Quyết định số 306/QĐ-KTNN ngày 04/04/2013 Hướng dẫn kiểm toán chuyên đề quản lý, sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị

KIỂM TOÁN NHÀ NƯỚC --------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 306/QĐ-KTNN	Hà Nội, ngày 4 tháng 4 năm 2013

 

QUYẾT ĐỊNH

BAN HÀNH HƯỚNG DẪN KIỂM TOÁN CHUYÊN ĐỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI GẮN VỚI PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ

TỔNG KIỂM TOÁN NHÀ NƯỚC

Căn cứ Luật Kiểm toán nhà nước;

Căn cứ Luật Đất đai;

Căn cứ Luật Xây dựng;

Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị;

Căn cứ Luật Nhà ở;

Xét đề nghị của Kiểm toán trưởng KTNN khu vực I, Vụ trưởng Vụ Chế độ và Kiểm soát chất lượng kiểm toán,Vụ trưởng Vụ Pháp chế,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo quyết định này Hướng dẫn kiểm toán Chuyên đề quản lý, sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị.

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký và thay thế Quyết định số 548/QĐ-KTNN ngày 11/4/2012 của Tổng Kiểm toán Nhà nước (đối với nội dung Hướng dẫn về đề cương, hồ sơ, mẫu biểu kiểm toán đối với cuộc kiểm toán Chuyên đề quản lý, sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà đô thị).

Điều 3. Vụ trưởng: Vụ Chế độ và Kiểm soát Chất lượng kiểm toán, Vụ Tổng hợp, Vụ Pháp chế, Thủ trưởng các đơn vị trực thuộc KTNN và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

 

Nơi nhận: - Như Điều 3; - Lãnh đạo KTNN; - Văn phòng KTNN; - Các KTNN chuyên ngành và khu vực; - Vụ Tổng hợp; - Vụ Chế độ và Kiểm soát chất lượng kiểm toán; - Vụ Pháp chế; - Lưu: VT.

TỔNG KIỂM TOÁN NHÀ NƯỚC Đinh Tiến Dũng

 

HƯỚNG DẪN

KIỂM TOÁN CHUYÊN ĐỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI GẮN VỚI PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ
(Ban hành kèm theo Quyết định số 306/QĐ-KTNN ngày 4 tháng 4 năm 2013 của Tổng Kiểm toán Nhà nước).

PHẦN THỨ NHẤT

HƯỚNG DẪN KIỂM TOÁN

I. PHẠM VI ÁP DỤNG

1. Đề cương này áp dụng cho việc kiểm toán các hoạt động liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị cho các cuộc kiểm toán:

- Kiểm toán riêng chuyên đề, hoặc dự án về việc quản lý, sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị;

- Kiểm toán lồng ghép chuyên đề, hoặc dự án về việc quản lý, sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị trong cuộc kiểm toán ngân sách địa phương;

- Kiểm toán lồng ghép chuyên đề, hoặc dự án về việc quản lý, sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị trong kiểm toán báo cáo tài chính doanh nghiệp nhà nước (DNNN).

Tùy thuộc vào mục tiêu, phạm vi của từng cuộc kiểm toán và sự phân cấp quản lý và sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị của từng địa phương, Đoàn kiểm toán đưa ra các nội dung kiểm toán, các đơn vị được kiểm toán cho phù hợp.

2. Về mẫu biểu hồ sơ kiểm toán: Trên cơ sở tuân thủ Hệ thống mẫu biểu hồ sơ kiểm toán do Kiểm toán Nhà nước ban hành, và được bổ sung thêm một số mẫu biểu cho phù hợp với nội dung, đặc thù của cuộc kiểm toán.

II. MỤC TIÊU KIỂM TOÁN

1. Đánh giá việc tuân thủ pháp luật trong việc quản lý và sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị (về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thu hồi đất, giao đất, thực hiện các nghĩa vụ tài chính, ban hành các văn bản của UBND các cấp và các cơ quan của địa phương trong quản lý, sử dụng đất, ...);

2. Đánh giá tính kinh tế, hiệu lực, hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị của đơn vị được kiểm toán;

3. Phát hiện kịp thời hành vi tham nhũng, lãng phí và các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị. Xác định rõ trách nhiệm của tập thể, cá nhân và kiến nghị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật;

4. Thông qua hoạt động kiểm toán kiến nghị cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các văn bản còn bất cập liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị.

III. ĐỐI TƯỢNG KIỂM TOÁN

Các hoạt động liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị.

IV. NỘI DUNG KIỂM TOÁN

1. Nội dung tổng quát

- Kiểm toán việc tuân thủ pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của địa phương, chủ đầu tư dự án (lập và quản lý quy hoạch,chấp hành quy hoạch, công tác kiểm tra, kiểm tra, kiểm soát và thực hiện quy hoạch...);

- Kiểm toán việc chấp hành các quy định của pháp luật trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Kiểm toán việc tuân thủ pháp luật về thuế, các khoản thu ngân sách nhà nước liên quan đến đất đai: Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; lệ phí trước bạ nhà, đất; thuế GTGT; thuế thu nhập doanh nghiệp...;

- Kiểm toán việc tuân thủ pháp luật trong việc bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án;

- Kiểm toán chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án (do NSNN đầu tư trực tiếp hoặc khấu trừ vào tiền sử dụng đất);

- Kiểm toán tính kinh tế, tính hiệu lực và hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị của địa phương;

- Kiểm toán trách nhiệm của UBND các cấp, các sở, ngành trong việc ban hành các văn bản về quản lý và sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị;

- Kiểm toán việc chấp hành các quy định của địa phương trong quản lý đất đai gắn liền với phát triển nhà và đô thị đối với chủ đầu tư dự án (như quy định của thành phố Hà Nội về việc giành 20% cho Quỹ phát triển nhà của T.P; một số tầng của các khu chung cư dành cho T. P, ...).

2. Nội dung cụ thể:

2.1. Kiểm toán tại Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Sở Xây dựng

a. Kiểm toán tại Sở Quy hoạch và Kiến trúc

- Kiểm toán việc tuân thủ pháp luật trong công tác tổ chức thực hiện việc thẩm định và trình duyệt quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, điều chỉnh quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; việc tham mưu cấp giấy phép quy hoạch cho dự án, cụ thể:

+ Kiểm toán về cơ sở pháp lý thẩm định và trình duyệt quy hoạch xây dựng, điều chỉnh quy hoạch, kiến trúc: Sự phù hợp của Quy hoạch chung với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa phương; sự phù hợp quy hoạch chi tiết khu đô thị với quy hoạch chung xây dựng và quy hoạch sử dụng đất; nhiệm vụ quy hoạch được phê duyệt; tính tuân thủ pháp luật trong việc điều chỉnh quy hoạch (trước khi có Luật Quy hoạch đô thị là Luật Xây dựng và Nghị định 08/2005/NĐ-CP từ 01/01/2010 trở đi thực hiện theo Luật Quy hoạch đô thị và các văn bản hướng dẫn);

+ Kiểm toán việc tuân thủ trình tự, thủ tục trong việc lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy chế quản lý xây dựng theo quy hoạch;

+ Kiểm toán về sự phù hợp của quy mô quy hoạch, các chỉ tiêu, các thông số kiến trúc xây dựng và cơ cấu sử dụng đất trong các đồ án quy hoạch đô thị được thẩm định, phê duyệt lần đầu và tổng hợp lại sau các lần điều chỉnh, so với quy chuẩn hiện hành và quy hoạch chung, nhiệm vụ quy hoạch đã được duyệt;

+ Kiểm toán xem xét thẩm quyền của của Sở Quy hoạch và Kiến trúc trong việc thẩm định quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch.

- Đánh giá mức độ ảnh hưởng của quy hoạch xây dựng, việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng đô thị đến môi trường, hạ tầng kinh tế, xã hội và hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khu vực;

- Kiểm toán việc tuân thủ pháp luật trong việc giới thiệu về địa điểm xây dựng, cấp quy hoạch và thỏa thuận quy hoạch - kiến trúc đối với dự án đầu tư công trình xây dựng (có tuân thủ quy hoạch được duyệt, đảm bảo đầy đủ thông tin, và kịp thời theo quy định?);

- Kiểm toán việc thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, giám sát việc thực hiện quản lý quy hoạch xây dựng, kiến trúc trên địa bàn;

- Xác định những thay đổi về quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính với Nhà nước của các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở như: điều chỉnh diện tích đất, điều chỉnh hệ số sử dụng đất, điều chỉnh mục đích sử dụng đất.

b. Kiểm toán tại Sở Xây dựng

- Kiểm toán việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với các dự án xây dựng, phát triển nhà ở và khu đô thị từ giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng đến khi bàn giao đưa vào sử dụng và bảo hành công trình: Công tác tham mưu giao chủ đầu tư; công tác thẩm định thiết kế cơ sở, kiểm tra việc thẩm tra phê duyệt thiết kế kỹ thuật và dự toán; công tác kiểm tra tiến độ dự án, quản lý chất lượng công trình; kiểm tra hoạt động cấp giấy chứng nhận chất lượng và an toàn chịu lực trước khi đưa công trình vào sử dụng theo các quy định của pháp luật về xây dựng;

- Kiểm toán việc thực hiện chức năng nhiệm vụ trong lĩnh vực quản lý nhà ở và công sở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn: Tiếp nhận và quản lý quỹ nhà ở và công sở hiện trạng; tham mưu và trực tiếp thực hiện quy hoạch phát triển nhà ở và công sở; phối hợp với Sở Tài chính trong công tác định giá và thủ tục bán, cho thuê; hướng dẫn và kiểm tra công tác vận hành, bảo trì theo quy định …;

- Kiểm toán việc tuân thủ pháp luật trong lĩnh vực quản lý nhà nước về phát triển đô thị tại địa phương, ở các công tác: Tham mưu chính sách, giúp Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo thực hiện các dự án trọng điểm về phát triển đô thị; hướng dẫn và kiểm tra các hoạt động đầu tư xây dựng, phát triển đô thị, thực hiện quy chế Khu đô thị mới, việc khai thác, sử dụng đất xây dựng đô thị theo quy hoạch;

- Kiếm toán việc tuân thủ pháp luật trong việc thực hiện chức năng nhiệm vụ về việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản (hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng, hoạt động chuyển nhượng các dự án Khu đô thị mới, dự án Khu nhà ở, dự án Hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp); quản lý về điều kiện năng lực của chủ đầu tư các dự án Khu đô thị mới, dự án Khu nhà ở, dự án Hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;

- Kiểm toán việc thực hiện chức năng thanh tra, kiểm tra, giám sát của Sở Xây dựng trong các lĩnh vực: Xây dựng và kiến trúc đô thị, quản lý sử dụng nhà ở và công sở thuộc sở hữu nhà nước, hoạt động kinh doanh bất động sản.

(Đối với những địa phương không có Sở Quy hoạch và Kiến trúc, thì tại Sở Xây dựng Đoàn kiểm toán thực hiện kiểm toán cả các nội dung tại mục a nêu trên)

2.2. Kiểm toán tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường

- Kiểm toán việc tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (cơ sở thẩm định, trình tự, thủ tục lập, thẩm định, …) Từ đó kiểm toán việc quyết định về quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất của địa phương;

- Kiểm toán việc công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; việc công khai các dự án đầu tư, các khu vực đầu tư để mời gọi đầu tư;

- Kiểm toán việc thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Kiểm toán việc tuân thủ quy hoạch chung của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục lập, thẩm định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đối với các dự án;

- Kiểm toán việc tuân thủ Luật Đất đai về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

+ Công tác thẩm định hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất; chấp hành các trình tự, thủ tục về giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất;

+ Ký kết hợp đồng thuê đất;

+ Bàn giao đất trên thực địa: Hồ sơ, biên bản bàn giao mốc giới;

+ Sự phù hợp của dự án với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Kiểm toán việc tuân thủ pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;

- Kiểm toán về công tác kiểm tra, thanh tra đối với các tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất;

- Kiểm toán việc thực hiện mục tiêu của dự án về quy hoạch sử dụng đất;

- Kiểm toán việc xác định thông tin địa chính khi thực hiện dự án.

2. 3. Kiểm toán tại cơ quan Tài chính

- Kiểm toán việc thẩm định, xác định giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để trình UBND tỉnh quyết định đối với các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật:

+ Việc tuân thủ trình tự, thủ tục thẩm định, xác định giá đất, đơn giá thuê đất;

+ Tính hợp pháp và hợp lý của các hồ sơ tài liệu liên quan đến xác định giá đất, đơn giá thuê đất.

- Công tác quản lý các khoản thu do Sở Tài chính trực tiếp quản lý: Thu tiền sử dụng đất, thu tiền bán tài sản trên đất (nếu có);

- Việc thẩm tra quyết toán vốn đầu tư xây dựng và thẩm định quyết toán các công trình xây dựng cơ bản hoàn thành do NSNN đầu tư trực tiếp hoặc Ngân sách Nhà nước hoàn trả dưới hình thức khấu trừ vào tiền sử dụng đất của các dự án;

- Việc ghi thu, ghi chi các khoản thu liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

2.4. Kiểm toán tại cơ quan tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

- Kiểm toán tính hợp pháp của Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất;

- Kiểm toán việc tuân thủ trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất;

- Kiểm toán việc xây dựng giá đất mời đấu giá đất (giá sàn);

- Kiểm toán hồ sơ dự mời đấu giá đất;

- Kiểm toán hồ sơ dự đấu giá, chấm đấu giá, xét đấu giá và kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

2.5. Kiểm toán tại cơ quan Thuế

- Kiểm toán việc xác định các khoản thu ngân sách nhà nước liên quan đến đất đai: Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; lệ phí trước bạ nhà, đất; thuế GTGT, thuế TNDN;

- Kiểm toán công tác miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Kiểm toán việc đôn đốc thu nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Kiểm toán việc xử phạt kê khai sai, chậm nộp các khoản thu NSNN liên quan đến đất đai.

2.6. Kiểm toán tại chủ đầu tư, Ban quản lý dự án về đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án (các nội dung kiểm toán như kiểm toán dự án đầu tư xây dựng)

2.7. Kiểm toán tại chủ đầu tư dự án được giao đất (doanh nghiệp nhà nước, Doanh nghiệp ngoài quốc doanh; …)

- Kiểm toán việc tuân thủ pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch tỷ lệ 1/500 được duyệt: Phạm vi ranh giới, diện tích, cơ cấu sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, cao độ quy hoạch, chiều cao tầng ...;

- Kiểm toán việc tuân thủ pháp luật về đầu tư xây dựng;

- Kiểm toán việc tuân thủ về tiến độ thực hiện dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Kiểm toán việc tuân thủ pháp luật về bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án:

+ Kiểm toán việc chấp hành pháp luật về chuyển nhượng dự án hoặc chuyển nhượng một phần dự án;

+ Kiểm toán việc huy động vốn, bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án (điều kiện huy động vốn, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án);

+ Kiểm toán việc bàn giao nhà, đất cho chính quyền địa phương để phục vụ tái định cư; các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương khi dự án hoàn thành (lưu ý tới các quy định của địa phương như việc dành quỹ đất, quỹ nhà để phục vụ cho tái định cư, nhà ở xã hội, diện tích nhà, đất để phục vụ chung cho cộng đồng khu dân cư...);

- Kiểm toán việc chấp hành Luật quản lý Thuế, chính sách chế độ thu ngân sách nhà nước về kê khai, nộp thuế đối với các khoản thu liên quan đến đất đai.

2.8. Kiểm toán tại Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Tổ chức phát triển quỹ đất

- Kiểm toán việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật;

- Kiểm toán việc thanh toán chi trả bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án được phê duyệt;

- Kiểm toán việc quản lý, sử dụng, quyết toán kinh phí cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án giao đất có thu hồi đất.

V. PHẠM VI, GIỚI HẠN KIỂM TOÁN

1. Phạm vi kiểm toán

1.1. Thời kỳ được kiểm toán

1.2. Đơn vị được kiểm toán

- Sở Quy hoạch và Kiến trúc (đối với những địa phương có Sở Quy hoạch và Kiến trúc);

- Sở Xây dựng;

- Cơ quan Tài nguyên và Môi trường;

- Cơ quan Tài chính;

- Cơ quan Thuế (Cục Thuế, Chi cục Thuế);

- Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Tổ chức phát triển quỹ đất liên quan đến dự án được kiểm toán;

- Chủ đầu tư thực hiện các dự án cơ sở hạ tầng được đầu tư từ Ngân sách Nhà nước hoặc khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Chủ đầu tư dự án được giao đất, cho thuê đất (doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp ngoài quốc doanh, …).

1.3. Các dự án đầu tư được giao đất (các dự án lựa chọn kiểm toán - trong trường hợp cần xác định dự án được kiểm toán).

2. Giới hạn kiểm toán: Xác định rõ nội dung, phạm vi không thực hiện kiểm toán, lý do giới hạn.

VI. PHƯƠNG PHÁP KIỂM TOÁN

Các phương pháp kiểm toán được sử dụng gồm: Phương pháp thực nghiệm (kiểm tra thực địa); kiểm tra, đối chiếu (từ quy hoạch, thực hiện dự án, xác định giá đất, …); phân tích; điều tra; chọn mẫu dự án kiểm toán; đối chiếu hiện trường...

Tùy thuộc từng nội dung kiểm toán và thực tế trong công tác quản lý, điều hành của từng cơ quan, địa phương, các kiểm toán viên lựa chọn các phương pháp kiểm toán thích hợp.

VII. TRỌNG TÂM, RỦI RO KIỂM TOÁN

Trên cơ sở các chuẩn mực, quy trình kiểm toán, các thông tin thu thập được, kết quả đánh giá hệ thống kiểm soát nội bộ để xác định trọng tâm và rủi ro kiểm toán.

1. Trọng tâm kiểm toán

Đoàn kiểm toán phải xác định trọng tâm của cuộc kiểm toán, như:

- Công tác quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (lập và quản lý quy hoạch; trình tự, thủ tục, thẩm quyền phê duyệt, điều chỉnh; sự phù hợp của quy hoạch chi tiết, điều chỉnh với quy hoạch tổng thể, quy hoạch được phê duyệt ban đầu, …)

- Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Việc xác định giá đất, đơn giá thuê đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

- Công tác quản lý thu đối với các khoản thu liên quan đến đất đai của địa phương;

- Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Việc thực hiện dự án của các chủ đầu tư;

- Việc tuân thủ các quy định của chủ đầu tư trong việc bán, chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án.

2. Rủi ro kiểm toán

Dựa vào nội dung về rủi ro kiểm toán như đã đề cập trong Quy trình kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước ban hành kèm theo Quyết định số 04/2007/QĐ-KTNN ngày 02/8/2007 của Tổng Kiểm toán Nhà nước, kiểm toán viên cần tiến hành các thủ tục phân tích các thông tin đã thu thập được từ hoạt động giao đất, phê duyệt dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính, hệ thống kiểm soát nội bộ như đã đề cập ở trên để thiết kế các thủ tục kiểm toán cần thiết nhằm hạn chế thấp nhất rủi ro kiểm toán. Việc xác định rủi ro kiểm toán cần được thực hiện một cách liên tục trong tất cả các bước của quy trình kiểm toán. Tuy nhiên ở bước chuẩn bị kiểm toán chỉ tiến hành xác định ở mức độ tổng thể để xác định các vấn đề cần lưu ý và cách thức xử lý cho các bước tiếp theo của quy trình.

Trên cơ sở các tài liệu, thông tin thu thập được cần đưa ra các xét đoán sơ bộ về mức độ của từng loại rủi ro (cao, trung bình, thấp). Thực tế những năm vừa qua cho thấy rủi ro tiềm tàng, rủi ro kiểm soát ở mức độ cao do các nguyên nhân sau:

- Thiếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng;

- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của địa phương chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Áp dụng quy hoạch một cách tùy tiện;

- Do các dự án đầu tư thường có thời gian kéo dài, quá trình triển khai thực hiện được điều chỉnh bởi nhiều văn bản chính sách quy định của nhà nước qua các thời kỳ;

- Chính sách về quản lý và sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị có nhiều thay đổi, còn chưa thống nhất, khó thực hiện, đặc biệt liên quan đến việc giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Do đặc thù của hoạt động giao đất, cho thuê đất, phê duyệt dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính tạo ra các cơ hội xảy ra gian lận, sai sót;

- Do hệ thống kiểm soát nội bộ yếu (yếu tố quy trình, con người hoặc tổ chức bộ máy) liên quan đến các hoạt động giao đất, phê duyệt dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính dễ bị gian lận mà khó phát hiện được;

- Do ý chí chủ quan của lãnh đạo địa phương nhằm đạt một mục tiêu nào đó (áp lực của HĐND, của nguồn vốn đầu tư phát triển của địa phương hoặc do áp lực của các yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, yêu cầu về nhà ở của xã hội);

- Do quy mô về diện tích, về số lượng các dự án, về các hồ sơ liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai của địa phương lớn.

VIII. THU THẬP THÔNG TIN TÀI LIỆU PHỤC VỤ CHO CÔNG TÁC KIỂM TOÁN

1. Các thông tin, tài liệu chung

1.1. Các văn bản, tài liệu, hoạt động về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, phê duyệt dự án và các cơ quan của địa phương liên quan đến hoạt động quản lý đất đai, phát triển nhà và đô thị

- Các văn bản của Nhà nước liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị;

- Các thông tin về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Các thông tin về quy hoạch xây dựng;

- Nghị quyết của HĐND về quản lý và sử dụng đất đai của địa phương;

- Hoạt động về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, phê duyệt dự án đầu tư của địa phương: Quy trình thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, phê duyệt dự án đầu tư của địa phương;

- Hệ thống các cơ quan tham mưu giúp UBND tỉnh trong quản lý và sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị; lưu ý tới những thay đổi về tổ chức, mô hình, hoạt động của các đơn vị tham mưu giúp việc;

- Mục tiêu và chiến lược dài hạn và trung hạn của địa phương trong phát triển kinh tế xã hội có liên quan có thể dẫn tới các sai sót trọng yếu trong hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án đầu tư;

- Các văn bản của địa phương quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai, Nghị định của Chính phủ;

- Bảng giá đất của địa phương ban hành hàng năm liên quan đến các dự án kiểm toán;

- Hệ thống các văn bản đặc thù của địa phương về quản lý đầu tư, xây dựng dự toán đầu tư xây dựng; về đơn giá xây dựng …;

- Tình hình và các biện pháp của chính quyền các cấp của địa phương trong chống thất thu ngân sách, giảm nợ đọng nghĩa vụ tài chính về đất đai;

- Những sai sót, gian lận phát hiện từ các cuộc kiểm toán trước của Kiểm toán Nhà nước và của các cơ quan thanh tra, kiểm tra của nhà nước liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị trên địa bàn.

1.2. Hệ thống kiểm soát nội bộ

1.2.1. Thông tin chung

a. Môi trường kiểm soát

- Hệ thống những văn bản chính sách tạo ra môi trường kiểm soát cho các hoạt động kiểm soát của đơn vị như Luật đất đai, Luật Quản lý thuế.. và các văn bản hướng dẫn thi hành;

- Hệ thống văn bản nội bộ do địa phương ban hành về hoạt động quản lý đất đai.

b. Bộ máy kiểm soát nội bộ

- Cơ cấu tổ chức bộ máy của các cơ quan tham mưu địa phương;

- Tổ chức bộ máy thanh tra, kiểm tra và chức năng của bộ máy thanh tra kiểm tra tại địa phương;

- Việc áp dụng Hệ thống quản lý chất lượng (nếu có) và áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý (nếu có).

c. Tổ chức và hoạt động của hệ thống kiểm soát nội bộ: Tổ chức bộ máy tham mưu giúp việc cho UBND trong quản lý và sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị.

1.2.2. Đánh giá ban đầu về hệ thống kiểm soát nội bộ

- Về tính đầy đủ và hiệu lực của bộ máy kiểm soát nội bộ thông qua việc điều hành, phân cấp quản lý của đơn vị;

- Về tính đầy đủ và hiệu lực của những quy trình Kiểm soát nội bộ cụ thể các thể thức kiểm soát được áp dụng: Sự cách ly thích hợp về trách nhiệm, các thể thức phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thẩm định đơn giá dự toán, xác định giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và cơ quan quản lý đôn đốc thu nộp nghĩa vụ tài chính;

- Việc thực hiện quy chế quản lý nội bộ, quy chế kiểm soát trong tất cả các khâu trong hoạt động quản lý, thu nghĩa vụ tài chính về đất đai của địa phương;

- Về hoạt động của bộ máy kiểm soát nội bộ: Phù hợp hay chưa phù hợp. Đánh giá sự tuân thủ luật và các quy định, nguyên tắc công việc, các quy trình nghiệp vụ, thực hiện báo cáo kết quả giám sát và đánh giá hiệu quả hoạt động của đơn vị;

- Những hạn chế của hệ thống kiểm soát nội bộ: Địa bàn trải rộng lĩnh vực quản lý nhạy cảm, phức tạp nên việc kiểm tra, kiểm soát sẽ bị hạn chế.

1.2.3. Tình hình thanh tra, kiểm tra, kiểm toán

Các thông tin về kết quả thanh tra và kiểm tra; kết quả thực hiện và xử lý theo các kết luận, kiến nghị kiểm toán, thanh tra và kiểm tra nội bộ.

2. Các thông tin, tài liệu chi tiết

- Danh mục các dự án được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính với NSNN của người sử dụng đất;

- Một số tài liệu về hồ sơ pháp lý của dự án đầu tư:

+ Quyết định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Hồ sơ bàn giao đất trên thực địa;

+ Hồ sơ liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án;

+ Văn bản phê duyệt quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/500;

+ Quyết định phê duyệt về giá đất thu tiền sử dụng đất của dự án;

+ Hồ sơ thẩm định, xác định giá đất của dự án;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Hồ sơ liên quan đến chi phí đầu tư xây dựng của dự án.

IX. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý KHI THỰC HIỆN KIỂM TOÁN

1. Kiểm toán việc tuân thủ về quy hoạch của dự án (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng); tuân thủ pháp luật trong việc giao đất, cho thuê đất

- Kiểm toán quy hoạch sử dụng đất của dự án được phê duyệt có phù hợp với quy hoạch tổng thể của địa phương không? việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất có tuân thủ đúng trình tự, thủ tục? có đúng thẩm quyền? có phù hợp với quy hoạch ban đầu được phê duyệt;

- Kiểm toán quy hoạch xây dựng của dự án được phê duyệt có phù hợp với quy hoạch tổng thể của địa phương không? việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng có tuân thủ đúng trình tự, thủ tục? có đúng thẩm quyền? có phù hợp với quy hoạch ban đầu được phê duyệt?;

Khi kiểm toán 2 nội dung trên, cần chú ý đến các văn bản điều chỉnh quy hoạch của dự án có thể: Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của dự án được phê duyệt còn có nội dung chưa phù hợp với quy hoạch tổng thể của địa phương; không thực hiện đúng, đầy đủ trình tự, thủ tục; phê duyệt điều chỉnh không phù hợp với phê duyệt ban đầu, không đúng thẩm quyền dẫn đến phá vỡ quy hoạch ban đầu đã được phê duyệt như: Thay đổi tăng mật độ xây dựng, tăng số tầng nhà làm tăng quy dân số; giảm diện tích giao thông, khu cây xanh, làm ảnh hưởng đến giao thông, môi trường và các lợi ích công cộng khác nhằm mục đích có lợi cho các nhà đầu tư, từ đó xác định trách nhiệm cá nhân, tập thể; xác định tăng nghĩa vụ tài chính với NSNN của người sử dụng đất.

- Kiểm toán việc giao đất cho chủ đầu tư (có đúng pháp luật về đất đai không, đúng thẩm quyền, trình tự thủ tục không?);

- Kiểm toán việc lập và phê duyệt dự án (có đúng pháp luật và thẩm quyền không);

- Kiểm toán xác định đất được giao thực hiện dự án có phù hợp với quy hoạch của địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hay không.

2. Kiểm toán thu tiền sử dụng đất

Các sai phạm các địa phương thường mắc phải:

- Tính tiền SDĐ không phù hợp với diện tích đất được giao; hoặc có sự thay đổi về diện tích, cơ cấu sử dụng đất khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh nhưng không tính bổ sung tiền sử dụng đất;

- Tính tiền SDĐ theo quyết định giao đất có diện tích thấp hơn trên bản đồ quy hoạch chi tiết lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Sai về giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất:

+ Giá đất thu tiền sử dụng đất thấp hơn giá đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm;

+ Giá đất thu tiền sử dụng đất của dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt không phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất không đúng với quy định của Chính phủ về quy chế đấu giá;

- Miễn giảm tiền sử dụng đất không đúng quy định, cơ quan Thuế không thực hiện phạt chậm nộp tiền sử dụng đất.

3. Một số nội dung khác

- Cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính;

- Các chủ đầu tư sử dụng không đúng mục đất được giao; không tuân thủ quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt về mật độ, chiều cao tầng; tiến độ thực hiện dự án chậm hoặc không thực hiện dự án;

- Sai phạm trong bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án:

+ Huy động vốn, bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành dự án khi chưa đủ điều kiện;

+ Kê khai không kịp thời, kê khai sai nghĩa vụ về thuế đốí với hoạt động bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án.

PHẦN THỨ HAI

MẪU BIỂU HỒ SƠ KIỂM TOÁN

I. KẾ HOẠCH KIỂM TOÁN (Mẫu số 01/KHKT-CĐ)

Ngoài 2 Phụ lục về danh sách Đoàn kiểm toán và kế hoạch chi tiết thời gian, nhân sự theo quy định chung của ngành, khi thực hiện kiểm toán Chuyên đề quản lý, sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị áp dụng các mẫu biểu hồ sơ theo Phụ lục số 03/KHKT-CĐ: Danh mục các dự án đầu tư trên địa bàn...;

III. BIÊN BẢN KIỂM TOÁN (Mẫu số 02/BBKT-CĐ)

III. BÁO CÁO KIỂM TOÁN (Mẫu số 03/BCKT-CĐ)

Các phụ lục đính kèm báo cáo kiểm toán gồm:

- Phụ lục số 01/BCKT-CĐ: Tổng hợp về công tác quy hoạch;

- Phụ lục số 02/BCKT-CĐ: Tổng hợp tình hình giao đất, sử dụng đất;

Ghi chú: Khi kiểm toán lồng ghép với kiểm toán ngân sách, tiền và tài sản nhà nước tại các tỉnh, thành phố, kiểm toán báo cáo tài chính của các Doanh nghiệp Nhà nước nếu Đoàn kiểm toán thành lập Tổ kiểm toán chuyên đề quản lý, sử dụng đất đai gắn với phát triển nhà và đô thị thì nội dung báo cáo kiểm toán của Tổ kiểm toán áp dụng như mẫu báo cáo của Đoàn kiểm toán trong đề cương nhưng phần thể thức theo quy định của KTNN./.