Xem nội dung bản án tại: https://caselaw.vn/ban-an/E7h777TSm6

• Vụ việc, Vụ án: Tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng
• Loại bản án: Sơ thẩm
• Cơ quan xét xử: TAND cấp huyện
• Số hiệu: 03/2014/KDTM-ST
• Ngày tuyên án: 11-03-2014
• Ngày thụ lý: 23/04/2013
• Kết quả vụ việc: Chấp nhận 1 phần

Mô tả tóm lược:

Ngày 17/12/2010, BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga và NĐ_Công ty TNHH An Khang đã ký hợp đồng thuê thuê một phần diện tích (Mặt bằng) của Tòa nhà Times Square, 172-174 KC, Phường NTB, Quận X, Thành phố HCM, để mở quán cà phê các loại, nước giải khát và thức ăn nhanh, với thời hạn thuê là 10 năm. Trước khi ký kết Hợp Đồng, Ban Giám Đốc BĐ_Linh Nga Land đã cam kết sẽ hỗ trợ NĐ_Công ty An Khang làm việc với chính quyền và nội bộ để đảm bảo việc kinh doanh nhà hàng cà phê Newyork của NĐ_Công ty An Khang.

Ngày 31/01/2013, NĐ_Công ty An Khang nhận được Văn bản số: 06/CV- BTL đề ngày 30/01/2013 của BĐ_Linh Nga Land thông báo chấm dứt Hợp Đồng thuê mặt bằng, kèm theo Văn bản số 230/SXD-TT ngày 10/01/2013 của Sở Xây dựng TP.HCM và Biên bản làm việc ngày 25/01/2013 của Thanh tra xây dựng Quận X và thanh tra xây dựng Phường NTB yêu cầu tháo dỡ nhà hàng- café Newyork với lý do lấn chiếm vỉa hè, vi phạm khoảng lùi công trình và không có Giấy phép xây dựng sau 02 năm đã kinh doanh.

Vào lúc 21h10 phút ngày 01/02/2013, BĐ_Linh Nga Land đã cho người xuống cúp điện, nước khi nhà hàng đang đông khách, buộc NĐ_An Khang phải mời khách ra về làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh doanh và uy tín của Công ty. Sự việc đã được Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận lại.  Ngày 02/02/2013, NĐ_Công ty An Khang tiếp tục gởi văn bản cho BĐ_Linh Nga Land để nhắc nhở họ đã vi phạm hợp đồng mà hai bên đã ký kết, đồng thời yêu cầu BĐ_Linh Nga Land mở cầu dao điện, nước để nhà hàng Newyork tiếp tục kinh doanh.

Ngày 28/02/2013, BĐ_Linh Nga Land tiếp tục có văn bản số 11/CV-BTL yêu cầu NĐ_Công ty An Khang phải lập tức tự tháo dỡ Nhà hàng café Newyork, chậm nhất đến ngày 03/03/2013. Kèm theo biên bản của BĐ_Linh Nga Land đã đơn phương làm việc với UBND Phường NTB, Quận X vào lúc 9h sáng ngày 28/02/2013.

Theo NĐ_Công ty An Khang, bên cho thuê (BĐ_Linh Nga Land) phải có trách nhiệm xin giấy phép xây dựng, sửa chữa cho bên thuê để kinh doanh. NĐ_Công ty An Khang là bên thuê mặt bằng không có quyền đứng ra xin Giấy phép xây dựng sửa chữa trên mặt bằng. Hơn nữa, tại Điều 1 trong văn bản số: 11/CV-BTL đề ngày 28/02/2013 của BĐ_Linh Nga Land gửi cho NĐ_Công ty An Khang chính ông Trần Hải Bình – Phó Tổng Giám Đốc Công Ty BĐ_Linh Nga Land cũng đã xác nhận: với tư cách là chủ đầu tư cao ốc BĐ_Linh Nga Land là đơn vị trực tiếp chịu trách nhiệm về các hành vi sai phạm xây dựng tại nhà hàng café Newyork chứ không phải là NĐ_Công ty An Khang. Vì thế, BĐ_Linh Nga Land phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật cũng như đối với Cty TNHH NĐ_An Khang về việc nhà hàng Newyork vi phạm khoảng lùi công trình và không có giấy phép xây dựng, dẫn đến phải ngưng hoạt động, tổn thất trầm trọng đến quyền lợi cũng như uy tín của NĐ_Công ty An Khang.

Mặt khác, cũng có thể thấy rõ, trong các văn bản của Thanh Tra xây dựng Thành phố, Thanh Tra xây dựng Quận X, Thanh Tra xây dựng Phường NTB nêu trên không hề có nội dung về việc quyết định cắt điện nước của nhà hàng Newyork. Do đó, việc BĐ_Linh Nga Land tự ý cắt điện nước của café Newyork là vi phạm pháp luật, vi phạm Điều 7.1 trong Hợp đồng số 135/BTL-HĐKT-2010 “Đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp mặt bằng một cách đầy đủ, độc lập và riêng rẽ, tránh mọi tranh chấp về quyền sử dụng với bất kỳ bên thứ ba nào”.

Nay nguyên đơn yêu cầu là:

1. Tuyên hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng của BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga là trái pháp luật;

2. Buộc BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga phải hoàn lại cho NĐ_Công ty An Khang tiền Giá trị các khoản đầu tư ban đầu vào Nhà hàng Newyork là: 2.864.137.670 đồng.

3. Buộc BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga phải bồi thường thiệt hại cho NĐ_Công ty An Khang tiền thu nhập thực tế từ kinh doanh nhà hàng cà phê mỗi tháng 120.000.000 đồng tính từ ngày 01/3/2012 đến ngày xét xử sở thẩm là: 120.000.000 đồng X 13 tháng = 1.320.000.000 đồng;

4. Buộc BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga phải bồi thường thiệt hại cho NĐ_Công ty An Khang 01 (một) năm tiền thuê nhà do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật là: 379.080.000 đồng;

5. Buộc BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga phải bồi thường thiệt hại cho NĐ_Công ty An Khang tiền phí bảo vệ nhà hàng từ ngày 01/02/2013 đến ngày 31/07/2013 mỗi tháng 5.000.000 đồng, cụ thể là: 06 tháng X 5.000.000 đồng = 30.000.000 đồng;

6. Buộc BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga phải bồi thường thiệt hại cho NĐ_Công ty An Khang tiền phí Thừa phát lại lập vi bằng về việc cúp điện nước là: 4.500.000 đồng;

7. Buộc BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga hoàn lại cho NĐ_Công ty An Khang tiền thuê nhà còn dư là: 74.767.611 đồng.

Tổng cộng tất cả các khoản trên là: 2.864.137.670 đồng + 1.320.000.000 đồng + 379.080.000 đồng + 30.000.000 đồng + 4.500.000 đồng + 74.767.611 đồng = 4.672.485.281 đồng làm tròn 4.672.000.000 đồng.

Ý kiến của Bị đơn: Không chấp nhận yêu cầu Nguyên đơn

Tại thời điểm ký Hợp đồng BĐ_Linh Nga Land đã giải thích rõ với NĐ_An Khang là phần diện tích thuê nằm trên khoảng lùi của Công trình Tòa nhà Linh Nga Times Square nếu NĐ_An Khang muốn xây dựng công trình thì cần phải được sự chấp thuận của cơ quan chức năng. Do đó, trong Hợp đồng đã ký có điều khoản ràng buộc bên thuê là NĐ_An Khang tự chịu trách nhiệm xin phép xây dựng, cải tạo công trình và BĐ_Linh Nga Land hỗ trợ cho NĐ_An Khang các thủ tục cần thiết để xin phép các cơ quan chức năng để xây dựng, cải tạo công trình tại địa điểm thuê (mục 7.3 Điều 7). Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Hợp đồng, BĐ_Linh Nga Land không nhận được bất kỳ yêu cầu cung cấp hồ sơ nào hay đề nghị hỗ trợ gì từ NĐ_An Khang về việc xin phép xây dựng, lắp đặp tại địa điểm thuê và khi bị các cơ quan chức năng kiểm tra thì NĐ_An Khang đã xây dựng mà chưa có Giấy phép xây dựng công trình theo quy định.

Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động, NĐ_An Khang đã lắp dựng khung sắt, lợp mái, ngăn vách kính, lắp đặt máy lạnh, hình thành quán Cafe Newyork mà không xin giấy phép xây dựng để kinh doanh dịch vụ ăn uống, kê bàn ghế kinh doanh lấn chiếm vỉa hè, gây mất mỹ quan tại khu vực hoạt động…và nhiều lần người dân và tổ dân phố phản ảnh gay gắt. Căn cứ các nội dung theo hợp đồng cho thuê mặt bằng đã ký, BĐ_Linh Nga Land cũng đã lập biên bản nhắc nhở, cũng như trực tiếp trao đổi với bà Nguyễn Ngọc Trâm là Đại diện theo pháp luật của NĐ_An Khang và các quản lý của quán cà phê Newyork nhưng vụ việc chưa được khắc phục dẫn đến người dân tiếp tục phản ánh đến các cơ quan chức năng.

Do những sai phạm nêu trên của NĐ_An Khang, ngày 25/01/2013 Thanh tra xây dựng Quận X tiến hành triển khai ý kiến chỉ đạo của Sở Xây dựng thành phố theo công văn số 230/SXD-TT ngày 10/01/2013 và lập biên bản yêu cầu Chủ đầu tư (Công ty CP Đầu tư Địa ốc Bến Thành) thực hiện tháo dỡ công trình xây dựng sai phép là quán Café NewYork trong thời hạn 24 giờ kể từ ngày lập Biên bản. Sau khi Thanh tra xây dựng lập biên bản yêu cầu tháo dỡ công trình, BĐ_Linh Nga Land đã thông báo và gửi biên bản đến NĐ_An Khang ngay trong buổi sáng ngày 25/01/2013 Trước những sự việc xảy ra, BĐ_Linh Nga Land đã nhiều lần liên hệ với NĐ_An Khang (Bà Nguyễn Ngọc Trâm) để phối hợp giải quyết. Tuy nhiên Bà Nguyễn Ngọc Trâm đã hẹn làm việc rồi hoãn nhiều lần với lý do bận công việc; đi công tác nước ngoài … không đến gặp BĐ_Linh Nga Land để giải quyết. Từ đó cho thấy NĐ_An Khang không có thiện chí hợp tác để giải quyết vụ việc.

BĐ_Linh Nga Land đã có thông báo mời NĐ_An Khang đến UBND Phường NTB cùng làm việc với các cơ quan chức năng nhưng phía NĐ_An Khang vẫn từ chối tham dự.Tại Biên bản làm việc ngày 28/02/2013 với Thanh tra xây dựng Quận X, UBND Phường NTB, một lần nữa BĐ_Linh Nga Land tiếp tục đề xuất với các cơ quan chức năng kéo dài thời hạn tháo dỡ thêm 07 (bảy) ngày kể từ ngày lập Biên bản.

Căn cứ Biên bản làm việc ngày 28/02/2013 giữa Thanh tra xây dựng Quận X, UBND phường NTB và đại diện Chủ Đầu tư là BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga, BĐ_Linh Nga Land tiếp tục có văn bản yêu cầu NĐ_An Khang tự thực hiện việc tháo dỡ Công trình quán café NewYork chậm nhất là đến hết ngày 03/03/2013 để BĐ_Linh Nga Land có cơ sở báo cáo cơ quan chức năng theo quy định. Tuy nhiên sau đó NĐ_An Khang vẫn không thực hiện việc tháo dỡ công trình sai phạm theo yêu cầu dù đã được BĐ_Linh Nga Land nhiều lần nhắc nhở. BĐ_Linh Nga Land cũng không thể đơn phương tháo dỡ công trình sai phạm khi chưa có sự đồng ý của NĐ_An Khang. Nên sự việc đã được BĐ_Linh Nga Land có văn bản báo cáo cho Thanh tra Xây dựng Quận X và UBND Phường NTB.

Phán quyết của Tòa: Chấp nhận 1 phần yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn