Hợp Đồng Cho Thuê Căn Hộ Chung Cư Cao Cấp (Thuê trực tiếp từ Chủ Dự Án)/ Apartment Lease Agreement

1.1.  Trừ khi ngữ cảnh có yêu cầu khác đi, các từ và cụm từ dưới đây sẽ có nghĩa như sau:

1.1.1.  “Khu đô thị phức hợp [ ]” là một tổ hợp các căn hộ cao cấp để bán và cho thuê, siêu thị, khách sạn, trung tâm thể thao và các dịch vụ khác… tọa lạc tại [ ];

1.1.2.  “Cao Ốc” là Cao Ốc [ ] tọa lạc tại Dự án [ ].

1.1.3.  “Ban quản trị” là tổ chức đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các Chủ Sở hữu và Cư Dân Khác trong quá trình sử dụng Cao Ốc, được thành lập và hoạt động theo quy định tại Nội Quy Chung;

1.1.4.  “Công ty Quản lý” là bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào có kỹ năng quản lý chuyên nghiệp được lựa chọn để ký kết hợp đồng quản lý, vận hành Cao Ốc bởi (i) Ban Quản trị hoặc (ii) Bên A trong thời gian Ban Quản trị chưa được thành lập;

1.1.5.  “Các Công Trình Tiện Ích Chung” là phần sở hữu chung của các Chủ Sở hữu trong Cao Ốc bao gồm:

(a)  Phần diện tích nhà của Cao ốc ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của Chủ Sở hữu và Dân Cư Khác,

(b)  Phần không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong Cao Ốc, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe (trừ phần để xe thuộc sở hữu riêng của Chủ Đầu Tư), hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của bất kỳ căn hộ nào hoặc của Chủ Đầu tư trong Cao Ốc; và

(c)  Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với Cao Ốc.

1.1.6.  “Phần sở hữu riêng của Chủ Đầu tư” là phần diện tích mà Bên A với tư cách chủ đầu tư Cao Ốc có quyền sở hữu, bao gồm:

(a)  Các căn hộ mà Chủ Đầu tư chưa hoặc không bán;

(b)  Tầng trệt, tầng lửng, tầng thượng, diện tích được sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ;

(c)  Phần diện tích để xe ngoài phần sở hữu chung của các Chủ Sở hữu theo phê duyệt của các cơ quan có thẩm quyền; và

(d)  Tất cả các phần diện tích khác không thuộc Diện tích thuộc sở hữu chung và Diện tích thuộc sở hữu riêng của các Chủ Sở hữu.

1.1.7.  “Căn Hộ” là căn hộ hoàn thiện nằm trong Cao Ốc như được mô tả đặc điểm tại Phụ Lục 1 của Hợp Đồng này;

1.1.8.  “Dịch Vụ Quản Lý và Bảo Trì” là các dịch vụ quản lý và bảo trì như được liệt kê tại Phụ Lục 2 của Nội Quy Chung của Cao Ốc;

1.1.9.  “Giá Thuê Căn Hộ” là giá thuê của Căn Hộ theo Hợp Đồng này như được quy định tại Phụ Lục 2 của Hợp Đồng này;

1.1.10.  “Hợp Đồng” là Hợp Đồng Thuê Căn Hộ này và tất cả Phụ Lục của nó cũng như mọi sửa đổi, bổ sung bằng văn bản do Các Bên lập và ký vào từng thời điểm;

1.1.11.  “Nội Quy Chung của Cao Ốc” là nội quy chung của Cao Ốc được đính kèm tại Phụ Lục 3 của Hợp Đồng này để Bên B tham khảo. Phụ Lục này có thể được sửa đổi theo yêu cầu của Bên A tùy theo nhu cầu thực tế khi Cao Ốc được xây dựng xong và/hoặc theo quyết định của Hội Nghị Cao Ốc;

1.1.12.  “Phí Quản Lý” và “Phí Bảo Trì Hàng Tháng” là phí quản lý và bảo trì hàng tháng như được liệt kê tại Phụ Lục 2 của Nội Quy Chung của Cao Ốc;

1.1.13.  “Sự Kiện Bất Khả Kháng” là một trong bất kỳ trường hợp nào sau đây: ngăn cấm hoặc trì hoãn do pháp luật quy định hoặc do bất kỳ cơ quan có thẩm quyền nào, nổi loạn, chiến tranh, tình trạng khẩn cấp quốc gia (dù được tuyên bố hay không được tuyên bố), khủng bố, phá rối trật tự công cộng, đình công, tẩy chay, trừng phạt, cấm vận, giao thông hoặc các tiện ích công cộng khác bị đình trệ hoặc bị gián đoạn, dịch bệnh, hỏa hoạn, lũ lụt, động đất, bão, thủy triều hoặc các trường hợp thiên tai khác hay sự kiện khác nằm ngoài khả năng kiểm soát hợp lý của con người;

1.1.14.  “Ngày Bàn Giao Căn Hộ” là thời gian mà Bên A bàn giao Căn Hộ theo Điều 5.2 Hợp Đồng này;

1.1.15.  “Bảo hành” là bao gồm việc khắc phục, sửa chữa, thay thế thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng Căn Hộ gây ra”; và

1.1.16.  “Thời Hạn Hợp Đồng” là thời hạn có hiệu lực của Hợp Đồng này.

1.2.  Trừ khi các ngữ cảnh hoặc các quy định của Hợp Đồng này có yêu cầu khác đi:

1.2.1.  Đề mục hoặc tiêu đề chỉ để tiện tham khảo và không được xem xét để diễn giải hoặc giải thích về mặt nội dung cho Hợp Đồng này;

1.2.2.  Mọi tham chiếu đến điều và Phụ Lục là các tham chiếu đến điều và Phụ Lục của Hợp Đồng này;

1.2.3.  Các từ số ít cũng bao gồm số nhiều và ngược lại; và

1.2.4.  Dẫn chiếu đến một người hoặc một bên thứ ba sẽ được hiểu là dẫn chiếu đến cá nhân hoặc pháp nhân được thành lập dưới bất kỳ hình thức nào cũng như những người thừa kế hoặc kế nhiệm của họ.

2.1.  Phụ thuộc vào việc xây dựng Cao Ốc và Căn Hộ được hoàn thành, Bên A đồng ý cho thuê và Bên B đồng ý thuê Căn Hộ với thời hạn là [ ] năm tính từ ngày Bàn Giao Căn Hộ (“Thời Hạn Thuê”) theo các điều khoản và điều kiện của Hợp Đồng này.

2.2.  Chi tiết về Căn Hộ được quy định tại Phụ Lục 1 của Hợp Đồng. 

3.1.  Giá Thuê Căn Hộ (bao gồm thuế giá trị gia tăng) cho toàn bộ Thời Hạn Thuê và thời gian gia hạn (nếu có) được quy định tại Phụ Lục 2 của Hợp Đồng này mà Bên B phải trả cho Bên A theo Hợp Đồng.

3.2.  Từ lúc ký Hợp đồng đến ngày Bàn Giao Căn Hộ, Bên B phải thanh toán cho Bên A toàn bộ Giá Thuê Căn Hộ theo lịch trình tại Phụ Lục 2.

3.3.  Bên B sẽ thanh toán cho Bên A Giá Thuê Căn Hộ và các khoản tiền khác (nếu có) theo Hợp Đồng này bằng chuyển khoản hoặc nộp tiền vào tài khoản ngân hàng dưới đây:

Chủ Tài Khoản  :  [ ]

Số Tài Khoản  :  [ ]

Ngân Hàng  :  [ ]

Tài khoản thanh toán này không thay đổi trong suốt thời hạn Hợp Đồng, trừ khi Bên A có thỏa thuận khác với [ ]bank và thông báo bằng văn bản cho Bên B.

Giá Thuê Căn Hộ và các khoản tiền khác (nếu có) được thanh toán bằng tiền Việt Nam. Phí chuyển khoản do Bên B chịu.

Các Bên bằng Hợp Đồng này đồng ý rằng:

4.1.  Trong trường hợp Pháp Luật Việt Nam thay đổi theo hướng cho phép Bên B được phép trực tiếp sở hữu bất động sản tại Việt Nam, hoặc Bên B hội đủ các điều kiện sở hữu bất động sản tại Việt Nam theo quy định hiện hành, Bên A sẽ nỗ lực tối đa trong điều kiện cho phép để đảm bảo rằng Bên B được hưởng lợi ích từ việc thay đổi đó, cụ thể là Bên B sẽ có quyền mua Căn Hộ và toàn bộ Tiền Thuê sẽ được chuyển thành toàn bộ giá bán Căn Hộ mà Bên B phải trả cho Bên A.

4.2.  Bên B sẽ:

4.2.1.  Về phần mình phải hợp tác, cung cấp hoặc ký mọi giấy tờ cần thiết hoặc được Bên A yêu cầu cho việc thực hiện và hoàn tất các thủ tục nói trên; và

4.2.2.  Được cấp Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu Căn Hộ trong thời gian sớm nhất có thể tùy thuộc vào tình trạng thực tế của việc cấp Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu Căn Hộ và Quyền Sử dụng Đất tại Thành Phố [ ]. 

4.3.  Bên B phải chịu và trả mọi khoản lệ phí trước bạ, lệ phí hành chính, lệ phí công chứng hoặc các khoản phí, lệ phí hoặc các loại thuế khác phải trả cho Nhà Nước Việt Nam có liên quan đến việc mua bán Căn Hộ giữa Các Bên theo Hợp Đồng, việc công chứng Hợp Đồng tại Phòng Công Chứng có thẩm quyền tại [ ] (nếu cần thiết), việc cấp cho Bên B Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu Căn Hộ và các khoản thanh toán khác theo Hợp Đồng này. 

5.1.  Ngay sau khi xây dựng hoàn tất Căn Hộ như được định nghĩa tại Điều 1 của Hợp Đồng này, Bên A sẽ thông báo cho Bên B chậm nhất [ ] trước ngày dự kiến bàn giao. Các Bên sẽ ký Biên Bản Bàn Giao Căn Hộ theo Phụ lục 4 của Hợp Đồng này. Ngày Bàn Giao Căn Hộ sẽ diễn ra vào hoặc trước ngày [ ].

5.2.  Các Bên chấp nhận rằng diện tích thực tế của Căn Hộ khi bàn giao Căn Hộ cho Bên B có thể nhỏ hơn hoặc lớn hơn diện tích Căn Hộ quy định tại Phụ Lục 1 của Hợp Đồng này.

5.3.  Căn Hộ sẽ chỉ được giao cho Bên B với điều kiện là Bên B phải xuất trình được cho Bên A bản gốc Hợp Đồng này và bản gốc các biên nhận thanh toán hợp lệ do Bên A phát hành chứng minh rằng Bên B đã thanh toán đầy đủ cho Bên A tất cả khoản tiền như quy định tại Phụ Lục 2 của Hợp Đồng này.

5.4.  Vào Ngày Bàn Giao Căn Hộ, nếu Bên A đồng ý với Bên B rằng Căn Hộ không đáp ứng được các mô tả trong Hợp Đồng này, Bên A và Bên B sẽ thỏa thuận về những sửa chữa sẽ phải thực hiện. Chi phí cho những sửa chữa đó sẽ do Bên A chịu.

Trong thời hạn Hợp Đồng, Bên A có các quyền và nghĩa vụ sau:

6.1.  Xây dựng và hoàn thành Căn Hộ và Cao Ốc cùng với các Công Trình Tiện Ích Chung của Cao Ốc theo đúng thiết kế và yêu cầu về chất lượng đã được phê duyệt và theo đúng các điều khoản và điều kiện của Hợp Đồng này;

6.2.  Được nhận thanh toán Giá Thuê Căn Hộ và các khoản thanh toán khác (nếu có) từ Bên B và tất cả các quyền và lợi ích khác của mình theo Hợp Đồng này và Nội Quy Chung của Cao Ốc.

6.3.  Xuất hóa đơn cho Giá Thuê Căn Hộ nhận từ Bên B theo quy định của pháp luật hiện hành.

6.4.  Bên Bán được quyền miễn trừ trách nhiệm đối với các tranh chấp, khiếu kiện của bên thứ ba đối với hành vi của Bên B liên quan đến việc ký kết và thực hiện Hợp Đồng này cũng như trong quá trình Bên B sử dụng và định đoạt Căn Hộ. 

Trong thời hạn Hợp Đồng, Bên B sẽ có các quyền và nghĩa vụ sau:

7.1.  Thanh toán cho Bên A Giá Thuê Căn Hộ và các khoản tiền khác (nếu có) đầy đủ và đúng hạn theo quy định tại Phụ Lục 2 và các điều khoản khác của Hợp Đồng này;

7.2.  Thanh toán cho Công ty Quản lý kể từ Ngày Bàn giao Căn Hộ với tư cách là Chủ Căn Hộ: Phí Quản Lý và Bảo Trì Hàng Tháng, tiền điện, nước và chi phí sinh hoạt khác (nếu có) trên cơ sở mức tiêu thụ thực tế hàng tháng của mình, các khoản tiền hay đóng góp nào khác (nếu có) đầy đủ và đúng hạn theo quy định của Nội Quy Chung của Cao Ốc.

7.3.  Được sử dụng và sở hữu Căn Hộ cũng như được sử dụng chung Các Công Trình Tiện Ích Chung Cao Ốc cùng với Chủ Sở hữu hoặc người sử dụng các Căn Hộ khác theo đúng các quy định của Hợp Đồng này và Nội Quy Chung của Cao Ốc;

7.4.  Kể từ ngày ký Hợp Đồng này và với điều kiện Bên B đã thanh toán đầy đủ các khoản tiền đến hạn cho Bên A theo Phụ Lục 2 thì Bên B được chuyển nhượng quyền thuê Căn Hộ của mình theo Hợp Đồng này cho bất kỳ người nào.

7.5.  Được cầm cố quyền thuê Căn Hộ của mình theo Hợp Đồng này cho ngân hàng hoạt động tại Việt Nam. Trong trường hợp này, Bên B phải thông báo trước bằng văn bản và cung cấp cho Bên A bản dự thảo Hợp Đồng cầm cố dự định ký giữa Bên B và ngân hàng nói trên để Bên A xem xét và chấp thuận.

7.6.  Được hưởng tất cả các quyền và lợi ích khác của mình theo Hợp Đồng này và Nội Quy Chung của Cao Ốc.

8.1.  Bằng chi phí của mình, Bên A sẽ thực hiện việc bảo hành Căn Hộ trong thời hạn [ ] tháng kể từ ngày Bàn Giao Căn Hộ, riêng các trang thiết bị đi kèm Căn Hộ sẽ được bảo hành tương ứng với thời gian bảo hành của các nhà cung cấp, tối thiểu là [ ] năm từ ngày Bàn Giao Căn Hộ;

8.2.  Khi có hư hỏng nào của Căn Hộ thuộc về nghĩa vụ bảo hành của Bên A xảy ra:

8.2.1.  Chủ Căn Hộ và/hoặc Cư Dân Khác phải ngay lập tức thông báo cho Công ty Quản lý và áp dụng, thực hiện mọi nỗ lực, biện pháp mà theo đánh giá khách quan của một người thứ ba là cần thiết và hợp lý nhằm hạn chế thiệt hại đến mức tối đa. Trong trường hợp có vi phạm, Chủ Căn Hộ và Cư Dân Khác phải gánh chịu, toàn bộ hay một phần tùy theo mức độ lỗi, mọi chi phí sửa chữa, thay thế và khắc phục hư hỏng và thiệt hại phát sinh;

8.2.2.  Bên A, tùy theo từng trường hợp hư hỏng xảy ra, tự quyết định là sẽ thực hiện sửa chữa hạng mục hư hỏng đó hoặc, nếu có thể thực hiện được, sửa chữa hạng mục hư hỏng đó bằng vật dụng mới cùng loại hay chất lượng tương đương.

9.1.  Thời Hạn Hợp Đồng bắt đầu kể từ ngày ký Hợp Đồng này và kết thúc vào ngày các Bên hoàn tất quyền và nghĩa vụ theo Hợp Đồng.

9.2.  Hợp Đồng này sẽ chấm dứt trước khi Thời Hạn Hợp Đồng kết thúc trong một trong các trường hợp sau đây:

9.2.1.  Theo thỏa thuận song phương bằng văn bản giữa Các Bên trong trường hợp quy định tại Điều 7.5(a) hoặc các trường hợp khác; hoặc

9.2.2.  Bên B không thực hiện hoặc thực hiện không đúng bất kỳ nghĩa vụ thanh toán hoặc nghĩa vụ khác nào theo Hợp Đồng mà không có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A và việc không thực hiện này kéo dài quá [ ] tháng kể từ ngày nghĩa vụ đó đến hạn. Trong trường hợp này, Bên A có quyền (nhưng không có nghĩa vụ) đơn phương chấm dứt Hợp Đồng.

Trong suốt thời gian có hiệu lực Hợp Đồng và trong vòng [ ] tháng kể từ ngày Hợp Đồng này chấm dứt, Các Bên không được tiết lộ bất kỳ thông tin nào của hoặc liên quan đến Hợp Đồng này, và bất kỳ thông tin nào của Bên kia cho bất kỳ bên thứ ba nào mà không được sự chấp thuận trước bằng văn bản của Bên đó, trừ trường hợp để thực hiện quyền hoặc nghĩa vụ của Bên đó theo Hợp Đồng này hoặc cung cấp cho các cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Mọi thông báo, yêu cầu, khiếu nại hoặc thư từ giao dịch, v.v… mà một Bên gửi cho Bên kia theo Hợp Đồng này phải được lập bằng văn bản và gửi đến địa chỉ các Bên như sau:

CHO BÊN A:

• CÔNG TY [ ]
• Trụ sơ chính  :  [ ]
• Điện thoại  :  [ ]
• Fax  :  [ ]
• Người nhận  :  [ ]
• Chức vụ  :  [ ]

(Ngoài bì thư ghi rõ số tham chiếu của Hợp Đồng này)

CHO BÊN B:  [ ]

• Địa chỉ  :  [ ]
• Điện thoại  :  [ ]
• Fax   :  [ ]
• Người nhận  :  [ ]

12.1.  Hợp Đồng này được diễn giải, giải thích và điều chỉnh bởi và theo pháp luật Việt Nam.

12.2.  Trong trường hợp có bất kỳ tranh chấp nào phát sinh từ hoặc liên quan đến Hợp Đồng này (trừ trường hợp tranh chấp theo Điều 5.6), Các Bên sẽ giải quyết tranh chấp trước tiên thông qua thương lượng và hòa giải thiện chí. Nếu trong vòng [ ] ngày kể từ ngày một Bên thông báo bằng văn bản cho Bên kia về tranh chấp phát sinh mà tranh chấp vẫn không được giải quyết, mỗi Bên có thể đưa tranh chấp đó ra Tòa án Việt Nam có thẩm quyền để giải quyết.

13.1.  Hiệu lực của Hợp Đồng

13.1.1.  Hợp Đồng này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký được nêu ở đầu Hợp Đồng;

13.1.2.  Hợp Đồng này và tất cả Phụ Lục (trừ Phụ Lục 3) của nó cấu thành toàn bộ thỏa thuận giữa Các Bên và thay thế mọi thỏa thuận hoặc ghi nhớ trước đây, dù bằng lời nói hay bằng văn bản giữa Các Bên liên quan đến nội dung của Hợp Đồng này;

13.1.3.  Các Bên đồng ý rằng Phụ Lục 3 có thể được sửa đổi bởi Bên A khi Cao Ốc được xây dựng xong tùy thuộc vào nhu cầu thực tế để đảm bảo các mục đích được nêu trong Điều 3 của Nội Quy Chung của Cao Ốc. Tuy nhiên, Giá Thuê Căn Hộ trong Hợp Đồng là không thay đổi.

13.2.  Các Bên không được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ quyền và nghĩa vụ của mình theo Hợp Đồng này cho một Bên thứ ba trừ khi có chấp thuận bằng văn bản của Bên kia. 

13.3.  Các Bên sẽ tuân thủ nghiêm túc và thực hiện đúng Hợp Đồng này. Mọi vi phạm Hợp Đồng này sẽ khiến Bên vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho Bên kia theo quy định của luật pháp Việt Nam. Để tránh tranh cãi, trừ khi quy định cụ thể khác đi trong Hợp Đồng này, các quyền của mỗi Bên đối với Bên kia theo Hợp Đồng này là song song thực hiện và không triệt tiêu hoặc thay thế hoặc khước từ lẫn nhau.

13.4.  Mọi sửa đổi hoặc bổ sung cho Hợp Đồng này và các Phụ Lục đính kèm (trừ Phụ Lục 3 như được quy định tại Điều 13.1.1 chỉ có hiệu lực thi hành nếu được lập thành văn bản và được Các Bên ký.

13.5.  Không có điều khoản nào của Hợp Đồng này được xem là bị khước từ trừ khi việc khước từ đó được lập bằng văn bản và được Các Bên ký.

14.1.  Hợp Đồng được lập thành ba (03) bản gốc tiếng Việt và ba (03) bản gốc tiếng Anh, có giá trị pháp lý như nhau. Bên B sẽ giữ một (01) bản gốc tiếng Việt, một (01) bản gốc tiếng Anh và Bên A sẽ giữ hai (02) bản gốc tiếng Việt, hai (02) bản gốc tiếng Anh. Trong trường hợp có sự sai lệch giữa các bản thì sẽ dựa theo bản tiếng Việt.

14.2.  HỢP ĐỒNG THUÊ CĂN HỘ này được Các Bên ký vào ngày được quy định tại trang đầu tiên của Hợp Đồng.

Vui lòng xem tại Bản đầy đủ

Vui lòng xem tại Bản đầy đủ

Vui lòng xem tại Bản đầy đủ