Caselaw Việt Nam xin giới thiệu 2 vụ kiện Văn phòng công chứng và (các) bên còn lại trong giao dịch ra tòa để yêu cầu Tòa tuyên vô hiệu Văn bản công chứng

1)  Kiện Văn phòng công chứng: http://caselaw.vn/ban-an/7a8GYiDNbE

• Loại bản án: Sơ thẩm
• Cơ quan xét xử: TAND cấp huyện
• Số hiệu: 239/2015/DS-ST
• Ngày tuyên án: 14-07-2015
• Ngày thụ lý: 27/01/2015

2)  Kiện (các) bên còn lại trong giao dịch: http://caselaw.vn/ban-an/Eutc67BhRZ

• Loại bản án: Phúc thẩm
• Cơ quan xét xử: TAND cấp tỉnh
• Số hiệu: 1109/2015/DS-PT
• Ngày tuyên án: 08-09-2015
• Số hiệu bản án bị Phúc thẩm: 70/2015/DS-ST
• Ngày tuyên án bị Phúc thẩm: 24/03/2015

-----------------

Tình tiết cụ thể:

Vụ việc thứ 1: Kiện Văn phòng công chứng: http://caselaw.vn/ban-an/7a8GYiDNbE

Nhà đất số 720G khu phố 2, phường TĐ, Quận X, Thành phố HCM thuộc quyền sở hữu của ông Đào Duy Quang theo hợp đồng mua bán nhà số 29130/HĐ-MBN.Ngày 10/6/2003 ông Quang lập hợp đồng tặng cho nhà số 2551/HĐ-TCN có chứng nhận cùng ngày của BĐ_Phòng công chứng số 3 để tặng cho nhà, đất nêu trên cho ông LQ_Đào Văn Lộc, bà NĐ_Đặng Thị Vũ Luy.

Bà NĐ_Luy và ông LQ_Lộc đã ly hôn từ năm 1990 nhưng căn nhà này vẫn là tài sản chung. Sau đó nhà và đất số 50 (số cũ là 720G) NQH, phường TĐ, Quận X, Thành phố HCM được Sở xây dựng Thành phố HCM cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở vào sổ số 7523/SXD ngày 15/11/2004 cho bà NĐ_Luy và ông LQ_Lộc.

Ngày 31/8/2004 BĐ_Phòng công chứng số 3 Thành phố HCM chứng nhận hợp đồng tặng cho số 5766/HĐ-TCN giữa ông LQ_Đào Văn Lộc và LQ_Đào Duy Linh.

Phía nguyên đơn cho rằng ông LQ_Lộc tặng cho phần căn nhà mà không có ý kiến của bà NĐ_Luy là vi phạm quy định của pháp luật về quyền sở hữu chung và Phòng công chứng đã vi phạm cơ bản quy định tại điểm a khoản 1 Điều 106 Luật đất đai là khi công chứng hợp đồng, căn nhà vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận.

Yêu cầu của nguyên đơn:

Yêu cầu Toà án tuyên bố văn bản công chứng số 5766/HĐ-TCN ngày 31/8/2004 của BĐ_Phòng công chứng số 3 Thành phố HCM là vô hiệu, và do bị vô hiệu nên phải tuyên huỷ hợp đồng tặng cho nhà số 5766/HĐ-TCN ngày 31/8/2004 giữa ông LQ_Đào Duy Linh và ông LQ_Đào Văn Lộc.

Ý kiến của bị đơn:

BĐ_Phòng công chứng số 3 khẳng định hợp đồng tặng cho số 5766 ngày 31/8/2004 do bị đơn chứng nhận là hoàn toàn đúng theo trình tự, thủ tục luật định và không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

Phán quyết của Tòa:

Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng số số 5766/HĐ-TCN ngày 31/8/2004 của BĐ_Phòng công chứng số 3 là vô hiệu; và yêu cầu hủy Hợp đồng tặng cho nhà ở số 5766/HĐ-TCN ngày 31/8/2004 giữa ông LQ_Đào Văn Lộc và ông LQ_Đào Duy Linh đối với một phần căn nhà số 50 (số nhà cũ 720G).

Tòa xác định:

Về đối tượng hợp đồng: Là phần sở hữu của ông LQ_Lộc tại căn nhà số 50. Căn nhà này có nguồn gốc là ông LQ_Lộc và bà NĐ_Luy được ông Đào Duy Quang tặng cho theo Hợp đồng tặng cho nhà số 2551/HĐ-TCN. Tại thời điểm này, ông LQ_Lộc, bà NĐ_Luy đã ly hôn, nên tài sản của ông LQ_Lộc, bà NĐ_Luy được tặng cho không phải là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng theo Điều 233 Bộ luật dân sự, mà là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần tại Điều 231 Bộ luật dân sự năm 1995. Căn cứ Điều 237 Bộ luật dân sự năm 1995 về định đoạt tài sản chung, ông LQ_Lộc có quyền định đoạt phần tài sản của mình theo quy định của pháp luật, vì là giao dịch cho tặng nên không áp dụng khoản 3 Điều 237 về quyền ưu tiên mua của chủ sở hữu khác. Do đó, việc bà NĐ_Luy cho rằng khi ông LQ_Lộc ký kết hợp đồng tặng cho mà không có ý kiến của bà là vi phạm pháp luật là không có căn cứ.

Về nội dung hợp đồng:Xét thấy tại thời điểm ký kết hợp đồng, Luật nhà ở năm 2005 chưa được ban hành nên giao dịch về nhà ở trên địa bàn Thành phố HCM được thực hiện theo Quyết định số 04/2003/QĐ-UB ngày 06/01/2003 của UBND Thành phố HCM .Tại Điều 1 của Quy định: “… 3/ Nhà, đất đã có giấy tờ hợp lệ được quy định tại Điều 2 của quy định này, khi chưa được cấp đổi giấy chứng nhận, chủ sở hữu vẫn được thực hiện các quyền trong giao dịch dân sự”; tại Điều 2 của Quy định: “Giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở bao gồm một trong các loại giấy tờ sau: … 3.3/ Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà lập tại cơ quan công chứng Nhà nước hoặc ủy ban nhân dân huyện nơi có căn nhà tọa lạc, đã nộp lệ phí trước bạ và đăng ký tại Sở Địa chính - Nhà đất hoặc ủy ban nhân dân quận - huyện, Phòng Quản lý đô thị huyện trước đây”. Như vậy, việc tặng cho phần căn nhà của ông LQ_Lộc khi có chứng từ sở hữu là Hợp đồng tặng cho nhà số 2551/HĐ-TCN là đủ điều kiện để thực hiện.

Vụ việc thứ 2) Kiện (các) bên còn lại trong giao dịch: http://caselaw.vn/ban-an/Eutc67BhRZ

Mặc dù được Tòa tuyên thắng kiện 4.669.841.096 đồng vào năm 2013, nhưng kéo dài đến tận năm 2015, nguyên đơn liên tục gặp khó khăn trong việc thi hành án do bị đơn không còn tài sản để thi hành. Sau đó, nguyên đơn phát hiện bị đơn có tài sản riêng là căn nhà số 65 TX, Phường 7, Quận A nhưng đã bị tẩu tán bằng cách:

(1) lập Văn bản thỏa thuận phân chia tài riêng sản với chồng; và

(2) công chứng văn bản này tại VP công chứng để hợp pháp hóa;

(3) chồng của bị đơn lập Hợp đồng tặng cho tài sản cho con; và

(4) xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho căn nhà.

Do vậy, nguyên đơn yêu cầu Tòa  tuyên bố “Văn bản thỏa thuận của vợ chồng về tài sản riêng” và “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở” vô hiệu. Đồng thời, yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Uỷ ban nhân dân Quận A cấp đối với căn nhà số 65 TX, Phường 7, Quận A, Tp. HCM căn cứ vào hợp đồng tặng cho bị vô hiệu.

Ý kiến của Văn phòng công chứng: Đã thực hiện quy trình chứng thực đúng quy định pháp luật

Phán quyết của Tòa sơ thẩm và phúc thẩm: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, bác kháng cáo của bị đơn. Cụ thể:

1. Xác định “Văn bản thỏa thuận của vợ chồng về tài sản riêng” đã được công chứng là vô hiệu

2. “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở” vô hiệu.

3. Hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp.

Theo Tòa, căn cứ vào quy định tại Điều 6 và khoản 3, Điều 41 Luật Công chứng quy định “Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có lý do cho rằng công chứng có vi phạm pháp luật”. Văn bản thỏa thuận về tài sản riêng không có vi phạm quy định pháp luật về quy trình thực hiện công chứng nhưng do các đương sự thiết lập thỏa thuận này để né tránh thực hiện nghĩa vụ dân sự nên theo quy định tại Điều 1 của văn bản này thì thỏa thuận của các bên giao dịch bị vô hiệu. 

Từ việc xác định Văn bản thỏa thuận của vợ chồng về tài sản riêng là vô hiệu, nên các giao dịch được thiết lập trên cơ sở văn bản thỏa thuận của vợ chồng về tài sản riêng cũng như “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở” cũng bị vô hiệu. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với căn nhà số 65 TX, Phường 7, Quận A, Tp. HCM được cấp trên cơ sở Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng bị vô hiệu nên cần hủy bỏ.