Tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng giữa Công ty An Lạc và Marone đang thu hút sự quan tâm lớn trong giới kinh doanh bất động sản thương mại. Vụ kiện này liên quan đến hợp đồng thuê 20 năm của hệ thống siêu thị Auchan tại TP.HCM, trong đó An Lạc đòi bồi thường hơn 108 tỷ đồng, cáo buộc Marone đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tòa án Nhân dân quận 10 đã có phán quyết, nhưng cả hai bên đều kháng cáo. Vậy Marone có thực sự vi phạm hợp đồng không? An Lạc có quyền đòi bồi thường toàn bộ tiền thuê còn lại không? Hãy cùng Caselaw.vn tổng hợp diễn biến vụ kiện, lập luận của các bên và phán quyết của Tòa án.

Nguyên đơn - Công ty TNHH Thương mại Tổng hợp An Lạc

Công ty TNHH Thương mại Tổng hợp An Lạc (An Lạc) là chủ sở hữu mặt bằng tại số 332 đường Lũy Bán Bích, phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú, TP.HCM. Trước khi cho thuê, An Lạc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất từ Công ty cổ phần Sản xuất Thương mại May Sài Gòn (GAMEX) với giá 47 tỷ đồng. Ban đầu, mặt bằng này chỉ là một nhà kho, chưa được khai thác thương mại đúng mức.

Bị đơn – Công ty TNHH MTV Marone

Công ty TNHH MTV Marone (Marone) là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bán lẻ và quản lý mặt bằng thương mại, đồng thời là đối tác chiến lược của Tập đoàn bán lẻ Auchan (Pháp). Marone tham gia vào hệ thống vận hành siêu thị Auchan tại Việt Nam, đóng vai trò quản lý các mặt bằng bán lẻ và mở rộng thị phần của Auchan tại thị trường Việt Nam.

Bối cảnh hợp tác và phát sinh tranh chấp

Ngày 20 tháng 2 năm 2017, An Lạc và Marone ký hợp đồng thuê mặt bằng tại số 332 Lũy Bán Bích, với thời hạn 20 năm tính từ ngày bàn giao mặt bằng 14 tháng 3 năm 2017.

• Diện tích thuê: 2.182,2 m².
• Mục đích thuê: Kinh doanh siêu thị Auchan và cho thuê lại một phần diện tích.
• Nghĩa vụ thanh toán: Marone thanh toán trước 5 năm tiền thuê (khoảng 32 tỷ đồng, bao gồm VAT) và 1 năm tiền đặt cọc (khoảng 5,8 tỷ đồng, không VAT), tổng cộng gần 37 tỷ đồng.

Sau khi nhận mặt bằng, Marone đã đầu tư toàn bộ chi phí cải tạo nhà kho thành siêu thị và đưa vào khai thác dưới thương hiệu Auchan.

Khó khăn và đề xuất thương lượng của Marone

Khoảng năm 2019, hệ thống siêu thị Auchan gặp khó khăn và quyết định rút khỏi thị trường Việt Nam. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của Marone.

• Marone nhiều lần liên hệ An Lạc, trình bày khó khăn và đề xuất chấm dứt hợp đồng trước hạn hoặc chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba (không phải công ty thành viên/công ty liên kết của Marone).
• Tổng cộng có ít nhất 6 văn bản thương lượng được gửi nhưng An Lạc từ chối tất cả các đề xuất, không đồng ý hòa giải.
• Tháng 6/2019, Marone đóng cửa siêu thị Auchan tại mặt bằng thuê.

An Lạc khởi kiện ra tòa

Ngày 7 tháng 6 năm 2019, An Lạc khởi kiện Marone ra Tòa án Nhân dân quận 10, cáo buộc Marone đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Quan điểm của các bên trong tranh chấp

Yêu cầu của Nguyên đơn (An Lạc)

An Lạc cho rằng Marone đã đơn phương chấm dứt hợp đồng khi đóng cửa siêu thị Auchan và ngừng hoạt động tại Việt Nam.

Các yêu cầu bồi thường của An Lạc

• Bồi thường thiệt hại hơn 108 tỷ đồng, tương ứng với tiền thuê của 15 năm còn lại.
• Giữ lại số tiền cọc (5,8 tỷ đồng) và tiền thuê chưa sử dụng (11,3 tỷ đồng), tổng cộng gần 17,2 tỷ đồng.
• Không đồng ý với việc Marone chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba, vì điều này không đảm bảo lợi ích kinh tế ban đầu của An Lạc.

Ý kiến của Bị đơn (Marone)

• Marone phủ nhận việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, cho rằng đã gửi nhiều văn bản thương lượng nhưng không được An Lạc chấp nhận.
• Việc đóng cửa siêu thị không đồng nghĩa với chấm dứt hợp đồng thuê, mà chỉ là điều chỉnh hoạt động kinh doanh.
• An Lạc không chứng minh được thiệt hại thực tế, do đã nhận đủ 5 năm tiền thuê trước đó.
• Từ chối chuyển nhượng hợp đồng đặt ra nghi vấn về động cơ của An Lạc trong việc đòi bồi thường.

Viện Kiểm sát kiến nghị gì?

Tại phiên tòa sơ thẩm, Viện Kiểm sát nhân dân quận 10 đã đưa ra quan điểm về tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng giữa An Lạc và Marone. Viện Kiểm sát cho rằng Marone đã vi phạm hợp đồng, gây thiệt hại cho An Lạc, và cần phải chịu trách nhiệm bồi thường theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Các kiến nghị chính của Viện Kiểm sát:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty An Lạc.
2. Buộc Marone bồi thường hơn 108 tỷ đồng cho An Lạc vì đã vi phạm hợp đồng thuê.
   • Viện Kiểm sát lập luận rằng việc Marone đóng cửa siêu thị Auchan trước thời hạn chính là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng.
   • Theo hợp đồng, nếu bên thuê chấm dứt hợp đồng tại bất kỳ thời điểm nào trong giai đoạn thuê 5 năm, thì phải bồi thường toàn bộ tiền thuê của thời gian còn lại (đến năm 2037).
   • Viện kiểm sát cho rằng điều khoản này không trái pháp luật, do đó Marone phải bồi thường theo thỏa thuận hợp đồng.
3. Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng theo Điều 22.1 của hợp đồng.
   • Viện Kiểm sát xác định rằng bị đơn không sử dụng mặt bằng đúng mục đích ban đầu, khiến nguyên đơn không đạt được lợi ích kinh tế từ việc cho thuê.
   • Do đó, hợp đồng cần phải chấm dứt trước hạn.
4. Buộc Marone bàn giao lại mặt bằng cho An Lạc.
   • Marone không còn kinh doanh tại địa điểm thuê, nên việc tiếp tục chiếm giữ mặt bằng là không hợp lý.
5. Duy trì phong tỏa tài khoản ngân hàng của Marone với số tiền 12,3 tỷ đồng tại Ngân hàng BNP Paribas - chi nhánh TP.HCM.

Phán quyết của Tòa án Nhân dân Quận 10 (Sơ thẩm ngày 11/9/2020)

Sau khi xem xét các lập luận từ hai bên, Tòa án Nhân dân quận 10 đã đưa ra phán quyết:

1. Quyết định chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng

• Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê giữa An Lạc và Marone.
• Buộc Marone phải trả lại mặt bằng cho An Lạc.

2. Xử lý tài chính

• An Lạc được giữ lại tiền cọc (5,8 tỷ đồng) và tiền thuê chưa sử dụng (11,3 tỷ đồng), tổng cộng gần 17,2 tỷ đồng.
• Từ chối yêu cầu bồi thường 108 tỷ đồng của An Lạc, vì không có đủ cơ sở chứng minh Marone đơn phương chấm dứt hợp đồng.
• Buộc Marone tiếp tục trả tiền thuê từ ngày 12/9/2020 đến khi bàn giao mặt bằng, với mức giá 534 triệu đồng/tháng.
• Duy trì lệnh phong tỏa tài khoản của Marone tại Ngân hàng BNP Paribas với số tiền khoảng 12,3 tỷ đồng.

Kháng cáo lên cấp phúc thẩm

Sau bản án sơ thẩm, cả hai bên đều kháng cáo. An Lạc kháng cáo vì không được bồi thường 108 tỷ đồng. Marone kháng cáo vì không đồng ý với việc chấm dứt hợp đồng, giữ lại tiền thuê và nghĩa vụ trả tiền thuê tiếp tục.

Vụ tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng giữa An Lạc và Marone đặt ra nhiều vấn đề pháp lý quan trọng về quyền và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng thuê dài hạn bị ảnh hưởng bởi thay đổi kinh doanh. Dù Tòa cấp sơ thẩm đã tuyên chấm dứt hợp đồng thuê, buộc Marone trả lại mặt bằng và cho phép An Lạc giữ lại tiền cọc, nhưng yêu cầu bồi thường hơn 108 tỷ đồng đã không được chấp nhận.

Với việc cả hai bên kháng cáo, vụ kiện vẫn chưa khép lại. Kết quả phúc thẩm sẽ có tác động lớn đến các hợp đồng thuê thương mại dài hạn tại Việt Nam, đặc biệt là quyền của bên thuê khi gặp khó khăn kinh doanh. Hãy theo dõi Caselaw.vn để cập nhật diễn biến mới nhất về vụ kiện này! 

Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII về cải cách tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị đề ra nhiệm vụ quan trọng trong việc sắp xếp, tinh gọn hệ thống Tòa án nhân dân nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động tư pháp.

Mục tiêu của việc tổ chức lại

Việc cải cách này có các mục tiêu sau: (1) Tinh giản bộ máy, giảm đầu mối trung gian, sáp nhập các đơn vị nhỏ lẻ để tập trung nguồn lực. (2) Định hướng tổ chức Tòa án theo cấp xét xử thay vì theo đơn vị hành chính địa phương. (3) Nâng cao tính độc lập, khách quan trong xét xử, đảm bảo tính thống nhất và chuyên môn hóa trong hệ thống Tòa án. (4) Ứng dụng công nghệ hiện đại, xây dựng Tòa án điện tử, tối ưu hóa quy trình giải quyết án.

Phương án tổ chức lại Tòa án nhân dân

Tổ chức Tòa án sơ thẩm theo khu vực

Một trong những thay đổi quan trọng nhất là việc tổ chức lại các Tòa án nhân dân cấp huyện thành Tòa án nhân dân sơ thẩm khu vực. Thay vì mỗi quận/huyện có một Tòa án nhân dân riêng biệt, các đơn vị này sẽ được sáp nhập lại dựa trên các tiêu chí:

• Khối lượng công việc: Tòa án sơ thẩm khu vực phải đảm bảo xử lý từ 800 - 3.000 vụ/năm tùy theo khu vực đô thị hay nông thôn.
• Khoảng cách địa lý hợp lý: Đảm bảo trụ sở Tòa án khu vực không cách quá 50km từ điểm xa nhất trong địa bàn quản lý.
• Đặc thù kinh tế - xã hội: Ưu tiên sắp xếp theo cụm khu vực có mật độ dân số, tình hình kinh tế tương đồng để tránh sự mất cân bằng về số lượng vụ án.
• Hải đảo: Không tổ chức Tòa án sơ thẩm tại mỗi huyện đảo mà sẽ bố trí thẩm phán đến làm việc định kỳ tại các khu vực này.

Cơ cấu tổ chức các cấp Tòa án nhân dân

Sau khi tổ chức lại, hệ thống Tòa án nhân dân sẽ có 4 cấp chính:

1. Tòa án nhân dân tối cao: Giữ vai trò lãnh đạo toàn ngành, định hướng chính sách tư pháp.
2. Tòa án nhân dân cấp cao: Có thẩm quyền xét xử phúc thẩm các bản án từ Tòa án cấp tỉnh.
3. Tòa án nhân dân cấp tỉnh: Tiếp tục xét xử sơ thẩm một số vụ án đặc biệt và phúc thẩm các bản án từ Tòa án sơ thẩm khu vực.
4. Tòa án nhân dân sơ thẩm khu vực: Sát nhập từ các Tòa án cấp huyện, có thẩm quyền xét xử sơ thẩm toàn diện đối với các loại vụ án trên địa bàn liên huyện.

Ngoài ra, hệ thống Tòa án chuyên trách cấp huyện sẽ được giảm mạnh hoặc sáp nhập để tinh gọn đầu mối quản lý.

Lộ trình triển khai

Quá trình triển khai phương án tổ chức lại Tòa án nhân dân sẽ được thực hiện theo các giai đoạn:

• 2024 - 2025: Hoàn thiện cơ sở pháp lý, lấy ý kiến các địa phương, sắp xếp bộ máy hành chính.
• 2025 - 2026: Chính thức triển khai mô hình Tòa án sơ thẩm khu vực tại một số địa phương thí điểm.
• 2027 - 2030: Tổng kết, đánh giá kết quả và mở rộng mô hình trên phạm vi toàn quốc.

Việc tổ chức lại hệ thống Tòa án nhân dân theo Nghị quyết 18-NQ/TW là bước tiến quan trọng trong cải cách tư pháp, góp phần xây dựng một hệ thống tòa án hiện đại, chuyên nghiệp, đảm bảo công lý và quyền lợi hợp pháp cho nhân dân. Dù còn một số thách thức trong quá trình triển khai, nhưng với quyết tâm chính trị cao và lộ trình thực hiện hợp lý, hệ thống Tòa án nhân dân mới sẽ vận hành hiệu quả hơn, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Ngày 21/2/2025, Bộ Công thương ban hành Quyết định số 460 ⁄QĐ-BCT về việc áp dụng thuế chống bán phá giá tạm thời đối với một số sản phẩm thép cán nóng có xuất xứ từ Ấn Độ và Trung Quốc. Trước đó, kết quả điều tra cho thấy, mặc dù có tồn tại hành vi bán phá giá nhưng do tỷ lệ nhập khẩu hàng hóa bị điều tra từ Ấn Độ ở mức không đáng kể (dưới 3%), vì vậy, theo quy định tại khoản 3 Điều 78 Luật Quản lý ngoại thương, hàng hóa bị điều tra từ Ấn Độ được loại khỏi phạm vi áp dụng thuế chống bán phá giá tạm thời.

Hàng hóa bị áp thuế

Một số sản phẩm thép cán nóng được phân loại theo các mã HS: 7208.25.00, 7208.26.00, 7208.27.19, 7208.27.99, 7208.36.00, 7208.37.00, 7208.38.00, 7208.39.20, 7208.39.40, 7208.39.90, 7208.51.00, 7208.52.00, 7208.53.00, 7208.54.90, 7208.90.90, 7211.14.15, 7211.14.16, 7211.14.19, 7211.19.13, 7211.19.19, 7211.90.12, 7211.90.19, 7225.30.90, 7225.40.90, 7225.99.90, 7226.91.10, 7226.91.90.

Mức thuế áp dụng

Mức thuế CBPG lên đến 28,83% (tùy vào công ty) đối với hàng hóa có xuất xứ từ Trung Quốc. 

Đối với hàng hóa từ Ấn Độ, không áp dụng do không thỏa mãn điều kiện

Hiệu lực

Bắt đầu sau 15 ngày kể từ ngày ban hành (tức từ 07/03/2025).

Thời hạn áp dụng

120 ngày kể từ ngày có hiệu lực, trừ khi được gia hạn hoặc điều chỉnh theo quy định pháp luật.

Nguồn: Quyết định số 460/QĐ-BCT của Bộ trưởng Bộ Công thương ngày 21/02/2025 về việc áp dụng thuế chống bán phá giá tạm thời đối với một số sản phẩm thép cán nóng

Có bao giờ bạn thấy bế tắc khi cố gắng giải quyết một vấn đề mà nghĩ mãi không ra? Chẳng hạn, bạn muốn tiết kiệm tiền nhưng cứ mãi loay hoay với câu hỏi “Làm sao để kiếm thêm?”. Thế rồi, bạn thử nghĩ ngược lại: “Làm sao để tiêu ít đi?”. Bỗng nhiên, mọi thứ sáng tỏ hơn. Đó chính là sức mạnh của tư duy ngược – cách suy nghĩ “đi đường vòng” để tìm lối ra. Hôm nay, chúng ta sẽ cùng bạn khám phá tư duy ngược là gì, nó hoạt động ra sao, và làm thế nào để áp dụng nó vào cuộc sống một cách đơn giản mà hiệu quả.

Tư duy ngược là gì? Nghĩ ngược mà không “ngược đời”

Tư duy ngược, nói đơn giản, là thay vì nghĩ theo cách thông thường từ A đến Z, bạn đi từ Z ngược về A. Thay vì hỏi “Làm sao để thành công?”, bạn thử hỏi “Làm sao để thất bại?”. Nghe lạ đúng không? Nhưng chính cái lạ này lại giúp ta nhìn vấn đề rõ hơn, vì ta buộc phải nhìn từ một góc khác.

Ví dụ nhé: Bạn muốn mở một quán cà phê đông khách. Cách nghĩ bình thường là “Mình cần pha cà phê ngon, trang trí đẹp, chọn chỗ đông người qua lại”. Nhưng nếu nghĩ ngược, bạn tự hỏi: “Làm sao để quán cà phê của mình ế khách???”. Câu trả lời có thể là: pha cà phê dở, thái độ phục vụ tệ, chọn chỗ vắng hoe, trang trí tồi tài, không quảng cáo gì cả. Khi biết những điều khiến quán ế, bạn chỉ cần làm ngược lại – thế là có công thức để quán đông!

Tư duy ngược không phải là để làm ta rối, mà là để bạn thấy những thứ mà cách nghĩ thông thường hay bỏ qua. Nó giống như khi ta đứng ở cuối con đường nhìn ngược về điểm xuất phát, thay vì cứ mò mẫm đi tới mà không rõ đích đến.

Tư duy ngược “hay ho” như thế nào?

Bình thường, bộ não của chúng ta thích đi theo lối mòn. Khi muốn giảm cân, ta nghĩ ngay: “Phải ăn kiêng, phải tập gym”. Nhưng nếu mãi không giảm được, ta mau chán. Thử nghĩ ngược xem: “Làm sao để mình tăng cân thật nhanh?”. Có thể ta sẽ liệt kê: ăn toàn đồ chiên xào, uống nước ngọt mỗi ngày, ngồi ì một chỗ không vận động. Vậy muốn giảm cân, ta chỉ cần tránh những thứ đó – đơn giản hơn nhiều so với việc ép mình theo chế độ khắc nghiệt.

Tư duy ngược hay ở chỗ nó giúp ta tìm ra nguyên nhân gốc rễ, thay vì chỉ loay hoay với hiện tượng bề mặt. Nó cũng làm ta bật cười vì sự “ngược đời” của mình, từ đó bớt căng thẳng khi đối mặt với vấn đề. Chẳng hạn, nếu ta đang lo lắng vì công việc quá tải, thay vì hỏi “Làm sao để làm hết việc?”, thử hỏi “Làm sao để mình chẳng làm được gì?”. Câu trả lời có thể là: ngủ nướng, lướt điện thoại cả ngày, không lên kế hoạch. Biết vậy, ta chỉ cần làm ngược lại – dậy sớm, tắt thông báo điện thoại, lập danh sách việc cần làm – thế là xong!

Một vài ví dụ rất “đời” cho tư duy ngược

Để dễ hình dung, ta cùng xem một vài câu chuyện thật gần gũi nhé.

Ví dụ 1: Chuyện cái tủ quần áo lộn xộn

Nhà bạn có cái tủ quần áo lúc nào cũng như bãi chiến trường không? Bạn muốn dọn mà không biết bắt đầu từ đâu. Cách nghĩ thông thường là: “Mình phải xếp từng cái áo, phân loại đồ mùa đông, mùa hè”, rồi “xếp quần áo đi làm riêng, quần áo đi chơi riêng, vân vân mây mây. Nhưng bạn thử nghĩ ngược: “Làm sao để tủ càng ngày càng rối?”. Đáp án dễ thôi: cứ tiện tay là nhét đại quần áo vào, không gấp, mua thêm đồ mới mà không bỏ cái cũ. Vậy muốn tủ gọn, bạn làm ngược lại: bỏ bớt đồ không mặc, gấp gọn từng cái, để trống chỗ cho tủ “thở”. Chỉ sau một buổi chiều, tủ bạn đã “sang” hẳn!

Ví dụ 2: Chuyện đi học muộn

Bạn hay đi học hoặc đi làm muộn, dù đã cố gắng dậy sớm? Thay vì hỏi “Làm sao để đi đúng giờ?”, thử nghĩ ngược: “Làm sao để mình muộn hẳn luôn?”. Có thể là: tắt báo thức, nằm ngủ nướng thêm 30 phút, chọn quần áo mãi không xong. Biết những “thủ phạm” này, bạn chỉ cần làm ngược lại: đặt báo thức xa giường, chuẩn bị đồ từ tối hôm trước, dậy là bật người ra khỏi giường. Đơn giản mà hiệu quả bất ngờ!

Ví dụ 3: Chuyện kinh doanh nhỏ

Giả sử bạn bán hàng online mà khách thưa dần. Bạn nghĩ: “Mình phải đăng bài nhiều hơn, giảm giá sâu hơn”. Nhưng thử nghĩ ngược: “Làm sao để không ai mua hàng của mình?”. Câu trả lời có thể là: trả lời tin nhắn chậm, giao hàng lâu, sản phẩm kém chất lượng. Vậy để khách quay lại, bạn cải thiện tốc độ trả lời, giao hàng nhanh, và đảm bảo hàng tốt. Khách tự khắc đông lên mà bạn không cần giảm giá quá nhiều.

Làm sao để tập tư duy ngược?

Nghe thì hay, nhưng làm sao để áp dụng tư duy ngược vào cuộc sống mà không thấy “khó chịu”? Đừng lo, đây là vài mẹo nhỏ:

1. Hỏi câu ngược lại: Gặp vấn đề gì, cứ thử đặt câu hỏi ngược. Muốn ngủ ngon? Hỏi “Làm sao để mất ngủ?”. Muốn tiết kiệm? Hỏi “Làm sao để tiêu hết tiền?”. Từ đó, bạn sẽ thấy hướng đi rõ hơn.
2. Viết ra giấy: Liệt kê những thứ “ngược đời” bạn nghĩ ra, rồi chọn cách làm ngược lại. Viết ra giúp bạn không bị rối.
3. Thử với việc nhỏ trước: Đừng vội áp dụng vào chuyện lớn như đổi công việc. Bắt đầu từ việc đơn giản như dọn bàn làm việc hay lên kế hoạch ngày mới.

Ví dụ, bạn muốn tập thể dục đều đặn. Thay vì nghĩ “Làm sao để duy trì?”, hỏi “Làm sao để mình bỏ cuộc?”. Có thể là: chọn bài tập quá nặng, không có lịch cụ thể, tập một mình chán. Vậy bạn làm ngược lại: chọn bài nhẹ nhàng, đặt lịch cố định, rủ bạn tập cùng – thế là gắn bó được lâu!

Cho nên, hãy nghĩ ngược để sống xuôi

Tư duy ngược không phải là cách nghĩ kỳ quái để làm màu, mà là một “công cụ” đơn giản giúp ta nhìn vấn đề từ góc khác. Ta không cần phải thông minh vượt trội, chỉ cần chịu thay đổi cách hỏi một chút. Từ chuyện nhỏ như dọn nhà, đi học đúng giờ, đến chuyện lớn như kinh doanh hay quản lý cuộc sống, tư duy ngược đều có thể “gỡ rối” cho ta.

Lần tới khi bị bế tắc, đừng vội cáu kỉnh. Thử đứng ở “đích đến” nhìn ngược về, biết đâu ta sẽ thấy con đường ngắn hơn để đi. Cuộc sống vốn đã phức tạp, sao không thử nghĩ ngược một chút để mọi thứ “xuôi” hơn? Nghĩ khác đi, ta sẽ ngạc nhiên với những gì mình làm được đấy!

Tác giả: Hà Mạnh Tú

Luật sư cấp cao Công ty TNHH Công nghệ Huawei Việt Nam

Hợp đồng – nghe có vẻ khô khan, đúng không? Nhưng thực ra, nó là một phần không thể thiếu trong cuộc sống hàng ngày của chúng ta. Từ việc thuê nhà, mua điện thoại trả góp, đến ký hợp đồng làm việc, tất cả đều xoay quanh những thỏa thuận được ghi trên giấy (hoặc đôi khi chỉ là lời nói). Nhưng bạn có bao giờ tự hỏi: điều gì khiến một hợp đồng không chỉ là một mớ chữ ký và điều khoản, mà còn là một mối quan hệ có thể vận hành trơn tru giữa các bên? Câu trả lời nằm ở một nguyên tắc tưởng chừng đơn giản nhưng lại vô cùng quan trọng: thiện chí.

Thiện chí trong thực hiện hợp đồng không phải là một khái niệm mơ hồ hay chỉ để “làm đẹp” văn bản pháp lý. Nó là một nguyên tắc được công nhận trong luật pháp của nhiều quốc gia, bao gồm cả Việt Nam, và đóng vai trò như “người giữ hòa khí” để đảm bảo các bên không chỉ tuân thủ luật mà còn hành xử công bằng, hợp lý với nhau. Vậy thiện chí là gì, nó hoạt động ra sao, và tại sao nó lại quan trọng với những người như chúng ta – từ sinh viên luật đến người dân bình thường? Hãy cùng tìm hiểu nhé!

Thiện chí là gì mà nghe “cao siêu” thế?

Trước tiên, hãy tưởng tượng bạn ký hợp đồng thuê một căn hộ. Chủ nhà đồng ý cho bạn thuê với giá 5 triệu đồng mỗi tháng, nhưng trong hợp đồng không ghi rõ ai sẽ trả tiền sửa ống nước nếu nó hỏng. Một ngày không đẹp trời lắm, mà ống nước bị bục, nước tràn lênh láng. Bạn gọi cho chủ nhà, và họ bảo: “Hợp đồng không ghi là tôi phải sửa, nên cô/chú tự lo đi!”. Bạn sẽ cảm thấy thế nào? Bực mình, đúng không? Đây là lúc nguyên tắc thiện chí xuất hiện.

Trong pháp luật, thiện chí (thường được gọi là “good faith” trong hệ thống pháp luật Anh-Mỹ hoặc “nguyên tắc trung thực, thiện chí” ở Việt Nam) có nghĩa là các bên trong hợp đồng phải hành xử trung thực, công bằng và hợp lý với nhau, ngay cả khi hợp đồng không ghi rõ từng chi tiết. Nó không chỉ là việc làm đúng theo chữ viết, mà còn là tinh thần hợp tác để đạt được mục đích mà cả hai bên đã thỏa thuận ban đầu.

Ở Việt Nam, nguyên tắc này được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể tại khoản 3 Điều 3, khi nói rằng các bên phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực. Nói cách khác, thiện chí giống như một “luật bất thành văn” trong lòng luật thành văn, giúp lấp đầy những khoảng trống mà các điều khoản cụ thể không thể bao quát hết.

Thiện chí hoạt động như thế nào trong thực tế?

Quay lại câu chuyện ống nước hỏng. Nếu cả hai bên đều hành xử theo thiện chí, thay vì đẩy trách nhiệm qua lại, bạn và chủ nhà có thể ngồi xuống bàn bạc: “Ống nước hỏng do sử dụng lâu năm hay do tôi vô ý làm hỏng?”. Nếu là do thời gian, chủ nhà có thể chịu chi phí sửa chữa vì đó là trách nhiệm bảo trì tài sản. Nếu do bạn vô tình làm hỏng, bạn có thể đề nghị chia sẻ chi phí. Kết quả? Cả hai đều hài lòng, mối quan hệ thuê nhà vẫn tốt đẹp, và không ai phải kiện tụng, tranh cãi mất thời gian.

Trong thực tế, thiện chí còn xuất hiện trong nhiều tình huống phức tạp hơn. Chẳng hạn, bạn ký hợp đồng mua một lô hàng vải để may quần áo. Trong hợp đồng ghi rõ số lượng là 1000 mét vải, nhưng khi giao hàng, bên bán chỉ giao 950 mét vì “hết hàng”. Nếu không có thiện chí, bên bán có thể viện cớ “hợp đồng không nói rõ phải giao đủ ngay lập tức” để thoái thác. Nhưng nếu áp dụng thiện chí, họ sẽ thông báo trước, giải thích lý do, và tìm cách bù đắp – ví dụ giao thêm 50 mét sau hoặc giảm giá. Điều này không chỉ giữ uy tín mà còn tránh được tranh chấp.

Tại sao thiện chí lại quan trọng?

Đến đây, bạn có thể nghĩ: “Ừ, thiện chí nghe hay đấy, nhưng nếu ai cũng tốt thì cần gì luật?”. Thực tế không đơn giản vậy. Con người không phải lúc nào cũng hành xử tử tế tự nhiên, nhất là khi có lợi ích tiền bạc xen vào. Đó là lý do pháp luật cần đặt ra nguyên tắc này để nhắc nhở – và đôi khi ép buộc – các bên phải chơi đẹp.

Với sinh viên luật hay người hành nghề luật, hiểu về thiện chí giúp bạn nhìn sâu hơn vào cách luật không chỉ là “đúng hay sai” mà còn là “công bằng hay không”. Với người dân bình thường, nó là kim chỉ nam để biết mình có quyền đòi hỏi sự hợp lý từ đối tác, và ngược lại, cũng phải hành xử sao cho xứng đáng. Hơn nữa, trong một thế giới mà tranh chấp hợp đồng có thể kéo dài hàng năm trời ở tòa án, thiện chí giúp tiết kiệm thời gian, tiền bạc và cả sự bình yên trong tâm hồn.

Nguyên tắc thiện chí trong thực hiện hợp đồng: Khi luật pháp và sự tử tế gặp nhau

Thiện chí trong luật Việt Nam và cái nhìn quốc tế

Ở Việt Nam, nguyên tắc thiện chí không phải là điều gì mới mẻ. Như đã nhắc ở trên, Bộ luật Dân sự 2015 đã ghi nhận rõ ràng rằng mọi giao dịch dân sự – bao gồm hợp đồng – phải được thực hiện dựa trên sự trung thực và thiện chí. Nhưng bạn có biết không, khái niệm này không chỉ nằm trong luật Việt Nam mà còn phổ biến ở nhiều hệ thống pháp luật khác trên thế giới, mỗi nơi lại có cách áp dụng hơi khác nhau.

Ví dụ, trong hệ thống pháp luật Anh-Mỹ (Common Law), “good faith” thường được hiểu là hành xử trung thực và không lừa dối đối tác. Tuy nhiên, ở Mỹ, không phải bang nào cũng bắt buộc áp dụng thiện chí trong mọi hợp đồng – nó phụ thuộc vào loại hợp đồng và luật địa phương. Ngược lại, ở các nước theo hệ thống pháp luật dân sự (Civil Law) như Pháp hay Đức, thiện chí là một nguyên tắc cốt lõi, gần như “luật sống” trong mọi giao dịch. Bộ luật Dân sự Pháp thậm chí còn yêu cầu các bên phải đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng với tinh thần thiện chí, nếu không có thể bị coi là vi phạm.

Vậy Việt Nam thì sao? Chúng ta nằm ở hệ thống pháp luật dân sự, nên thiện chí được nhấn mạnh khá mạnh mẽ. Điều thú vị là luật Việt Nam không chỉ dừng ở việc yêu cầu các bên “tử tế” với nhau, mà còn gắn nó với văn hóa truyền thống. Chẳng hạn, câu “lời nói gói vàng” hay tinh thần “thuận mua vừa bán” trong dân gian cũng phản ánh phần nào ý nghĩa của thiện chí – làm ăn phải sòng phẳng, giữ chữ tín.

Khi thiện chí “cứu” hợp đồng khỏi tranh chấp

Bây giờ, hãy tưởng tượng một tình huống thực tế khác. Bạn là chủ một quán cà phê nhỏ, ký hợp đồng mua hạt cà phê từ một nhà cung cấp. Hợp đồng ghi rõ mỗi tháng giao 50kg cà phê rang xay, giá 200.000 đồng/kg. Nhưng giữa chừng, giá cà phê trên thị trường tăng vọt lên 300.000 đồng/kg vì mất mùa. Nhà cung cấp gọi bạn: “Tôi lỗ quá, giao tiếp thì không đủ vốn, mà ngừng giao thì vi phạm hợp đồng. Giờ tính sao?”. Nếu không có thiện chí, bạn có thể kiện họ ra tòa vì không giao đủ hàng. Nhưng nếu cả hai cùng thiện chí, bạn có thể đồng ý tăng giá tạm thời hoặc giảm số lượng giao hàng để họ không lỗ, đổi lại họ cam kết ưu đãi cho bạn khi thị trường ổn định. Kết quả là đôi bên cùng có lợi, không ai phải mất công chạy theo luật sư để thưa kiện lôi thôi.

Nhưng thiện chí có giới hạn không?

Đúng vậy, không phải lúc nào thiện chí cũng là “cây đũa thần” giải quyết mọi vấn đề. Nó không có nghĩa là bạn phải nhượng bộ vô điều kiện hay chấp nhận thiệt hại chỉ để giữ hòa khí. Thiện chí phải đi đôi với lẽ công bằng (Khoản 2 Điều 6). Nếu một bên cố tình lợi dụng thiện chí của bạn để trục lợi, bạn hoàn toàn có quyền bảo vệ mình, thậm chí đưa vụ việc ra tòa.

Chẳng hạn, quay lại vụ mua vải lúc nãy. Nếu bên bán liên tục giao thiếu hàng, viện đủ lý do mà không chịu khắc phục, thì thiện chí của bạn không bắt buộc phải kéo dài mãi. Lúc này, luật pháp sẽ đứng về phía bạn để đòi lại công bằng, dựa trên các điều khoản hợp đồng và nguyên tắc cơ bản của luật dân sự.

Thiện chí: Bài học cho tất cả chúng ta

Với sinh viên và người hành nghề luật, nguyên tắc thiện chí là một cánh cửa để hiểu sâu hơn về cách luật điều chỉnh hành vi con người, không chỉ qua chữ viết mà còn qua tinh thần. Bạn sẽ thấy rằng luật không phải lúc nào cũng cứng nhắc, mà đôi khi rất linh hoạt để thích nghi với cuộc sống. Còn với những người không học luật, thiện chí nhắc nhở chúng ta rằng trong bất kỳ giao dịch nào – dù là mua bán nhỏ lẻ hay hợp đồng lớn – cách hành xử tử tế và hợp lý luôn mang lại giá trị lâu dài.

Hãy thử nghĩ xem: Nếu bạn ký hợp đồng với một người bạn thân, bạn sẽ muốn cả hai đều thoải mái và vui vẻ, đúng không? Thiện chí chính là cách để biến điều đó thành hiện thực, ngay cả khi đối tác của bạn là người xa lạ. Nó không chỉ giúp hợp đồng được thực hiện suôn sẻ, mà còn xây dựng niềm tin – thứ quý hơn cả tiền bạc trong bất kỳ mối quan hệ nào.

Nguyên tắc thiện chí trong thực hiện hợp đồng: Khi luật pháp và sự tử tế gặp nhau

Thiện chí trong những câu chuyện đời thường

Để hiểu rõ hơn về thiện chí, hãy nhìn vào một vài tình huống gần gũi quanh ta. Giả sử bạn đặt một chiếc bánh sinh nhật từ một tiệm bánh nhỏ. Hợp đồng miệng là 500.000 đồng cho một chiếc bánh kem socola giao đúng ngày sinh nhật. Nhưng đến ngày giao, tiệm bánh gọi bạn: “Do lò hỏng bất ngờ, tụi mình chỉ làm được bánh vani thôi. Nếu bạn không lấy, tụi mình hoàn tiền, còn nếu lấy thì giảm giá còn 400.000 đồng.” Bạn đồng ý lấy bánh vani vì thấy họ đã cố gắng và trung thực thông báo. Đó chính là thiện chí từ cả hai phía: tiệm bánh không giấu giếm, còn bạn linh hoạt chấp nhận giải pháp thay vì nổi cáu và mất thời gian, công sức đi tìm bánh ở tiệm khác.

Một câu chuyện khác từ góc độ doanh nghiệp: Một công ty ký hợp đồng thuê mặt bằng để mở cửa hàng. Dịch Covid-19 ập đến, cửa hàng phải đóng cửa, không có doanh thu để trả tiền thuê. Bên cho thuê, thay vì đòi tiền đúng hạn hoặc đuổi công ty ra ngoài, đồng ý giảm 30% tiền thuê trong 3 tháng, với điều kiện công ty cam kết tiếp tục thuê dài hạn sau dịch. Kết quả là cả hai cùng vượt qua khó khăn, không ai phải kiện tụng. Thiện chí ở đây không chỉ cứu vãn hợp đồng mà còn cứu luôn mối quan hệ kinh doanh.

Những câu chuyện như vậy cho thấy thiện chí không phải điều gì xa vời. Nó hiện diện trong cách chúng ta giải quyết vấn đề, từ những giao dịch nhỏ lẻ đến hợp đồng triệu đô. Quan trọng là cả hai bên đều sẵn lòng đặt mình vào vị trí của nhau một chút, thay vì chỉ chăm chăm bảo vệ lợi ích cá nhân.

Làm sao để áp dụng thiện chí trong đời sống?

Nếu bạn là sinh viên luật hay chỉ đơn giản là người quan tâm đến pháp luật, có thể bạn đang tự hỏi: “Làm thế nào để tôi áp dụng thiện chí mà không bị thiệt?”. Đừng lo, đây là vài gợi ý đơn giản:

1. Giao tiếp rõ ràng: Khi ký hợp đồng, hãy trao đổi kỹ với đối tác về những tình huống có thể xảy ra. Nếu có vấn đề, thông báo sớm để cùng tìm cách giải quyết, thay vì im lặng rồi đổ lỗi.
2. Linh hoạt nhưng có giới hạn: Thiện chí không có nghĩa là nhượng bộ hết. Hãy sẵn sàng thỏa hiệp khi cần, nhưng đừng để đối phương lợi dụng lòng tốt của bạn.
3. Hiểu luật để tự bảo vệ: Biết rằng thiện chí được pháp luật công nhận, nên nếu đối tác không chơi đẹp, bạn có thể dựa vào pháp luật để đòi quyền lợi.

Ví dụ, nếu bạn thuê xe máy và chủ xe giao xe bị xước dù đã hứa là xe mới, bạn có thể nhẹ nhàng yêu cầu giảm giá hoặc đổi xe. Nếu họ từ chối và cố tình gây khó dễ, thiện chí của bạn đã hết, và bạn có quyền khiếu nại dựa trên thỏa thuận ban đầu.

Kết luận: Thiện chí – chiếc cầu nối giữa luật và đời

Cuối cùng, nguyên tắc thiện chí trong thực hiện hợp đồng không chỉ là một điều khoản pháp lý khô khan. Nó là minh chứng rằng luật pháp không chỉ tồn tại để trừng phạt hay ép buộc, mà còn để khuyến khích con người đối xử tử tế với nhau. Với sinh viên và người hành nghề luật, đây là bài học về cách nhìn luật từ góc độ con người, không chỉ là văn bản. Với những người bình thường không học luật, nó nhắc nhở rằng một chút trung thực và linh hoạt có thể biến một giao dịch căng thẳng thành một trải nghiệm dễ chịu.

Hãy thử nghĩ mà xem: Nếu ai cũng mang tinh thần thiện chí vào các mối quan hệ, từ việc mua bán, thuê mướn, đến làm ăn lớn, cuộc sống sẽ nhẹ nhàng hơn biết bao. Lần tới khi bạn ký một hợp đồng hay thỏa thuận điều gì, đừng chỉ đọc kỹ điều khoản – hãy nhớ thêm một điều: hãy đối xử với đối phương như cách bạn muốn được đối xử. Đó chính là tinh thần của thiện chí, và cũng là cách để luật pháp trở thành người bạn đồng hành, mà không phải kẻ phán xét.

Tác giả: Hà Mạnh Tú

Luật sư cấp cao Công ty TNHH Công nghệ Huawei Việt Nam

Giới thiệu tổng quan

Bộ Công Thương đã áp dụng biện pháp chống lẩn tránh phòng vệ thương mại (PVTM), bao gồm chống bán phá giá (CBPG) và chống trợ cấp (CTC), đối với sản phẩm đường mía nhập khẩu từ Lào, Campuchia, Indonesia, Malaysia, và Myanmar. Đây là biện pháp nhằm ngăn chặn tình trạng lẩn tránh các biện pháp phòng vệ trước đó, đảm bảo cạnh tranh lành mạnh cho ngành sản xuất trong nước. Biện pháp này chính thức có hiệu lực từ ngày 9/8/2022 và dự kiến kéo dài đến ngày 15/6/2026, trừ trường hợp có thay đổi theo quy định pháp luật.

1. Thông tin vụ việc

1.1. Bên yêu cầu

• Công ty Cổ phần Mía đường Sơn Dương
• Công ty Cổ phần Mía đường Sơn La
• Công ty Cổ phần TNHH Công nghiệp KCP Việt Nam
• Công ty Cổ phần Mía đường Cần Thơ
• Công ty Cổ phần Mía đường 333
• Công ty Cổ phần Mía đường Sóc Trăng

1.2. Hàng hóa bị áp dụng biện pháp chống lẩn tránh PVTM

• Tên khoa học: Đường sacarose (sucrose)
• Tên gọi thông thường: Đường cát, đường mía, đường kính, đường thô, đường trắng, đường tinh luyện, đường RE, đường RS
• Phân loại mã HS: 1701.13.00, 1701.14.00, 1701.91.00, 1701.99.10, 1701.99.90, 1702.90.91
  (Danh sách mã HS có thể được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tế)

1.3. Xuất xứ hàng hóa bị áp dụng biện pháp PVTM

• Campuchia, Lào, Malaysia, Myanmar, Indonesia

2. Mức thuế và thời gian áp dụng biện pháp

Mức thuế CBPG và CTC

Bảng 1 (AC02.AD13-AS01): Mức thuế chống bán phá giá và chống trợ cấp (áp dụng từ 9/8/2022 đến 15/6/2026)

Loại trừ áp dụng biện pháp PVTM đối với:

Hàng hóa được sản xuất bởi các công ty sau không thuộc phạm vi áp dụng biện pháp:

• Kampong Speu Sugar Co., Ltd.
• Kasekam Youveakchun Svay Rieng Co., Ltd.
• PT. Kebun Tebu Mas
• Mitr Lao Sugar Company Limited
• Savannakhet Sugar Corporation
• TTC Attapeu Sugar Cane Sole Co., LTD
• Than Daung OO Company Limited
• Ngwe Yi Pale Sugar Company Limited

Thời hạn áp dụng

• Thời gian hiệu lực: Từ 9/8/2022 đến 15/6/2026
• Gia hạn và rà soát: Có thể thay đổi theo các quyết định bổ sung của Bộ trưởng Bộ Công Thương.

3. Tình trạng vụ việc hiện nay

• Hiện tại: Biện pháp chống lẩn tránh biện pháp PVTM đang được áp dụng đối với hàng hóa từ các quốc gia nêu trên.

4. Văn bản pháp luật liên quan đến vụ việc

• Quyết định 1407/QĐ-BCT năm 2024: Công bố kết quả rà soát nhà xuất khẩu mới.
• Quyết định 494/QĐ-BCT năm 2024: Gia hạn thời hạn rà soát nhà xuất khẩu mới.

Các sự kiện đáng chú ý

Xem thêm: Toàn cảnh áp dụng các biện pháp phòng vệ thương mại tại Việt Nam – 29 vụ việc từ 2009 đến 2024

Kính chào Quý khách hàng,

Caselaw Việt Nam trân trọng thông báo tính năng mới: Tính thuế Chống bán phá giá hàng hóa nhập khẩu vào Việt Nam tại https://caselaw.vn/tinh-thue-chong-ban-pha-gia.

Tính năng Tính thuế Chống bán phá giá sẽ là công cụ hữu ích giúp cho các nhà xuất khẩu nước ngoài, doanh nghiệp Việt Nam thực hiện các công việc vốn trước đây đòi hỏi nhiều thời gian để nghiên cứu quy định pháp luật và tham vấn luật sư:

(i) Kiểm tra nhanh mã HS hàng hóa nào bị áp thuế Chống bán phá giá khi nhập khẩu vào Việt Nam; 

(ii) Biết được mức thuế suất thuế Chống bán phá giá và Tính số tiền thuế Chống bán phá giá;

(iii) Theo dõi tình trạng thuế suất thuế Chống bán phá giá của từng mã HS;

Theo Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu số 107/2016/QH13 ngày 06/04/2016 của Quốc Hội, Thuế chống bán phá giá là thuế nhập khẩu bổ sung được áp dụng trong trường hợp hàng hóa bán phá giá nhập khẩu vào Việt Nam gây ra hoặc đe dọa gây ra thiệt hại đáng kể cho ngành sản xuất trong nước hoặc ngăn cản sự hình thành của ngành sản xuất trong. 

(i) Kiểm tra nhanh mã HS hàng hóa nào bị áp thuế Chống bán phá giá khi nhập khẩu vào Việt Nam

(ii) Xem mức thuế suất thuế Chống bán phá giá và tính số tiền thuế Chống bán phá giá:

1. Thỏa Thuận Đặt Cọc Mua Đất Nông Nghiệp

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/BqXxug9SI9/thoa-thuan-dat-coc-mua-dat-nong-nghiep
• Số lượng điều khoản: 4 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

2. Hợp Đồng Hợp Tác Kinh Doanh Góp Vốn Bằng Giá Trị Quyền Sử Dụng Đất

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/ROoRhUD1cN/hop-dong-hop-tac-kinh-doanh-gop-von-bang-gia-tri-quyen-su-dung-dat
• Số lượng điều khoản: 11 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

3. Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Và Tài Sản Gắn Liền Trên Đất (Xây Dựng Cửa Hàng Xăng Dầu)

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/AG0f9aFL00/hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-va-tai-san-gan-lien-tren-dat-xay-dung-cua-hang-xang-dau
• Số lượng điều khoản: 5 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

4. Hợp Đồng Cho Mượn Đất

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/lIzkSubzKW/hop-dong-cho-muon-dat
• Số lượng điều khoản: 12 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

5. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (MS 01)

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/3opJBbrs7V/hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-va-quyen-so-huu-nha-o-ms-01
• Số lượng điều khoản: 15 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

6. HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (MS 01)

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/921tNDPcw6/hop-dong-dat-coc-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-ms-01
• Số lượng điều khoản: 8 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

7. HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP Quyền sử dụng đất và căn hộ (MS 01)

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/8D3CfBTSyz/hop-dong-the-chap-quyen-su-dung-dat-va-can-ho-ms-01
• Số lượng điều khoản: 14 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

Đang cập nhật

Tác giả: Luật sư Trịnh Ngọc Tuấn
Facebook: The skilled lawyers - Kỹ năng luật sư: https://www.facebook.com/theskilledlawyers/   

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(Những bạn nào đã đọc phần 1 có thể đọc tiếp trên post này, những bạn nào chưa đọc có thể xem phần 1 tại: https://caselaw.vn/phap-che/lua-chon-nghe-nghiep-cho-luat-su-khac-biet-giua-lam-viec-tai-hang-luat-va-phap-che-phan-1)

6. THĂNG TIẾN

Trong hãng luật sẽ có nhiều thứ bậc để thăng tiến: trợ lý luật sư (paralegal/legal assistant), luật sư cấp dưới (junior associate), luật sư (associate), luật sư cấp cao (senior associate), luật sư thành viên (partner), luật sư điều hành (managing partner)…Bên cạnh đó con đường cấp bậc cũng khá hấp dẫn nếu bạn thể hiện tốt bởi đó là môi trường dễ dàng hơn để đo đếm được hiệu quả kinh tế bạn mang lại cho văn phòng. 

Phần lớn các phòng pháp chế thường được cấu trúc thành hai loại vị trí, điều hành và nhân viên. Bạn hiểu việc thăng tiến sẽ như thế nào rồi chứ. Đừng nhầm lẫn rằng tôi nói bạn sẽ không có cơ hội để được thăng tiến, tôi chỉ muốn nói là nó ít hơn so với trong hãng luật. Về cơ bản, đó là một cái thang ít bậc. Và môi trường pháp chế cũng khó đong đếm hiệu quả của từng nhân viên hơn.

7. CHUYỂN ĐỔI MÔI TRƯỜNG

Việc một luật sư tại hãng luật chưa hề có kinh nghiệm pháp chế chuyển sang làm tại ban pháp chế sẽ dễ dàng hơn nhiều so với điều ngược lại. Tại sao? Lý do như đã nói đến ở trên, giờ làm việc, phong cách làm việc, chuyên môn…v.v. Tổng quát lại thì những kinh nghiệm có được tại hãng luật có thể áp dụng khi chuyển sang môi trường pháp chế một cách dễ dàng hơn. Điều này không có nghĩa là bạn không thể vào một hãng luật sau một thời gian dài chỉ làm pháp chế. Nó chỉ có nghĩa là bạn sẽ gặp nhiều khó khăn để chứng tỏ sự xứng đáng của mình với nhà tuyển dụng của hãng luật, những người thường sẽ ưu tiên cho các ứng viên có kinh nghiệm làm việc tại hãng luật tương tự.

8. DANH TIẾNG

Bạn thường nhìn thấy tên ai trên truyền thông, báo chí, bảng xếp hạng các luật sư như Legal 500, chambers and partners, Asia law, who is who legal, hay IRFL 1000 …v.v Đúng vậy, đó là các luật sư tại các hãng dẫn đầu và những luật sư có văn phòng riêng. Vậy, có phải vì những luật sư đó có chuyên môn vượt trội so với những đồng nghiệp làm pháp chế? Không, họ là những luật sư hàng đầu nhưng bạn không nên tự động nghĩ rằng chuyên môn của họ tốt hơn tất cả những luật sư pháp chế nội bộ khác. Nếu họ nhận vị trí của một TBPC, họ sẽ vấn gặp rất nhiều khó khăn như họ chưa từng gặp. 

Một điều đương nhiên, một hãng luật, văn phòng luật vẫn là một công ty, một thực thể kinh doanh. Nó cũng cần phải marketing, quảng cáo như tất cả các loại công ty khác. Chắc bạn hiểu tầm quan trọng của marketing trong thời đại này rồi. Như một điều tất yếu, khi một hãng luật xây dựng danh tiếng, các luật sư của họ sẽ có nhiều cơ hội hơn để xuất hiện trên tạp chí, truyền thông và danh sách bảng xếp hạng luật sư. 

Trong khi đó, các công ty mong muốn luật sư nội bộ chỉ làm việc cho riêng mình. Hãy tưởng tượng bạn sở hữu một công ty và có luật sư riêng, bạn sẽ mong muốn luật sư đó dành toàn bộ thời gian và nỗ lực để phục vụ công ty của bạn hay luật sư đó vẫn cung cấp dịch vụ cho những người khác, đó là còn chưa tính đến tư vấn cho các đối thủ kinh doanh của bạn? Rất nhiều công việc TBPC sẽ gắn với một hạn chế công việc kinh doanh riêng. Đúng vậy, đối với TBPC (mức độ cao nhất của luật sư nội bộ), họ ít khi xuất hiện trên tạp chí hay bảng xếp hạng các luật sư. 

Vì vậy, nếu bạn muốn trở thành luật sư “có tiếng”, làm việc trong hãng luật sẽ tốt hơn cho bạn. Nếu bạn làm việc trong phòng pháp chế, đừng ngây ngô nghĩ rằng nếu bạn sở hữu vốn kiến thức uyên bác và kỹ năng xuất sắc thì cộng đồng sẽ tự động biết đến bạn. Bạn phải bước ra sân khấu và thể hiện cho mọi người xung quang bạn khá như thế nào. Khi bạn làm cho một hãng luật, khách hàng và các hãng luật khác sẽ là khán giả cho sân khấu đó, và nếu bạn làm tốt, sẽ có nhiều người biết đến bạn hơn.

9. PARTNER so với TBPC

Tôi không biết nên dùng từ gì gọn gàng trong tiếng Việt để chỉ “Partner” (có thể dịch là “luật sư thành viên”), vì vậy nên xin giữ nguyên từ này cho nó gọn. Một partner tức là một luật sư có vốn sở hữu trong hãng luật. Thường thường thì một hãng luật sẽ có nhiều partner. 

Nếu bạn vẫn đọc phần này thì xin cảm ơn sự kiên nhẫn của bạn! Và tôi đoán rằng bạn có thể là một người tham vọng hoặc khá tò mò…Thành thật mà nói, tôi chưa bao giờ trải qua hai vị trí cao nhất này và nó là xa vời. Nhưng tôi đã làm việc rất gần với những người nắm giữ vị trí này nên tôi có thể tiết lộ một số điều mà tôi biết. 

Cả hai đều là những vị trí rất thử thách! Là TBPC có nghĩa là bạn chịu trách nhiệm toàn bộ cho hoạt động của phòng pháp chế và các vấn đề pháp lý. Bạn sẽ phải làm việc rất gần với các lãnh đạo công ty và chịu sự ảnh hưởng bởi phong cách của họ. Nếu sếp của bạn làm việc ngày đêm thì bạn cũng phải sẵn sàng ngày đêm. Cho dù bạn có là một luật sư xuất sắc thì một điều kiện tiên quyết để bạn có thể gắn bó và trụ được lâu dài như một TBPC đó là bạn phải rất “hợp” với phong cách của lãnh đạo công ty. 

Nói về việc làm partner. Ok, bạn bắt đầu là một trợ lý luật sư, bạn làm tốt và tiến bộ, bạn trở thành một luật sư cấp cao thành công và gắn bó lâu dài với hãng luật. Tiếp theo thế nào? Hãng luật sẽ đề xuất bạn trở thành partner để ghi nhận những cống hiến của bạn. Vâng, trở thành một partner, nhiều quyền lực hơn khiến cuộc sống trở nên dễ dàng… Đó là một phần thôi, thực tế khác như vậy. Đây là một điều đã từng làm tôi rất ngạc nhiên: tôi biết và đã nghe về một số tình huống mà các luật sư Việt Nam/hay cả luật sư nước ngoài của các công ty luật nước ngoài từ chối với đề nghị trở thành partner của hãng luật mà mình đang làm việc. Vâng, đó là sự thật. Tại sao? Đề nghị trở thành partner thường gắn với điều kiện về mua phần vốn kèm theo các cam kết hiệu quả khác, điều này dẫn đến sự sụt giảm về thu nhập trong giai đoạn đầu. Ngoài ra, trở thành partner, bạn không còn đơn thuần chỉ là một luật sư nữa, bạn là một doanh nhân điều hành dịch vụ pháp lý. Đó không chỉ đơn giản là một món quà mà còn là một thử thách. 

Công việc thử thách gắn liền với phần thưởng xứng đáng. Một anh bạn luật sư của tôi từng tiết lộ anh nhận được đề nghị làm luật sư nội bộ với mức lương tháng 10K USD từ một tập đoàn trong nước! Một con số thật lớn, và đó là con số lớn nhất tôi được biết cho vị trí luật sư nội bộ. Con số trung bình thấp hơn nhiều, bạn có thể lên Vietnamwork để kiểm tra. Tôi không biết các partner thu nhập bao nhiêu nhưng tôi đoán rằng partner sẽ thu được nhiều hơn. Bạn có thể xem mục 2 - Lương để biết cách tìm hiểu so sánh lương. Ngoài khoản lương ra, partner sẽ có cổ tức/lợi nhuận từ hãng luật nhưng TBPC cũng có thể nhận thưởng và cổ phiếu thưởng từ công ty của họ, điều này làm khoảng cách nhỏ lại. 

Hy vọng qua bài này bạn sẽ có được một cái nhìn nhất định về sự khác biệt giữa hai môi trường phổ biến của nghề luật sư hiện nay. Không có lựa chọn nào là hoàn hảo, tuy nhiên sẽ luôn có cái phù hợp hơn cho một mục tiêu nào đó của bạn.

Chúc may mắn!

Án lệ số  /2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày…  tháng … năm 2017 và được công bố theo Quyết định số …/QĐ-CA ngày … tháng … năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 01/2017/KDTM-GĐT ngày 01-3-2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh, thương mại “Tranh chấp về hợp đồng tín dụng” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là Ngân hàng A với bị đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn B; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 10 người.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 4 phần “Nhận định của Toà án”

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ 1:

Một bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác;hình thức và những nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật.

- Giải pháp pháp lý 1:

Trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.

- Tình huống án lệ 2:

Bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền với đất không thuộc sở hữu của người sử dụng đất.

- Giải pháp pháp lý 2:

Trường hợp này, khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2015); Điều 715, Điều 721Bộ luật Dân sự năm 2005; mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (pháp điển hóa tại khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Từ khóa của án lệ:

“Thế chấp quyền sử dụng đất”; “Trên đất có tài sản của người khác”; “Thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp”; “Ưu tiên nhận chuyển nhượng”.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 6/10/2011 và các lời khai tại Tòa án, nguyên đơn là Ngân hàng A trình bày:

Ngày 16-6-2008, Ngân hàng A (sau đây viết tắt là Ngân hàng)và Công ty trách nhiệm hữu hạnB (sau đây viết tắt là Công ty B) ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142. Theo đó, Ngân hàng cho Công ty B vay 10.000.000.000 đồng và/hoặc bằng ngoại tệ tương đương. Mục đích cấp tín dụng để bổ sung vốn lưu động phục vụ kinh doanh theo nghề đăng ký của Công ty B.

Thực hiện hợp đồng, Ngân hàng đã giải ngân tổng cộng 3.066.191.933 đồng cho Công ty Btheo các Hợp đồng tín dụng kiêm Khế ước nhận nợ. Tính đến ngày 05-10-2011, Công ty Bcòn nợ gốc và lãi của 03 Khế ước là 4.368.570.503 đồng (trong đó nợ gốc là 2.943.600.000 đồng, nợ lãi là 1.424.970.503 đồng).

Tài sản bảo đảm cho khoản vay nêu trên là nhà, đất [thửa đất số 43, tờ bản đồ số 5I-I-33 (1996)] tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông H và bà N (theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 10107490390 do Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp ngày 07-12-2000), do ông H, bà N thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Hợp đồng thế chấp này được Phòng công chứng số 6 thành phố Hà Nội công chứng ngày 11-6-2008 và Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 11-6-2008.

Ngày 30-10-2009, Ngân hàng và Công ty Btiếp tục ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583. Theo đó, Ngân hàng cho Công ty B vay 180.000 USD. Mục đích vay để thanh toán tiền vận chuyển hàng hóa lô hàng xuất khẩu; thời hạn vay 09 tháng; lãi suất vay 5,1%/năm; lãi suất quá hạn bằng 150%.

Thực hiện hợp đồng, Ngân hàng đã giải ngân đủ số tiền vay 180.000 USD cho Công ty B. Công ty B mới trả cho Ngân hàng số tiền nợ gốc là 100.750 USD và số nợ lãi là 1.334,50 USD. Tính đến ngày 05-10-2011, Công ty Bcòn nợ gốc là 79.205 USD và nợ lãi là 16.879,69 USD. Tổng cộng cả nợ gốc và lãi là 96.120,69 USD.

Tài sản bảo đảm cho khoản vay của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-2009058 gồm:

- Lô hàng 19 xe ô tô tải thành phẩm trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP mới 100% trị giá 2.778.750.000 đồng (do Công ty B lắp ráp theo phương thức hàng để kho đơn vị, Ngân hàng giữ Giấy chứng nhân đăng kiểm chất lượng xe xuất xưởng) do Công ty Bthế chấp theo Hợp đồng thế chấpsố 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29-10-2009. Hợp đồng thế chấp này được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục đăng ký giao dịch bảo đảm thành phố Hà Nội ngày 02-11-2009;

- Số dư tài khoản tiền gửi kỳ hạn 03 tháng trị giá 1.620.000.000 đồng do Ngân hàng phát hành. Do Công ty Bđã thực hiện được một phần nợ vay nên Ngân hàng đã giải chấp số tiền 1.620.000.000 đồng tiền gửi trong tài khoản tiết kiệm của Công ty B, tương ứng với số nợ đã thanh toán.

Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Ngân hàng xác nhận: đối với khoản vay 180.000 USD, Công ty B đã trả xong nợ gốc; chỉ còn lại nợ lãi là 5.392,81 USD; tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô, hiện đã bán 18 chiếc, còn lại 01 chiếc; đề nghị Tòa án cho xử lý nốt chiếc xe còn lại để thu hồi nợ vay còn thiếu.

Ngân hàng yêu cầu Tòa án buộc:

- Công ty Bthanh toán số nợ gốc và lãi bằng VNĐ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 là 4.368.570.503 đồng;

- Công ty Bthanh toán 5.392,81 USD nợ lãi bằng USD của Hợp đồng tín dụng số 1702-LVA-200900583.

Trong trường hợp, Công ty Bkhông thanh toán hoặc thanh toán không đủ đề nghị Tòa án phát mãi tài sản thế chấp là:

- Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông H và bà N;

- 01 xe ô tô tải thành phẩm, trọng tải 1,75 tấn, hiệu JMP mới 100% do Công ty Blắp ráp theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 219/2009/EIBHBT- CC ngày 29-10-2009.

Đại diện bị đơn là anh T - Tổng Giám đốc Công ty B trình bày: Thừa nhận số tiền nợ gốc, lãi và tài sản thế chấp như Ngân hàng trình bày nhưng đề nghị Ngân hàng cho trả nợ dần.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông H và bà N trình bày: Ông bàthừa nhận ký hợp đồng thế chấp nhà, đất số 432 nêu trên để bảo đảm cho khoản vay tối đa là 3.000.000.000 đồng của Công ty B. Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Gia đình ông H và bà N cũng đã hỗ trợ Công ty trả được gần 600.000.000 đồng cho khoản vay có tài sản thế chấp là nhà và đất của ông bà. Ông, bà đề nghị Ngân hàng gia hạn khoản nợ của Công ty Bđể Công ty có thời gian phục hồi sản xuất, thu xếp trả nợ cho Ngân hàng; đề nghị Tòa án không triệu tập các con trai, con dâu, con gái và con rể của ông bà đến Tòa án làm việc.

Anh P thay mặt cho những người con, cháu của ông H, bà N đang sống tại nhà, đất số 432 trình bày:

Cuối năm 2010, anh mới biết bố mẹ anh thế chấp nhà đất của gia đình đang ở để bảo đảm cho khoản vay của Công ty B. Sau khi ông H, bà N được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000, anh Pvà anh Q đã bỏ tiền ra xây dựng thêm một ngôi nhà 3,5 tầng trên đất và 16 người trong gia đình hiện đang ở tại nhà, đất số 432 nêu trên. Khi ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng không hỏi ý kiến các anh và những người đang sinh sống tại nhà, đất này. Do đó, anh đề nghị Tòa án không công nhận hợp đồng thế chấp và xem xét số tiền 550.000.000 đồng mà anh em các anh đóng góp vào trả nợ cho Công ty B theo Hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm là nhà, đất số 432 nêu trên nhưng Ngân hàng tự ý trừ vào khoản vay ngoại tệ có tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô là không đúng.

Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày 24/9/2013, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng A đối với Công ty TNHH B.

- Buộc Công ty TNHH B phải thanh toán trả cho Ngân hàng A số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142, bao gồm:nợ gốc là 2.813.600.000 đồng; nợ lãi trong hạn là 2.080.977.381 đồng; nợ lãi quá hạntính đến ngày 23-9-2013 là 1.036.575.586đồng; tiền lãi phạt chậm trảtính đến ngày 23-9-2013 là 123.254.156 đồng; Tổng cộng:  6.054.407.123 đồng.

- Buộc Công ty TNHHBphải thanh toán trả cho Ngân hàng A số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800583, gồm số tiền nợ lãi quá hạn là 5.392,81 USD.

Trong trường hợp Công ty TNHH Bkhông trả nợ hoặc trả không đủ số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142, thì Ngân hàng Acó quyền yêu cầu Cục thi hành án dân sự thành phố Hà Nội xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại thửa số 43, tờ bản đồ số 5I-I-33 (1996) theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 10107490390 do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp ngày 07-12-2000 cho ông H và bà N tại địa chỉ số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội để thu hồi nợ…

Trường hợp Công ty TNHH Bkhông trả nợ hoặc trả không đủ số tiền nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800583, thì Ngân hàng A có quyền yêu cầu Cục thi hành án dân sự thành phố Hà Nội xử lý tài sản bảo đảm là 01 chiếc xe ô tô tải, trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP do Công ty TNHH Blắp ráp theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29-10-2009 để thu hồi nợ.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 07-7-2014, Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội quyết định:

Giữ nguyên quyết định của Bản án sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày 24-9-2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về Hợp đồng tín dụng, về các khoản tiền vay và tiền Công ty B phải trả Ngân hàng A;hủy phần quyết định của Bản án sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày 24-9-2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về  phần hợp đồng thế chấp, bảo đảm của người thứ 3, cụ thể:

… Hủy phần quyết định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người thứ 3 (nhà đất số 432, tổ 28 phường E, quận G, thành phố Hà Nội) ký ngày 11-6-2008 tại Phòng công chứng số 6 thành phố Hà Nội và đăng ký tài sản bảo đảm tại Sở tài nguyên và môi trường thành phố Hà Nội ngày 11-6-2008…

Giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để xác minh, thu thập chứng cứ và xét xử lại, xác định phần tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của ông H, bà N làm tài sản thế chấp bảo đảm cho Công ty TNHH B đối với khoản tiền vay ở Ngân hàng A theo Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 ngày 16-6-2008.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm, Ngân hàng, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội có văn bản đề nghị xem xét lại bản án phúc thẩm theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tại Kháng nghị giám đốc thẩm số 14/2016/KDTM-KN ngày 12-4-2016, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 7-7-2014 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội. Đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hủy Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 7-7-2014 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội và Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày 24-9-2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xử hủy bản án phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội xét xử phúc thẩm lại.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Hồ sơ vụ án thể hiện, để đảm bảo cho khoản vay theo Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 ngày 16-6-2008 tại Ngân hàng của Công ty B do anh T là con trai ông H, bà N làm Giám đốc, thì ngày 11-6-2008, ông H và bà N đã thế chấp nhà, đất tại số 432,tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông H, bà N theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Hợp đồng thế chấp này được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật.

[2] Theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 07/12/2000, thì nhà, đất tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội (sau đây viết tắt là nhà, đất số 432), gồm: diện tích đất ở 147,7 m², diện tích nhà ở 85 m², kết cấu nhà: bê tông và xây gạch; số tầng: 02+01. Khi thẩm định tài sản thế chấp, Ngân hàng biết trên diện đất 147,7 m² ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký sở hữu, còn có căn nhà 3,5 tầng chưa đăng ký sở hữu nhưng Ngân hàng chỉ định giá quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng đã đăng ký sở hữu với tổng giá trị nhà, đất là 3.186.700.000 đồng, mà không thu thập thông tin, tài liệu để xem xét làm rõ nguồn gốc cũng như ai là chủ sở hữu căn nhà 3,5 tầng là thiếu sót, không đảm bảo quyền lợi của các đương sự.

[3] Trong quá trình giải quyết vụ án, ngày 06-6-2012, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, xác định: nhà, đất số 432 có 02 khối nhà (gồm: khối nhà thứ nhất: diện tích chiếm đất là 37,5 m², chiều dài 5,9 m, chiều rộng 6,35 m; khối nhà thứ hai là nhà bê tông ba tầng có ban công, diện tích 61,3 m²) và hiện có 16 người thường trú, đăng ký dài hạn, thường xuyên sinh sống. Trước khi xét xử sơ thẩm, ngày 21-9-2013, anh P (con trai ông H, bà N) có Đơn kiến nghị gửi Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội cho rằng sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000, do khó khăn về chỗ ở, năm 2002, gia đình ông H, bà N đã thống nhất để anh P và những người con của ông H, bà N bỏ tiền ra xây dựng thêm căn nhà 3,5 tầng bên cạnh căn nhà 02 tầng cũ trên thửa đất nói trên. Như vậy, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội biết trên thực tế hiện trạng thửa đất khi thế chấp đã có 02 căn nhà (căn nhà 02 tầng cũ và căn nhà 3,5 tầng) không đúng theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Khi giải quyết vụ án, mặc dù Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội có xem xét yêu cầu của anh P và những người con ông H, bà N liên quan đến căn nhà 3,5 tầng nhưng Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội không quyết định rõ có xử lý phát mãi căn nhà 3,5 tầng hay không là không đúng, không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.

[4] Theo quy định tại mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất”. Trong vụ án này, khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên thế chấp (ông H, bà N) và bên nhận thế chấp (Ngân hàng) đều biết rõ trên thửa đất của ông H, bà N ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký quyền sở hữu thì trên đất còn có một căn nhà 3,5 tầng chưa được đăng ký quyền sở hữu nhưng các bên chỉ thỏa thuận thế chấp tài sản gồm quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng gắn liền với đất. Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm xác định Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008 có một phần bị vô hiệu (phần có căn nhà 3,5 tầng); xử hủy phần quyết định của bản án sơ thẩm về phần hợp đồng thế chấp và giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để xác minh, thu thập chứng cứ xác định phần tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của ông H, bà N và xét xử lại là không đúng. Lẽ ra, với các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm cần xem xét, quyết định về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông H, bà N theo quy định của pháp luật. Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm cần yêu cầu đương sự cung cấp các tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc hình thành căn nhà 3,5 tầng nêu trên để giải quyết vụ án bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho những người đã bỏ tiền ra xây dựng nhà và đang sinh sống tại đó. Đồng thời, Tòa án cấp phúc thẩm cần hỏi ý kiến, động viên, khuyến khích các đương sự thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp. Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng).

[5] Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ theo thỏa thuận của các bên tại khoản 5.4 Điều 5 Hợp đồng tín dụng về lãi phạt chậm trả trên số lãi chưa thanh toán “lãi phạt chậm trả là quá 10 ngày kể từ ngày đáo hạn, mức lãi phạt là 2% trên số lãi chưa thanh toán; quá 30 ngày kể từ ngày đáo hạn, mức lãi phạt là 5% trên số lãi chưa thanh toán” để chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng buộc Công ty B phải trả số tiền lãi phạt chậm trả123.254.156 đồng là không đúng pháp luật, không được chấp nhận vì đây là lãi chồng lãi. Tòa án cấp phúc thẩm không phát hiện ra sai sót này, vẫn giữ nguyên quyết định này của bản án sơ thẩm cũng là không đúng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 337, khoản 3 Điều 343, Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25-11-2015 về việc thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự;

1. Chấp nhận Kháng nghị giám đốc thẩm số 14/2016/KDTM-KN ngày 12-4-2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

2.  Hủy Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 07-7-2014 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội về vụ án kinh doanh, thương mại tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng A, bị đơn là Công ty TNHH B và 10 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm đúng quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[4] Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật…

…Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng).”