Tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng giữa Công ty An Lạc và Marone đang thu hút sự quan tâm lớn trong giới kinh doanh bất động sản thương mại. Vụ kiện này liên quan đến hợp đồng thuê 20 năm của hệ thống siêu thị Auchan tại TP.HCM, trong đó An Lạc đòi bồi thường hơn 108 tỷ đồng, cáo buộc Marone đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tòa án Nhân dân quận 10 đã có phán quyết, nhưng cả hai bên đều kháng cáo. Vậy Marone có thực sự vi phạm hợp đồng không? An Lạc có quyền đòi bồi thường toàn bộ tiền thuê còn lại không? Hãy cùng Caselaw.vn tổng hợp diễn biến vụ kiện, lập luận của các bên và phán quyết của Tòa án.

Nguyên đơn - Công ty TNHH Thương mại Tổng hợp An Lạc

Công ty TNHH Thương mại Tổng hợp An Lạc (An Lạc) là chủ sở hữu mặt bằng tại số 332 đường Lũy Bán Bích, phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú, TP.HCM. Trước khi cho thuê, An Lạc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất từ Công ty cổ phần Sản xuất Thương mại May Sài Gòn (GAMEX) với giá 47 tỷ đồng. Ban đầu, mặt bằng này chỉ là một nhà kho, chưa được khai thác thương mại đúng mức.

Bị đơn – Công ty TNHH MTV Marone

Công ty TNHH MTV Marone (Marone) là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bán lẻ và quản lý mặt bằng thương mại, đồng thời là đối tác chiến lược của Tập đoàn bán lẻ Auchan (Pháp). Marone tham gia vào hệ thống vận hành siêu thị Auchan tại Việt Nam, đóng vai trò quản lý các mặt bằng bán lẻ và mở rộng thị phần của Auchan tại thị trường Việt Nam.

Bối cảnh hợp tác và phát sinh tranh chấp

Ngày 20 tháng 2 năm 2017, An Lạc và Marone ký hợp đồng thuê mặt bằng tại số 332 Lũy Bán Bích, với thời hạn 20 năm tính từ ngày bàn giao mặt bằng 14 tháng 3 năm 2017.

• Diện tích thuê: 2.182,2 m².
• Mục đích thuê: Kinh doanh siêu thị Auchan và cho thuê lại một phần diện tích.
• Nghĩa vụ thanh toán: Marone thanh toán trước 5 năm tiền thuê (khoảng 32 tỷ đồng, bao gồm VAT) và 1 năm tiền đặt cọc (khoảng 5,8 tỷ đồng, không VAT), tổng cộng gần 37 tỷ đồng.

Sau khi nhận mặt bằng, Marone đã đầu tư toàn bộ chi phí cải tạo nhà kho thành siêu thị và đưa vào khai thác dưới thương hiệu Auchan.

Khó khăn và đề xuất thương lượng của Marone

Khoảng năm 2019, hệ thống siêu thị Auchan gặp khó khăn và quyết định rút khỏi thị trường Việt Nam. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của Marone.

• Marone nhiều lần liên hệ An Lạc, trình bày khó khăn và đề xuất chấm dứt hợp đồng trước hạn hoặc chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba (không phải công ty thành viên/công ty liên kết của Marone).
• Tổng cộng có ít nhất 6 văn bản thương lượng được gửi nhưng An Lạc từ chối tất cả các đề xuất, không đồng ý hòa giải.
• Tháng 6/2019, Marone đóng cửa siêu thị Auchan tại mặt bằng thuê.

An Lạc khởi kiện ra tòa

Ngày 7 tháng 6 năm 2019, An Lạc khởi kiện Marone ra Tòa án Nhân dân quận 10, cáo buộc Marone đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Quan điểm của các bên trong tranh chấp

Yêu cầu của Nguyên đơn (An Lạc)

An Lạc cho rằng Marone đã đơn phương chấm dứt hợp đồng khi đóng cửa siêu thị Auchan và ngừng hoạt động tại Việt Nam.

Các yêu cầu bồi thường của An Lạc

• Bồi thường thiệt hại hơn 108 tỷ đồng, tương ứng với tiền thuê của 15 năm còn lại.
• Giữ lại số tiền cọc (5,8 tỷ đồng) và tiền thuê chưa sử dụng (11,3 tỷ đồng), tổng cộng gần 17,2 tỷ đồng.
• Không đồng ý với việc Marone chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba, vì điều này không đảm bảo lợi ích kinh tế ban đầu của An Lạc.

Ý kiến của Bị đơn (Marone)

• Marone phủ nhận việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, cho rằng đã gửi nhiều văn bản thương lượng nhưng không được An Lạc chấp nhận.
• Việc đóng cửa siêu thị không đồng nghĩa với chấm dứt hợp đồng thuê, mà chỉ là điều chỉnh hoạt động kinh doanh.
• An Lạc không chứng minh được thiệt hại thực tế, do đã nhận đủ 5 năm tiền thuê trước đó.
• Từ chối chuyển nhượng hợp đồng đặt ra nghi vấn về động cơ của An Lạc trong việc đòi bồi thường.

Viện Kiểm sát kiến nghị gì?

Tại phiên tòa sơ thẩm, Viện Kiểm sát nhân dân quận 10 đã đưa ra quan điểm về tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng giữa An Lạc và Marone. Viện Kiểm sát cho rằng Marone đã vi phạm hợp đồng, gây thiệt hại cho An Lạc, và cần phải chịu trách nhiệm bồi thường theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Các kiến nghị chính của Viện Kiểm sát:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty An Lạc.
2. Buộc Marone bồi thường hơn 108 tỷ đồng cho An Lạc vì đã vi phạm hợp đồng thuê.
   • Viện Kiểm sát lập luận rằng việc Marone đóng cửa siêu thị Auchan trước thời hạn chính là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng.
   • Theo hợp đồng, nếu bên thuê chấm dứt hợp đồng tại bất kỳ thời điểm nào trong giai đoạn thuê 5 năm, thì phải bồi thường toàn bộ tiền thuê của thời gian còn lại (đến năm 2037).
   • Viện kiểm sát cho rằng điều khoản này không trái pháp luật, do đó Marone phải bồi thường theo thỏa thuận hợp đồng.
3. Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng theo Điều 22.1 của hợp đồng.
   • Viện Kiểm sát xác định rằng bị đơn không sử dụng mặt bằng đúng mục đích ban đầu, khiến nguyên đơn không đạt được lợi ích kinh tế từ việc cho thuê.
   • Do đó, hợp đồng cần phải chấm dứt trước hạn.
4. Buộc Marone bàn giao lại mặt bằng cho An Lạc.
   • Marone không còn kinh doanh tại địa điểm thuê, nên việc tiếp tục chiếm giữ mặt bằng là không hợp lý.
5. Duy trì phong tỏa tài khoản ngân hàng của Marone với số tiền 12,3 tỷ đồng tại Ngân hàng BNP Paribas - chi nhánh TP.HCM.

Phán quyết của Tòa án Nhân dân Quận 10 (Sơ thẩm ngày 11/9/2020)

Sau khi xem xét các lập luận từ hai bên, Tòa án Nhân dân quận 10 đã đưa ra phán quyết:

1. Quyết định chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng

• Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê giữa An Lạc và Marone.
• Buộc Marone phải trả lại mặt bằng cho An Lạc.

2. Xử lý tài chính

• An Lạc được giữ lại tiền cọc (5,8 tỷ đồng) và tiền thuê chưa sử dụng (11,3 tỷ đồng), tổng cộng gần 17,2 tỷ đồng.
• Từ chối yêu cầu bồi thường 108 tỷ đồng của An Lạc, vì không có đủ cơ sở chứng minh Marone đơn phương chấm dứt hợp đồng.
• Buộc Marone tiếp tục trả tiền thuê từ ngày 12/9/2020 đến khi bàn giao mặt bằng, với mức giá 534 triệu đồng/tháng.
• Duy trì lệnh phong tỏa tài khoản của Marone tại Ngân hàng BNP Paribas với số tiền khoảng 12,3 tỷ đồng.

Kháng cáo lên cấp phúc thẩm

Sau bản án sơ thẩm, cả hai bên đều kháng cáo. An Lạc kháng cáo vì không được bồi thường 108 tỷ đồng. Marone kháng cáo vì không đồng ý với việc chấm dứt hợp đồng, giữ lại tiền thuê và nghĩa vụ trả tiền thuê tiếp tục.

Vụ tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng giữa An Lạc và Marone đặt ra nhiều vấn đề pháp lý quan trọng về quyền và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng thuê dài hạn bị ảnh hưởng bởi thay đổi kinh doanh. Dù Tòa cấp sơ thẩm đã tuyên chấm dứt hợp đồng thuê, buộc Marone trả lại mặt bằng và cho phép An Lạc giữ lại tiền cọc, nhưng yêu cầu bồi thường hơn 108 tỷ đồng đã không được chấp nhận.

Với việc cả hai bên kháng cáo, vụ kiện vẫn chưa khép lại. Kết quả phúc thẩm sẽ có tác động lớn đến các hợp đồng thuê thương mại dài hạn tại Việt Nam, đặc biệt là quyền của bên thuê khi gặp khó khăn kinh doanh. Hãy theo dõi Caselaw.vn để cập nhật diễn biến mới nhất về vụ kiện này!