CHÀO MỪNG BẠN ĐẾN VỚI CASELAW VIỆT NAM

Bạn đang xem

Dự thảo án lệ 14 (đợt 3): Án lệ về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu

Án lệ số .../..../AL về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày ... tháng ... năm … và được công bố theo Quyết định số .../QĐ-CA ngày ... tháng ... năm ... của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 319/2011/DS-GĐT ngày 28-3-2011 của Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại tỉnh Bình Thuận giữa nguyên đơn ông A và bị đơn là ông B, bà C.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 1, 2 phần “Xét thấy” của quyết định giám đốc thẩm nêu trên.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợphợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện toàn bộ hoặc một phần bị tuyên bố vô hiệu do cả hai bên cùng có lỗi như nhau.

- Giải pháp pháp lý:

Trong trường hợp này bên bị thiệt hại được bồi thườngbằng ½ chênh lệch giá của phần giá trị đã được thực hiện theo giá thị trường.

Trong trường hợphợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện toàn bộ thì giá trị bồi thường thiệt hại được xác địnhbằng ½ chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Trường hợp hợp đồng được thực hiện một phần thì giá trị bồi thường thiệt hại được xác địnhbằng ½ chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường nhân với phần trăm phần hợp đồng đã được thực hiện.

Quy định của pháp luật có liên quan đến án lệ:

Điều 137 BLDS năm 2005.

Từ khóa của án lệ:

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”; “Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu”; “Bồi thường thiệt hại”; “Trách nhiệm bồi thường thiệt hại”.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện ngày 26-4-2007 và trong quá trình tố tụng nguyên đơn A trình bày: Ngày 09-9-2005 ông cùng vọ chồng ông B, bà C lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 953m2 đất tại khu phố 4, T, thị xã L, Bình Thuận, giá thỏa thuận là 120.000.000 đồng, sau đó vợ chồng ông B thống nhất bớt cho ông 20.000.000 đồng và lập lại hợp đồng chuyển nhượng ngày 17-7-2006. Ông đã giao cho vợ chồng ông B 45 triệu và vợ chồng ông B có nghĩa vụ giao sổ đỏ và đất cho ông. Do đất chuyển nhượng là đất ruộng lúa, nhưng hợp đồng chuyển nhượng lại ghi là đất màu, nên ông B đã gửi hồ sơ lên Phòng Tài nguyên và Môi trường để chuyển mục đích sử dụng. Ngày 17/3/2007, ông biết vợ chồng ông B không có sổ đỏ để giao, nên đã gặp vợ chồng ông B trao đối, hẹn thời gian khác giao tiền, vợ chồng ông B không đồng ý cho rằng thời gian trả tiền kéo dài ảnh hưởng đến quyền lợi của vợ chồng ông B nên không đồng ý chuyến nhượng nữa. Nay ông yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký với ông B, bà C.

Bị đơn ông B, bà C trình bày: thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng như ông A trình bày là đúng. Nguyên nhân làm 2 hợp đồng là do khi ký hợp đồng lần một ông A đặt cọc 10 triệu, hai bên không nói rõ thời gian giao tiền tiếp theo nên ông A không chịu giao tiếp. Đến hợp đồng lần thứ 2, cộng tất cả các khoản ông A đã đưa ông 45 triệu. Thời gian giao tiền và giao sổ đỏ thống nhất là 17/3/2007, đến hẹn ông A lại khất vào ngày khác, ông A đã vi phạm hợp đồng, nên ông bà không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, ông đề nghị hủy bỏ hợp đồng đối với ông A.

Tại bản án dân sự sơ thảm số 156/2007/DSST ngày 18/9/2007, Tòa án nhân dân thị xã Lagi nhận định (tóm tắt): giá trị hợp đồng chuyển nhượng là 100 triệu, vợ chồng anh B đã nhận 45 triệu. Theo biên bản định giá thửa đât hiện nay có giá là 953m2 = 333.550.000 đồng, như vậy giá chênh lệch là 233.550.000đ; xác định lỗi là 50/50, nên mỗi bên chịu 116.775.000 đồng. Từ đó quyết định:

1/ Hủy hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng anh B, chị C lập ngày 9/9/2005 và ngày 17/7/2006.

2/ Buộc anh B, chị C phải hoàn trả cho anh A số tiền đã nhận là 45.000.000đ và phải bồi thường thiệt hại cho anh A là 116.775.000đ. Vợ chồng anh B được quyền sử dụng diện tích 953m2 theo Giấy CNQSDÐ số D 0706865 ngày 29/12/1994 mang tên chủ sử dụng B (nay đã được đổi thành 2 Giấy CNQSDĐ là AI 188160 ngày 23/7/2007 và Al 133161 ngay 23/7/2007 cùng tên chủ sử dụng B)

3/ Anh A được sở hữu số tiền 161.775.000đ do vợ chồng anh B hoàn trả và bồi thường.

Ngày 22/9/2007 vợ chồng ông B kháng cáo, không đồng ý bồi thường cho anh A 116.775.000đ.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 128/2007/DSPT ngày 21/12/2007, Tòa án nhân dân tinh Bình Thuận quyết định:

Húy hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và vợ chồng ông B, bà C lập ngày 9/9/2005 và ngày 17/7/2006.

Buộc ông B, bà C phải hoàn trả cho ông A số tiền đã nhận là 45.000.000d và phải bồi thường thiệt hại cho ông A là 81.712.500d. Tổng cộng 2 khoản là 126.712.500đ.

Ông A được sở hữu số tiền 126.712.500đ do vợ chồng ông B, bà C hoàn trả và bồi thường.

Vợ chồng ông B được quyền sử dụng diện tích 953m2 theo Giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 0706865 ngày 29/12/1994 mang tên chủ sử dụng B (nay đã được đổi thành 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là AI 188160 ngày 23/7/2007 và AI 188161 ngày 23/7/2007 cùng đứng tên chủ sử dụng B).

Ngày 15/1/2008 vợ chồng ông B khiếu nại, nội dung là Hội đồng định giá tài sản tranh chấp ở cấp sơ thẩm không đúng với khung giá đất của UBND tỉnh Bình Thuận ban hành; giá UBND quy định cho đất nông nghiệp tại thị xã L tối đa là 72.000đ/1m”, nhưng Hội đồng định giá áp giá 350.000đ/m”.

Tại Quyết định kháng nghị số 945/2010/KN-DS ngày 17/12/2010, Chánh án Tòa án nhân dân tôi cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm trên, với nhận định: Ngày 9/9/2005, vợ chồng ông B và bà C ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng ông A và bà D diện tích đất 953m2 tại thôn T, xã P, thị xã L, tỉnh Bình Thuận nay là khu phố 4, phường T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận với giá là 120.000.000đ, nhận đặt cọc trước 10.000.000đ, số tiền còn lại “khi giao giấy lấy hết”.

Ngày 17/7/2006 hai bên lập hợp đồng lại với nội dung: Vợ chồng ông B chuyển nhượng cho vợ chồng ông A diện tích đất 953m2 với giá 100.000.000đ, ông A đã trả 45.000.000đ, sau 8 tháng, ông A phải trả tiếp 45.000.000đ, nếu sai hẹn bên chuyển nhượng có quyền hủy hợp đồng, số tiền 10.000.000đ còn lại trả đợt 3, ông B cam kết sau khi nhận tiền đợt 2 sẽ giao “sổ đỏ” cho ông A. Tuy nhiên, sau đó ông A cũng không giao tiền tiếp cho ông B và ông B cũng không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A. Ông A thừa nhận ngày 17/3/2007 (tức là ngày đến hạn trả tiền đợt 2) đến gặp vợ chồng ông B nhưng cũng không mang theo tiền (BL23). Còn vợ chồng ông B xác định do vợ chồng ông A không trả tiền đúng hạn nên không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Cả hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 9/9/2005 và ngày 17/7/2006 đều chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực. Mặc dù đất chuyển nhượng ông B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1994 và cấp lại ngày 23-7-2007, nhưng do ông A không chứng minh được đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền đợt 2 đúng thỏa thuận, nên Tòa án cấp sở thẩm, phúc thẩm đã hủy hợp đồng là có cơ sở.

Tuy nhiên, ông A mới trả được 45.000.000đ trên tổng giá trị thửa đất 100.000.000đ tức là mới trả 45% giá trị thửa đất, cả hai bên cùng có lỗi thì khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ông A chỉ được bồi thường thiệt hại là ½ chênh lệch giá của 45% giá trị thửa đất theo giá thị trường, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm lại buộc vợ chồng ông B bồi thường thiệt hại ½ giá trị của toàn bộ thửa đất theo giá trị thường là không đúng.

Mặc khác, khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà D vợ ông A có tham gia ký hợp đồng, nhưng quá trình giải quyết Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm không đưa bà D tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là thiếu sót.

Đề nghị Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 156/2007/DSST ngày 18-9-2007 Tòa án nhân dân thị xã L, tỉnh Bình Thuận; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Lagi, tỉnh Bình Thuận; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Lagi, tỉnh Bình Thuận xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa ngày 28-4-2011, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí quan điểm như đã nêu trong quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án và sau khi thảo luận, Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao;

Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao nhận định:

Diện tích 953m2 đất mà vợ chồng ông B chuyển nhượng cho ông A ngày 09-9-2005 là đất trồng lúa. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không được chính quyền địa phương cho phép chuyển nhượng. Hơn nữa, ông A mới trả cho ông B được 45.000.000đ bằng 45% giá trị thửa đất mà hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B với ông A bị vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm hủy hợp đồng là có cơ sở.

Tuy nhiên khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh xác định chính xác mức độ lỗi của các đương sự làm cho hợp đồng vô hiệu. Việc xác định thiệt hại của hợp đồng vô hiệu cũng không chính xác. Trong trường hợp này ông A mới được trả được 45.000.000đồng trên tổng giá trị thửa đất 100.000.000 đồng tức là mới trả 45% giá trị thửa đất, cả hai bên cùng có lỗi thì khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ông A chỉ được bồi thường thiệt hại là 1/2 chênh lệch giá của 45% giá trị thửa đất theo giá thị trường, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm lại buộc vợ chồng ông B bồi thường thiệt hại 1/2 giá trị của toàn bộ thửa đất theo giá thị trường là không đúng.

Vì các lẽ trên;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297, khoản 1 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,

QUYẾT ĐỊNH

Chấp nhận kháng nghị số 945/2010/KN-DS ngày 17/12/2010 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao;

Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 128/2007/DSPT ngày 21/12/2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 156/2007/DSST ngày 18/9/2007 Tòa án nhân dân thị xã Lagi, tỉnh Bình Thuận về vụ án “Tranh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông A với bị đơn ông B, bà C. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Lagi, tỉnh Bình Thuận xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“Diện tích 953m2 đất mà vợ chồng ông B chuyển nhượng cho ông A ngày 09-9-2005 là đất trồng lúa. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không được chính quyền địa phương cho phép chuyển nhượng. Hơn nữa, ông A mới trả cho ông B được 45.000.000đ bằng 45% giá trị thửa đất mà hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B với ông A bị vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm hủy hợp đồng là có cơ sở.

Tuy nhiên khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh xác định chính xác mức độ lỗi của các đương sự làm cho hợp đồng vô hiệu. Việc xác định thiệt hại của hợp đồng vô hiệu cũng không chính xác. Trong trường hợp này ông A mới được trả được 45.000.000đồng trên tổng giá trị thửa đất 100.000.000 đồng tức là mới trả 45% giá trị thửa đất, cả hai bên cùng có lỗi thì khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ông A chỉ được bồi thường thiệt hại là 1/2 chênh lệch giá của 45% giá trị thửa đất theo giá thị trường, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm lại buộc vợ chồng ông B bồi thường thiệt hại 1/2 giá trị của toàn bộ thửa đất theo giá thị trường là không đúng”.

(nguồn Cổng thông tin điện tử TANDTC (www.toaan.gov.vn))