đến kiến thức đã học ở trường – và càng khác xa hình ảnh luật sư mặc vest chỉnh tề, lập luận sắc bén như trên phim ảnh.

Nhưng chính trong những công việc tưởng chừng tẻ nhạt đó, sự khác biệt giữa người thành công và người không thành đã bắt đầu manh nha hình thành. Có người làm cho xong, cũng có người coi đó là cơ hội để học nghề từ những điều nhỏ nhất. Cũng từ đó, những kỹ năng nghề luật cho sự nghiệp sau này dần được đặt nền móng.

1. “Không chọn việc” khi thực tập

Có được cơ hội thực tập tại các công ty luật, văn phòng luật sư là một niềm may mắn đối với các bạn sinh viên. Không phải ai cũng được giao ngay những công việc “có tên” trong giai đoạn thực tập. Trên thực tế, phần lớn thực tập sinh sẽ bắt đầu với những đầu việc rất cơ bản: in tài liệu, đi công chứng, đóng dấu hồ sơ, hỗ trợ chuẩn bị cuộc họp, hoặc đơn giản là... đi giao tài liệu cho khách hàng.

Những công việc đó thường không hào nhoáng, không tạo ra cảm giác được làm việc như những luật sư mà bạn có thể kỳ vọng. Tuy nhiên, cách mỗi người tiếp nhận những đầu việc ấy lại là dấu hiệu rõ ràng về tinh thần học hỏi và thái độ nghề nghiệp.

Việc đi giao tài liệu – thoạt nhìn là một đầu việc hành chính thuần túy tưởng như chẳng liên quan gì đến chuyên môn luật. Nhưng nếu nhìn từ góc độ của một người hành nghề thực sự, đây là công việc đòi hỏi sự cẩn trọng, chủ động và kỹ năng xử lý tình huống thực tế.

Trước khi giao tài liệu, thực tập sinh cần kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ: đúng loại tài liệu, đúng số lượng, đúng phiên bản cần giao (bản công chứng hay là bản gốc) kèm theo biên bản bàn giao được soạn sẵn. Cần xem thời gian giao có gấp không, tài liệu có phục vụ cho cuộc họp hay thủ tục nào quan trọng không.  Đến khâu di chuyển – cần xem bản đồ, định tuyến đường đi, tránh tắc đường hoặc đến sai địa điểm.

Tại nơi giao, phải xác định đúng người nhận, đúng bộ phận. Chỉ một sơ suất như giao sai người, nhầm phòng ban hoặc làm thất lạc tài liệu cũng có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ công việc, thậm chí làm phát sinh trách nhiệm không đáng có.

Và chính trong vài phút ngắn ngủi khi gặp khách hàng, một thực tập sinh hoàn toàn có thể học được nhiều kỹ năng quan trọng: từ cách giao tiếp lịch sự, giữ tác phong chuẩn mực, đến việc quan sát văn hóa doanh nghiệp và rèn luyện kỹ năng xử lý tình huống nhỏ nhưng thực tế.

Hay như việc trả lời các tình huống pháp lý thực tế trên các diễn đàn pháp luật – từng là kênh phổ biến trước khi mạng xã hội phát triển. Trước khi được tin tưởng giao xử lý một vụ việc thực tế, hãy tập trả lời các câu hỏi thực tế trên diễn đàn – nơi mọi người đăng các tình huống thường gặp: từ tranh chấp đất đai, lao động, đến hợp đồng dân sự. Tự đọc, tự tra cứu, tự suy nghĩ, và gõ lại từng dòng giải thích cho người ta hiểu. Cách làm này giúp bạn rèn luyện khả năng nghiên cứu, trình bày bằng ngôn ngữ đơn giản, dễ hiểu – và quan trọng nhất là hình thành tư duy pháp lý thực tiễn.

“Không chọn việc” không có nghĩa là làm tất cả. Mà là làm bất kỳ việc gì được giao với tinh thần học nghề nghiêm túc. Chính những điều đó tạo nên bản lĩnh nghề nghiệp mà không lớp học nào có thể dạy. Kỹ năng nghề luật bắt đầu hình thành một cách tự nhiên: quan sát tốt hơn, xử lý linh hoạt hơn, và sẵn sàng hơn để tiếp nhận những công việc khó hơn trong tương lai.

2. Sắp xếp tài liệu

2.1 Việc nhỏ dạy tư duy lớn

Sắp xếp tài liệu là một trong những đầu việc quen thuộc nhất mà thực tập sinh thường được giao trong những ngày đầu tiên. Công việc này có thể bao gồm: dán nhãn, bấm lỗ, kẹp vào bìa, in mục lục, đánh số trang. Ở mức phức tạp hơn là phân loại tài liệu theo nhóm: hồ sơ hành chính, chứng cứ, văn bản trao đổi giữa các bên, hợp đồng, công văn từ cơ quan nhà nước, thư khiếu nại, bản án, quyết định, v.v... Sau đó là bước sắp xếp theo trình tự thời gian, theo tiến trình vụ việc, hoặc theo logic nội dung.

Nhìn qua, đây có vẻ là công việc thuần hành chính, mang tính hỗ trợ, không đòi hỏi kiến thức chuyên môn sâu. Nhưng nếu tiếp cận đúng cách, đây lại là bài học đầu tiên về tư duy hệ thống trong nghề luật. Tại sao?

Tài liệu trong một vụ việc pháp lý có thể lên đến vài trăm trang: hợp đồng, phụ lục, email trao đổi, công văn, biên bản làm việc, thư khiếu nại, đơn khởi kiện, chứng cứ, văn bản tố tụng, đến cả bản án cũ có liên quan. Trong quá trình sắp xếp, thực tập sinh có cơ hội tiếp cận toàn bộ sự kiện của một vụ việc.

Nếu nghĩ rằng công việc này chỉ dừng lại ở mức xếp cho gọn gàng thì bạn đã bỏ lỡ một cơ hội rất đáng giá để học hỏi thực tế. Hãy cầm lại bộ hồ sơ trên tay, cố gắng đọc – hiểu – và hình dung lại bối cảnh pháp lý đang diễn ra trong vụ việc đó. Làm kỹ khâu này sẽ giúp bạn nhận ra mối quan hệ giữa các bên, trình tự diễn biến sự việc, các vấn đề pháp lý phát sinh, và đâu là tài liệu mấu chốt cần lưu ý.

2.1 Lật từng trang tài liệu và đọc kỹ

Bí kíp ở đây là: lật từng trang tài liệu và đọc kỹ. Sẽ có nhiều thông tin mà bạn chưa từng được học trên lớp. Đó có thể là cách luật sư đánh dấu, gạch chân, ghi chú bên lề – những dấu vết thể hiện rõ tư duy phân tích và xử lý vấn đề trong từng vụ việc. Đây là những thứ bạn có thể học được, dù không ai trực tiếp chỉ cho bạn.

• Mỗi loại tài liệu có giá trị pháp lý ưu tiên khác nhau, nên cần được phân nhóm phù hợp: nhóm làm căn cứ pháp lý, nhóm là tài liệu nội bộ, nhóm để chứng minh hành vi…
• Thời gian là yếu tố quan trọng: sắp xếp theo trình tự thời gian sẽ giúp nhìn rõ tiến trình tranh chấp hoặc diễn biến của toàn bộ vụ việc.
• Cách lưu file cũng không kém phần quan trọng: chỉ cần đặt tên file đúng chuẩn và lưu đúng thư mục, bạn có thể tiết kiệm được đáng kể tra cứu – thậm chí còn giúp người khác làm việc nhanh hơn.

Nhờ việc nắm rõ cấu trúc hồ sơ do chính mình sắp xếp, bạn sẽ giúp luật sư phụ trách tìm được văn bản quan trọng trong thời gian ngắn. Đó là một khoảnh khắc nhỏ – nhưng là lúc bạn nhận ra mình thật sự đang góp phần vào công việc, không chỉ đơn thuần nghĩ rằng mình làm việc vặt.

2.3 Ứng dụng vào tranh tụng và M&A

Về sau này, kỹ năng sắp xếp và đọc hiểu tài liệu trở thành nền tảng quan trọng trong nhiều công việc chuyên môn.

• Trong tranh tụng, luật sư phải xử lý hàng trăm trang hồ sơ để tái dựng lại vụ việc, xác định chứng cứ chính, và xây dựng hệ thống lập luận rõ ràng, logic.
• Trong M&A, việc rà soát hồ sơ pháp lý (legal due diligence) đòi hỏi khả năng phân loại tài liệu, đối chiếu thông tin, phát hiện rủi ro từ những chi tiết nhỏ nhất – điều mà chỉ ai quen làm việc với tài liệu mới đủ nhạy để xử lý hiệu quả.
• Trong tư vấn nội bộ, việc kiểm soát và truy xuất tài liệu nhanh chóng giúp đưa ra quyết định chính xác và kịp thời, nhất là trong các tình huống cần phản ứng nhanh với rủi ro pháp lý.

Sắp xếp tài liệu là bước đầu để hình thành tư duy xử lý thông tin – một kỹ năng cốt lõi trong hành nghề luật, và là nền móng để xử lý những công việc phức tạp hơn trong tương lai.

3. Khi slide báo giá không chỉ là thiết kế

Trong các công ty luật, khi tiếp nhận một yêu cầu tư vấn hoặc xử lý vụ việc từ khách hàng, luật sư điều hành hoặc phụ trách thường sẽ yêu cầu bộ phận chuyên môn chuẩn bị một slide báo giá (proposal).

Đây là tài liệu giới thiệu tóm tắt vụ việc, đề xuất phương án xử lý, phạm vi công việc sẽ thực hiện, nhân sự phụ trách, thời gian dự kiến và mức phí tương ứng. Tài liệu này thường được gửi cho khách hàng như một bước mở đầu trước khi ký hợp đồng dịch vụ pháp lý.

Việc làm slide báo giá tuy không trực tiếp giải quyết vấn đề pháp lý, nhưng lại là một phần trong quy trình làm việc chuyên nghiệp. Nó giúp khách hàng hiểu cách tiếp cận của luật sư, đánh giá năng lực xử lý, và đưa ra quyết định hợp tác.

Một ngày tình cờ, bạn được luật sư nhờ hỗ trợ chỉnh slide báo giá. Hãy xem đó là cơ hội để quan sát cách luật sư tiếp cận và xử lý một vụ việc thực tế.

Cách tiếp cận đơn giản là dựa vào bản memo hoặc email đã được soạn trước, rồi chuyển nội dung sang slide PowerPoint. Nhưng nếu chỉ “copy – paste” nguyên văn vào slide thì họ không nhờ bạn làm gì. Người làm slide cần hình dung ra tình huống, từ đó chọn lọc nội dung cần thiết, sắp xếp lại cho ngắn gọn, rõ ràng và đúng trọng tâm. Việc này buộc bạn phải suy nghĩ như một người đang trực tiếp xử lý vụ việc.

Không ai bắt bạn làm slide màu mè. Nhưng một file trình bày rõ ràng, sạch sẽ, đúng ngữ pháp, bố cục hợp lý là dấu hiệu cho thấy bạn có tư duy trình bày tốt – và có khả năng truyền đạt vấn đề pháp lý phức tạp thành thông tin dễ hiểu.

Từ việc làm slide, bạn sẽ dần hình thành thói quen tư duy theo cấu trúc: ngắn – gọn – rõ, không lan man, không vòng vo. Kỹ năng này sẽ được dùng trong nhiều đầu việc chuyên môn của luật sư cấp cao về sau như:

• Chuẩn bị bài trình bày cho buổi họp với khách hàng;
• Tham gia pitching cho thương vụ mới;
• Thuyết trình nội bộ với đội pháp chế doanh nghiệp.

Những gì bạn học được từ việc làm slide khi thực tập sẽ giúp bạn chuyên nghiệp hơn, và tự tin hơn trong mắt khách hàng.

Suy cho cùng, nghề luật là nghề truyền đạt chính xác, mạch lạc và thuyết phục.

4. Cuối cùng

Ba kỹ năng trong bài viết này chỉ là một phần nhỏ trong hành trình học nghề luật từ những ngày đầu thực tập. Còn rất nhiều kỹ năng khác mà một thực tập sinh có thể học được nếu biết quan sát, lắng nghe và chủ động tiếp cận công việc.

Mỗi công việc được giao – dù là nhỏ nhất – đều có thể trở thành một “điểm rơi” để bạn rèn luyện sự cẩn trọng, tư duy hệ thống, khả năng truyền đạt, kỹ năng tổ chức và phối hợp trong môi trường làm việc chuyên nghiệp.

Những người hành nghề luật vững vàng không phải lúc nào cũng bắt đầu từ những việc lớn. Họ chỉ đơn giản là không bỏ lỡ cơ hội học từ những việc nhỏ.

Trong hành trình tranh tụng, việc nộp đơn khởi kiện không đơn thuần là một thủ tục pháp lý. Đó là một bước đi mang tính chiến lược có thể định hình toàn bộ cục diện vụ việc. Việc chọn đúng thời điểm khởi kiện giống như ra khơi vào thời điểm thuận lợi: biết mình sắp đối mặt với sóng to, gió lớn và sẵn sàng ứng phó với mọi kịch bản.

Thời gian là yếu tố sống còn

Một bên có thể yếu thế hơn trong nhiều khía cạnh, nhưng nếu biết chờ đúng thời cơ – khi chứng cứ đã được thu thập đầy đủ, hồ sơ đã được chuẩn bị kỹ lưỡng và có đủ cơ sở pháp lý – thì khả năng thành công sẽ cao hơn rất nhiều. Ngược lại, nếu hành động vội vàng khi chưa nắm chắc toàn bộ yếu tố pháp lý và thực tiễn thì chỉ tự đẩy mình vào thế bất lợi trước tòa.

Chuẩn bị kỹ lưỡng là điều không thể thiếu

Một luật sư giỏi không chỉ biết chọn đúng thời điểm mà còn phải chuẩn bị như một chiến lược gia. Mỗi văn bản, mỗi chứng cứ cần được đánh giá và kiểm tra kỹ lưỡng để không bỏ sót bất kỳ chi tiết nào. Từng bước đi đều cần được lên kế hoạch chi tiết nhằm đảm bảo chúng ta luôn ở thế chủ động khi đối diện với đối phương.

Nghề luật: Không chỉ là biện hộ mà còn là chiến lược

Biện hộ là kỹ năng quan trọng trong nghề luật nhưng chưa đủ để làm nên một luật sư giỏi. Muốn đi xa với nghề, người làm nghề luật cần có khả năng nhìn xa, trông rộng, biết nắm bắt và kiểm soát mọi yếu tố vận động trong vụ việc. Luật sư thành công không đơn thuần dựa vào kiến thức mà chính là nhờ sự tỉnh táo và nhạy bén trong từng quyết định – đặc biệt là quyết định về thời điểm hành động.

Thông điệp gửi đến những người làm công tác pháp chế

Đặc biệt, đối với những bạn đang làm pháp chế tại các doanh nghiệp, việc lựa chọn thời điểm khởi kiện càng đòi hỏi sự tỉnh táo và bản lĩnh. Đôi khi, bạn cần biết cách giải thích và vượt qua áp lực từ cấp trên để có thêm thời gian thu thập chứng cứ, hoàn thiện hồ sơ và chọn đúng thời điểm chín muồi nhằm giành lấy ưu thế ban đầu. Chỉ khi đó, bạn mới thực sự đảm đương đúng vai trò của một “luật sư nội bộ” – người bảo vệ lợi ích doanh nghiệp bằng sự kết hợp giữa kiến thức pháp lý và tư duy chiến lược.

Luật sư Nguyễn Hoàng Chương

Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Thương Nhân Việt Nam (VTA)

Nhằm tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục hành chính và đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội để trình Chính phủ. Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo là cơ chế giao chủ đầu tư không qua đấu thầu đối với các dự án nhà ở xã hội. Chính sách này nhằm đơn giản hóa quy trình đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và công nhân lao động, gắn liền với việc thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.

Hãy cùng Caselaw Việt Nam tìm hiểu chi tiết về cơ chế này để hiểu rõ hơn về các quy định, phạm vi áp dụng và quy trình thực hiện.

1. Cơ sở pháp lý của chính sách

Cơ chế giao chủ đầu tư không qua đấu thầu được xây dựng dựa trên các văn bản pháp luật và định hướng chính sách sau:

• Hiến pháp 2013, trong đó quy định Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm chỗ ở cho công dân.
• Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.
• Nghị quyết số 27-NQ/TW ngày 09/11/2022 Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục xây dựng và hoàn thiện nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam trong giai đoạn mới.
• Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021-2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021- 2025
• Luật Nhà ở 2023, quy định về chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội.
• Luật Đấu thầu 2023, quy định về các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo cơ chế đặc thù.
• Luật Đầu tư công 2024, điều chỉnh về thủ tục đầu tư và các trường hợp không áp dụng đấu thầu khi lựa chọn nhà đầu tư.
• Chỉ thị số 34-CT/TW năm 2024 của Ban Bí thư về phát triển nhà ở xã hội.
• Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội năm 2025 về thí điểm một số cơ chế đặc thù nhằm phát triển nhà ở xã hội.

2. Các trường hợp giao chủ đầu tư không qua đấu thầu

Theo Dự thảo Nghị quyết, cơ chế giao chủ đầu tư không qua đấu thầu áp dụng cho ba nhóm đối tượng sau

(i) Dự án nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh giao:

• UBND cấp tỉnh có thể giao trực tiếp chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội không thuộc trường hợp do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an hay Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam quản lý.
• Việc giao chủ đầu tư dựa trên danh mục dự án đã được công khai trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh, Bộ Xây dựng và Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản.
• Nhà đầu tư phải có năng lực tài chính, kinh nghiệm và cam kết thực hiện đúng tiến độ.

(ii) Dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân:

• Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có thể giao chủ đầu tư đối với dự án nhà ở phục vụ sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp.
• Chủ đầu tư phải đáp ứng đủ điều kiện theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư.

(iii) Dự án nhà ở xã hội sử dụng nguồn tài chính công đoàn:

• Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được giao chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động.
• Việc triển khai phải đảm bảo mức giá nhà ở phù hợp với thu nhập của công nhân và sử dụng nguồn tài chính minh bạch.

3. Quy trình giao chủ đầu tư không qua đấu thầu

Một điểm đáng chú ý trong Dự thảo Nghị quyết là các dự án nhà ở xã hội không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Thay vào đó, văn bản giao chủ đầu tư sẽ thay thế văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Theo quy định tại Điều 31, 32 Luật Đầu tư, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sử dụng vốn ngoài đầu tư công phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, do các dự án này đã được quản lý thông qua việc phê duyệt quy hoạch, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất và giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nên Dự thảo Nghị quyết đề xuất miễn thủ tục này nhằm đẩy nhanh tiến độ đầu tư. Việc miễn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư cũng tương tự như cơ chế đã được áp dụng cho các dự án đường sắt đô thị theo Nghị quyết số 188/2025/QH15, trong đó quy định các dự án được thực hiện ngay việc lập, thẩm định, quyết định đầu tư mà không phải qua bước lập và thẩm định chủ trương đầu tư.

Dự thảo Nghị quyết quy định một quy trình trong việc giao chủ đầu tư nhằm đảm bảo tính công khai và hiệu quả:

- Công bố danh mục dự án: UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền công bố danh mục dự án nhà ở xã hội trên Cổng thông tin điện tử.

- Tiếp nhận hồ sơ đăng ký: Các doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm có thể đăng ký làm chủ đầu tư.

- Xét duyệt và lựa chọn chủ đầu tư: Dựa trên các tiêu chí về năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án, tiến độ cam kết, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng.

- Ban hành quyết định giao chủ đầu tư: Sau khi xét duyệt, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giao chủ đầu tư, đồng thời thay thế văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

4. Một số nội dung liên quan đến cơ chế giao chủ đầu tư

Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có thể trực tiếp quản lý các dự án nhà ở xã hội phù hợp với đối tượng thụ hưởng.

Nhà đầu tư được giao chủ đầu tư phải đáp ứng các tiêu chí nhất định theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn liên quan.

Dự thảo cũng quy định rõ việc công bố thông tin, tiếp nhận hồ sơ và xét duyệt để đảm bảo quá trình giao chủ đầu tư được thực hiện theo đúng quy định.

5. Lộ trình thực hiện

Dự thảo Nghị quyết được dự kiến trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 9 (tháng 4/2025). Nếu được Chính phủ đồng ý, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp Bộ Tư pháp và các Bộ liên quan xây dựng Hồ sơ, Dự thảo Nghị quyết để trình Quốc hội.

Dữ liệu cá nhân – nghe thì “luật” đấy, nhưng thực ra nó gần gũi hơn bạn nghĩ. Tên, số điện thoại, email, hay thậm chí ảnh selfie bạn đăng lên mạng đều là dữ liệu cá nhân. Trong thời đại công nghệ, những thông tin này quý như vàng, nhưng cũng dễ bị “đánh cắp” nếu không cẩn thận. May mắn thay, pháp luật Việt Nam đã có những quy định để bảo vệ chúng ta. Bài viết này sẽ giới thiệu cơ bản về bảo vệ dữ liệu cá nhân theo luật Việt Nam, giúp bạn – dù là người mới hay sinh viên luật – hiểu rõ hơn nhé!

Dữ liệu cá nhân là gì? Đừng nghĩ xa xôi!

Theo Nghị định 13/2023/NĐ-CP về bảo vệ dữ liệu cá nhân (có hiệu lực từ 1/7/2023), hiểu đơn giản rằng dữ liệu cá nhân là thông tin liên quan đến một người cụ thể, như họ tên, ngày sinh, số CCCD, địa chỉ, hay cả thông tin nhạy cảm như sức khỏe, tài khoản ngân hàng. Nói đơn giản, bất cứ thứ gì “nói lên bạn là ai” đều là dữ liệu cá nhân.

Ví dụ nhé: Bạn đăng ký một ứng dụng mua sắm online, điền tên, số điện thoại, địa chỉ giao hàng. Đó là dữ liệu cá nhân. Hay khi bạn đi khám bệnh, bác sĩ ghi lại tình trạng sức khỏe – đó cũng là dữ liệu cá nhân, nhưng nhạy cảm hơn. Pháp luật bảo vệ để đảm bảo những thông tin này không bị lạm dụng.

Pháp luật Việt Nam bảo vệ dữ liệu cá nhân thế nào?

Trước đây, pháp luật Việt Nam chưa có quy định riêng về dữ liệu cá nhân, mà chỉ rải rác trong các văn bản như Bộ luật Dân sự 2015 hay Luật An toàn thông tin mạng 2015. Nhưng từ khi Nghị định 13/2023/NĐ-CP ra đời, mọi thứ rõ ràng hơn. Đây là văn bản đầu tiên tập trung vào bảo vệ dữ liệu cá nhân, áp dụng cho cả cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức.

Luật yêu cầu:

• Đồng ý trước khi thu thập: Ai muốn lấy dữ liệu của bạn phải xin phép, trừ vài trường hợp đặc biệt (chẳng hạn như cơ quan nhà nước điều tra).
• Sử dụng đúng mục đích: Dữ liệu chỉ được dùng cho việc đã nói rõ, không “tự ý” làm chuyện khác.
• Bảo mật an toàn: Doanh nghiệp phải có biện pháp giữ thông tin của bạn không bị rò rỉ.

Ví dụ: Bạn tải app học tiếng Anh, họ hỏi “Cho phép dùng số điện thoại để gửi thông báo không?”. Bạn đồng ý, họ chỉ được gửi tin học tập, không được tự ý bán số của bạn cho bên quảng cáo kem đánh răng, hoặc cho bọn lừa đảo ở bên Campuchia chẳng hạn. Nếu làm sai, họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Ví dụ thực tế: Khi dữ liệu cá nhân bị “lạm dụng”

Để bạn thấy rõ luật quan trọng thế nào, mình kể một câu chuyện nhé. Giả sử bạn Hùng đăng ký thẻ thành viên ở một siêu thị. Hùng điền tên, số điện thoại, email để được giảm giá. Nhưng vài tuần sau, Hùng nhận hàng tá tin nhắn quảng cáo từ các công ty bảo hiểm, bất động sản – toàn chỗ anh chẳng hề biết! Hóa ra siêu thị đã bán thông tin của Hùng mà không xin phép. Đây là hành vi vi phạm luật, vì theo Nghị định 13/2023, siêu thị phải được Hùng đồng ý trước khi chia sẻ dữ liệu.

Một ví dụ khác: Chị Lan đi làm đẹp ở spa, để lại số điện thoại. Sau đó, thông tin của chị bị lộ, kẻ xấu dùng để lừa đảo, nhắn tin giả danh ngân hàng đòi nợ. Nếu spa không bảo mật dữ liệu tốt, họ phải chịu trách nhiệm.

Quyền của bạn trong việc bảo vệ dữ liệu

Luật không chỉ “bắt” doanh nghiệp mà còn trao quyền cho bạn. Theo Nghị định 13/2023/NĐ-CP, bạn có thể:

• Yêu cầu xóa dữ liệu: Nếu không muốn họ giữ thông tin nữa, bạn có quyền đòi xóa.
• Kiểm tra dữ liệu: Bạn được hỏi họ đang dùng thông tin của mình để làm gì.
• Khiếu nại nếu bị lạm dụng: Nếu dữ liệu bị dùng sai, bạn có thể báo cơ quan chức năng.

Ví dụ: Bạn thấy một ứng dụng cứ gửi tin nhắn rác dù bạn không đồng ý, bạn có thể yêu cầu họ xóa số điện thoại của mình. Nếu họ không làm, bạn báo lên phía công an – họ sẽ xử lý.

Tại sao cần quan tâm?

Với sinh viên luật, hiểu về bảo vệ dữ liệu cá nhân là bước đầu để nắm luật trong thời đại số. Còn với người bình thường, nó giúp bạn tự bảo vệ mình. Dữ liệu cá nhân bị lộ không chỉ phiền toái mà còn nguy hiểm – từ lừa đảo đến mất tiền. Chỉ cần cẩn thận khi chia sẻ thông tin và biết quyền của mình, bạn đã an toàn hơn nhiều.

Giữ dữ liệu như giữ ví tiền – Đừng chủ quan kẻo tiền mất tật mang

Bảo vệ dữ liệu cá nhân theo pháp luật Việt Nam không phải chuyện xa vời, mà là điều bạn gặp hàng ngày. Từ việc đăng ký app, đi khám bệnh, đến mua sắm, luật đều có cách giữ thông tin của bạn an toàn. Hãy nhớ: dữ liệu cá nhân giống như chiếc ví – đừng để ai “móc” mất, và nếu có chuyện gì, pháp luật đứng về phía bạn!

Tác giả: Hà Mạnh Tú

Luật sư cấp cao Công ty TNHH Công nghệ Huawei Việt Nam

Kính chào Quý khách hàng,

Caselaw Việt Nam trân trọng thông báo tính năng mới: Tính thuế Chống bán phá giá hàng hóa nhập khẩu vào Việt Nam tại https://caselaw.vn/tinh-thue-chong-ban-pha-gia.

Tính năng Tính thuế Chống bán phá giá sẽ là công cụ hữu ích giúp cho các nhà xuất khẩu nước ngoài, doanh nghiệp Việt Nam thực hiện các công việc vốn trước đây đòi hỏi nhiều thời gian để nghiên cứu quy định pháp luật và tham vấn luật sư:

(i) Kiểm tra nhanh mã HS hàng hóa nào bị áp thuế Chống bán phá giá khi nhập khẩu vào Việt Nam; 

(ii) Biết được mức thuế suất thuế Chống bán phá giá và Tính số tiền thuế Chống bán phá giá;

(iii) Theo dõi tình trạng thuế suất thuế Chống bán phá giá của từng mã HS;

Theo Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu số 107/2016/QH13 ngày 06/04/2016 của Quốc Hội, Thuế chống bán phá giá là thuế nhập khẩu bổ sung được áp dụng trong trường hợp hàng hóa bán phá giá nhập khẩu vào Việt Nam gây ra hoặc đe dọa gây ra thiệt hại đáng kể cho ngành sản xuất trong nước hoặc ngăn cản sự hình thành của ngành sản xuất trong. 

(i) Kiểm tra nhanh mã HS hàng hóa nào bị áp thuế Chống bán phá giá khi nhập khẩu vào Việt Nam

(ii) Xem mức thuế suất thuế Chống bán phá giá và tính số tiền thuế Chống bán phá giá:

1. Thỏa Thuận Đặt Cọc Mua Đất Nông Nghiệp

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/BqXxug9SI9/thoa-thuan-dat-coc-mua-dat-nong-nghiep
• Số lượng điều khoản: 4 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

2. Hợp Đồng Hợp Tác Kinh Doanh Góp Vốn Bằng Giá Trị Quyền Sử Dụng Đất

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/ROoRhUD1cN/hop-dong-hop-tac-kinh-doanh-gop-von-bang-gia-tri-quyen-su-dung-dat
• Số lượng điều khoản: 11 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

3. Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Và Tài Sản Gắn Liền Trên Đất (Xây Dựng Cửa Hàng Xăng Dầu)

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/AG0f9aFL00/hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-va-tai-san-gan-lien-tren-dat-xay-dung-cua-hang-xang-dau
• Số lượng điều khoản: 5 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

4. Hợp Đồng Cho Mượn Đất

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/lIzkSubzKW/hop-dong-cho-muon-dat
• Số lượng điều khoản: 12 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

5. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (MS 01)

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/3opJBbrs7V/hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-va-quyen-so-huu-nha-o-ms-01
• Số lượng điều khoản: 15 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

6. HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (MS 01)

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/921tNDPcw6/hop-dong-dat-coc-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-ms-01
• Số lượng điều khoản: 8 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

7. HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP Quyền sử dụng đất và căn hộ (MS 01)

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/8D3CfBTSyz/hop-dong-the-chap-quyen-su-dung-dat-va-can-ho-ms-01
• Số lượng điều khoản: 14 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

Đang cập nhật

Án lệ số  /2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày…  tháng … năm 2017 và được công bố theo Quyết định số …/QĐ-CA ngày … tháng … năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 01/2017/KDTM-GĐT ngày 01-3-2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh, thương mại “Tranh chấp về hợp đồng tín dụng” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là Ngân hàng A với bị đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn B; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 10 người.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 4 phần “Nhận định của Toà án”

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ 1:

Một bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác;hình thức và những nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật.

- Giải pháp pháp lý 1:

Trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.

- Tình huống án lệ 2:

Bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền với đất không thuộc sở hữu của người sử dụng đất.

- Giải pháp pháp lý 2:

Trường hợp này, khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2015); Điều 715, Điều 721Bộ luật Dân sự năm 2005; mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (pháp điển hóa tại khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Từ khóa của án lệ:

“Thế chấp quyền sử dụng đất”; “Trên đất có tài sản của người khác”; “Thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp”; “Ưu tiên nhận chuyển nhượng”.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 6/10/2011 và các lời khai tại Tòa án, nguyên đơn là Ngân hàng A trình bày:

Ngày 16-6-2008, Ngân hàng A (sau đây viết tắt là Ngân hàng)và Công ty trách nhiệm hữu hạnB (sau đây viết tắt là Công ty B) ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142. Theo đó, Ngân hàng cho Công ty B vay 10.000.000.000 đồng và/hoặc bằng ngoại tệ tương đương. Mục đích cấp tín dụng để bổ sung vốn lưu động phục vụ kinh doanh theo nghề đăng ký của Công ty B.

Thực hiện hợp đồng, Ngân hàng đã giải ngân tổng cộng 3.066.191.933 đồng cho Công ty Btheo các Hợp đồng tín dụng kiêm Khế ước nhận nợ. Tính đến ngày 05-10-2011, Công ty Bcòn nợ gốc và lãi của 03 Khế ước là 4.368.570.503 đồng (trong đó nợ gốc là 2.943.600.000 đồng, nợ lãi là 1.424.970.503 đồng).

Tài sản bảo đảm cho khoản vay nêu trên là nhà, đất [thửa đất số 43, tờ bản đồ số 5I-I-33 (1996)] tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông H và bà N (theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 10107490390 do Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp ngày 07-12-2000), do ông H, bà N thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Hợp đồng thế chấp này được Phòng công chứng số 6 thành phố Hà Nội công chứng ngày 11-6-2008 và Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 11-6-2008.

Ngày 30-10-2009, Ngân hàng và Công ty Btiếp tục ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583. Theo đó, Ngân hàng cho Công ty B vay 180.000 USD. Mục đích vay để thanh toán tiền vận chuyển hàng hóa lô hàng xuất khẩu; thời hạn vay 09 tháng; lãi suất vay 5,1%/năm; lãi suất quá hạn bằng 150%.

Thực hiện hợp đồng, Ngân hàng đã giải ngân đủ số tiền vay 180.000 USD cho Công ty B. Công ty B mới trả cho Ngân hàng số tiền nợ gốc là 100.750 USD và số nợ lãi là 1.334,50 USD. Tính đến ngày 05-10-2011, Công ty Bcòn nợ gốc là 79.205 USD và nợ lãi là 16.879,69 USD. Tổng cộng cả nợ gốc và lãi là 96.120,69 USD.

Tài sản bảo đảm cho khoản vay của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-2009058 gồm:

- Lô hàng 19 xe ô tô tải thành phẩm trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP mới 100% trị giá 2.778.750.000 đồng (do Công ty B lắp ráp theo phương thức hàng để kho đơn vị, Ngân hàng giữ Giấy chứng nhân đăng kiểm chất lượng xe xuất xưởng) do Công ty Bthế chấp theo Hợp đồng thế chấpsố 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29-10-2009. Hợp đồng thế chấp này được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục đăng ký giao dịch bảo đảm thành phố Hà Nội ngày 02-11-2009;

- Số dư tài khoản tiền gửi kỳ hạn 03 tháng trị giá 1.620.000.000 đồng do Ngân hàng phát hành. Do Công ty Bđã thực hiện được một phần nợ vay nên Ngân hàng đã giải chấp số tiền 1.620.000.000 đồng tiền gửi trong tài khoản tiết kiệm của Công ty B, tương ứng với số nợ đã thanh toán.

Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Ngân hàng xác nhận: đối với khoản vay 180.000 USD, Công ty B đã trả xong nợ gốc; chỉ còn lại nợ lãi là 5.392,81 USD; tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô, hiện đã bán 18 chiếc, còn lại 01 chiếc; đề nghị Tòa án cho xử lý nốt chiếc xe còn lại để thu hồi nợ vay còn thiếu.

Ngân hàng yêu cầu Tòa án buộc:

- Công ty Bthanh toán số nợ gốc và lãi bằng VNĐ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 là 4.368.570.503 đồng;

- Công ty Bthanh toán 5.392,81 USD nợ lãi bằng USD của Hợp đồng tín dụng số 1702-LVA-200900583.

Trong trường hợp, Công ty Bkhông thanh toán hoặc thanh toán không đủ đề nghị Tòa án phát mãi tài sản thế chấp là:

- Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông H và bà N;

- 01 xe ô tô tải thành phẩm, trọng tải 1,75 tấn, hiệu JMP mới 100% do Công ty Blắp ráp theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 219/2009/EIBHBT- CC ngày 29-10-2009.

Đại diện bị đơn là anh T - Tổng Giám đốc Công ty B trình bày: Thừa nhận số tiền nợ gốc, lãi và tài sản thế chấp như Ngân hàng trình bày nhưng đề nghị Ngân hàng cho trả nợ dần.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông H và bà N trình bày: Ông bàthừa nhận ký hợp đồng thế chấp nhà, đất số 432 nêu trên để bảo đảm cho khoản vay tối đa là 3.000.000.000 đồng của Công ty B. Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Gia đình ông H và bà N cũng đã hỗ trợ Công ty trả được gần 600.000.000 đồng cho khoản vay có tài sản thế chấp là nhà và đất của ông bà. Ông, bà đề nghị Ngân hàng gia hạn khoản nợ của Công ty Bđể Công ty có thời gian phục hồi sản xuất, thu xếp trả nợ cho Ngân hàng; đề nghị Tòa án không triệu tập các con trai, con dâu, con gái và con rể của ông bà đến Tòa án làm việc.

Anh P thay mặt cho những người con, cháu của ông H, bà N đang sống tại nhà, đất số 432 trình bày:

Cuối năm 2010, anh mới biết bố mẹ anh thế chấp nhà đất của gia đình đang ở để bảo đảm cho khoản vay của Công ty B. Sau khi ông H, bà N được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000, anh Pvà anh Q đã bỏ tiền ra xây dựng thêm một ngôi nhà 3,5 tầng trên đất và 16 người trong gia đình hiện đang ở tại nhà, đất số 432 nêu trên. Khi ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng không hỏi ý kiến các anh và những người đang sinh sống tại nhà, đất này. Do đó, anh đề nghị Tòa án không công nhận hợp đồng thế chấp và xem xét số tiền 550.000.000 đồng mà anh em các anh đóng góp vào trả nợ cho Công ty B theo Hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm là nhà, đất số 432 nêu trên nhưng Ngân hàng tự ý trừ vào khoản vay ngoại tệ có tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô là không đúng.

Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày 24/9/2013, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng A đối với Công ty TNHH B.

- Buộc Công ty TNHH B phải thanh toán trả cho Ngân hàng A số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142, bao gồm:nợ gốc là 2.813.600.000 đồng; nợ lãi trong hạn là 2.080.977.381 đồng; nợ lãi quá hạntính đến ngày 23-9-2013 là 1.036.575.586đồng; tiền lãi phạt chậm trảtính đến ngày 23-9-2013 là 123.254.156 đồng; Tổng cộng:  6.054.407.123 đồng.

- Buộc Công ty TNHHBphải thanh toán trả cho Ngân hàng A số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800583, gồm số tiền nợ lãi quá hạn là 5.392,81 USD.

Trong trường hợp Công ty TNHH Bkhông trả nợ hoặc trả không đủ số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142, thì Ngân hàng Acó quyền yêu cầu Cục thi hành án dân sự thành phố Hà Nội xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại thửa số 43, tờ bản đồ số 5I-I-33 (1996) theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 10107490390 do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp ngày 07-12-2000 cho ông H và bà N tại địa chỉ số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội để thu hồi nợ…

Trường hợp Công ty TNHH Bkhông trả nợ hoặc trả không đủ số tiền nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800583, thì Ngân hàng A có quyền yêu cầu Cục thi hành án dân sự thành phố Hà Nội xử lý tài sản bảo đảm là 01 chiếc xe ô tô tải, trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP do Công ty TNHH Blắp ráp theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29-10-2009 để thu hồi nợ.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 07-7-2014, Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội quyết định:

Giữ nguyên quyết định của Bản án sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày 24-9-2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về Hợp đồng tín dụng, về các khoản tiền vay và tiền Công ty B phải trả Ngân hàng A;hủy phần quyết định của Bản án sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày 24-9-2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về  phần hợp đồng thế chấp, bảo đảm của người thứ 3, cụ thể:

… Hủy phần quyết định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người thứ 3 (nhà đất số 432, tổ 28 phường E, quận G, thành phố Hà Nội) ký ngày 11-6-2008 tại Phòng công chứng số 6 thành phố Hà Nội và đăng ký tài sản bảo đảm tại Sở tài nguyên và môi trường thành phố Hà Nội ngày 11-6-2008…

Giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để xác minh, thu thập chứng cứ và xét xử lại, xác định phần tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của ông H, bà N làm tài sản thế chấp bảo đảm cho Công ty TNHH B đối với khoản tiền vay ở Ngân hàng A theo Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 ngày 16-6-2008.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm, Ngân hàng, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội có văn bản đề nghị xem xét lại bản án phúc thẩm theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tại Kháng nghị giám đốc thẩm số 14/2016/KDTM-KN ngày 12-4-2016, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 7-7-2014 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội. Đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hủy Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 7-7-2014 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội và Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày 24-9-2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xử hủy bản án phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội xét xử phúc thẩm lại.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Hồ sơ vụ án thể hiện, để đảm bảo cho khoản vay theo Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 ngày 16-6-2008 tại Ngân hàng của Công ty B do anh T là con trai ông H, bà N làm Giám đốc, thì ngày 11-6-2008, ông H và bà N đã thế chấp nhà, đất tại số 432,tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông H, bà N theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Hợp đồng thế chấp này được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật.

[2] Theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 07/12/2000, thì nhà, đất tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội (sau đây viết tắt là nhà, đất số 432), gồm: diện tích đất ở 147,7 m², diện tích nhà ở 85 m², kết cấu nhà: bê tông và xây gạch; số tầng: 02+01. Khi thẩm định tài sản thế chấp, Ngân hàng biết trên diện đất 147,7 m² ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký sở hữu, còn có căn nhà 3,5 tầng chưa đăng ký sở hữu nhưng Ngân hàng chỉ định giá quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng đã đăng ký sở hữu với tổng giá trị nhà, đất là 3.186.700.000 đồng, mà không thu thập thông tin, tài liệu để xem xét làm rõ nguồn gốc cũng như ai là chủ sở hữu căn nhà 3,5 tầng là thiếu sót, không đảm bảo quyền lợi của các đương sự.

[3] Trong quá trình giải quyết vụ án, ngày 06-6-2012, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, xác định: nhà, đất số 432 có 02 khối nhà (gồm: khối nhà thứ nhất: diện tích chiếm đất là 37,5 m², chiều dài 5,9 m, chiều rộng 6,35 m; khối nhà thứ hai là nhà bê tông ba tầng có ban công, diện tích 61,3 m²) và hiện có 16 người thường trú, đăng ký dài hạn, thường xuyên sinh sống. Trước khi xét xử sơ thẩm, ngày 21-9-2013, anh P (con trai ông H, bà N) có Đơn kiến nghị gửi Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội cho rằng sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000, do khó khăn về chỗ ở, năm 2002, gia đình ông H, bà N đã thống nhất để anh P và những người con của ông H, bà N bỏ tiền ra xây dựng thêm căn nhà 3,5 tầng bên cạnh căn nhà 02 tầng cũ trên thửa đất nói trên. Như vậy, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội biết trên thực tế hiện trạng thửa đất khi thế chấp đã có 02 căn nhà (căn nhà 02 tầng cũ và căn nhà 3,5 tầng) không đúng theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Khi giải quyết vụ án, mặc dù Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội có xem xét yêu cầu của anh P và những người con ông H, bà N liên quan đến căn nhà 3,5 tầng nhưng Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội không quyết định rõ có xử lý phát mãi căn nhà 3,5 tầng hay không là không đúng, không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.

[4] Theo quy định tại mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất”. Trong vụ án này, khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên thế chấp (ông H, bà N) và bên nhận thế chấp (Ngân hàng) đều biết rõ trên thửa đất của ông H, bà N ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký quyền sở hữu thì trên đất còn có một căn nhà 3,5 tầng chưa được đăng ký quyền sở hữu nhưng các bên chỉ thỏa thuận thế chấp tài sản gồm quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng gắn liền với đất. Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm xác định Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008 có một phần bị vô hiệu (phần có căn nhà 3,5 tầng); xử hủy phần quyết định của bản án sơ thẩm về phần hợp đồng thế chấp và giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để xác minh, thu thập chứng cứ xác định phần tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của ông H, bà N và xét xử lại là không đúng. Lẽ ra, với các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm cần xem xét, quyết định về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông H, bà N theo quy định của pháp luật. Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm cần yêu cầu đương sự cung cấp các tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc hình thành căn nhà 3,5 tầng nêu trên để giải quyết vụ án bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho những người đã bỏ tiền ra xây dựng nhà và đang sinh sống tại đó. Đồng thời, Tòa án cấp phúc thẩm cần hỏi ý kiến, động viên, khuyến khích các đương sự thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp. Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng).

[5] Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ theo thỏa thuận của các bên tại khoản 5.4 Điều 5 Hợp đồng tín dụng về lãi phạt chậm trả trên số lãi chưa thanh toán “lãi phạt chậm trả là quá 10 ngày kể từ ngày đáo hạn, mức lãi phạt là 2% trên số lãi chưa thanh toán; quá 30 ngày kể từ ngày đáo hạn, mức lãi phạt là 5% trên số lãi chưa thanh toán” để chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng buộc Công ty B phải trả số tiền lãi phạt chậm trả123.254.156 đồng là không đúng pháp luật, không được chấp nhận vì đây là lãi chồng lãi. Tòa án cấp phúc thẩm không phát hiện ra sai sót này, vẫn giữ nguyên quyết định này của bản án sơ thẩm cũng là không đúng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 337, khoản 3 Điều 343, Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25-11-2015 về việc thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự;

1. Chấp nhận Kháng nghị giám đốc thẩm số 14/2016/KDTM-KN ngày 12-4-2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

2.  Hủy Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 07-7-2014 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội về vụ án kinh doanh, thương mại tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng A, bị đơn là Công ty TNHH B và 10 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm đúng quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[4] Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật…

…Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng).”

(nguồn: anle.toaan.gov.vn)