Án lệ số .../..../AL về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày ... tháng ... năm … và được công bố theo Quyết định số .../QĐ-CA ngày ... tháng ... năm ... của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 319/2011/DS-GĐT ngày 28-3-2011 của Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại tỉnh Bình Thuận giữa nguyên đơn ông A và bị đơn là ông B, bà C.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 1, 2 phần “Xét thấy” của quyết định giám đốc thẩm nêu trên.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợphợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện toàn bộ hoặc một phần bị tuyên bố vô hiệu do cả hai bên cùng có lỗi như nhau.

- Giải pháp pháp lý:

Trong trường hợp này bên bị thiệt hại được bồi thườngbằng ½ chênh lệch giá của phần giá trị đã được thực hiện theo giá thị trường.

Trong trường hợphợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện toàn bộ thì giá trị bồi thường thiệt hại được xác địnhbằng ½ chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Trường hợp hợp đồng được thực hiện một phần thì giá trị bồi thường thiệt hại được xác địnhbằng ½ chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường nhân với phần trăm phần hợp đồng đã được thực hiện.

Quy định của pháp luật có liên quan đến án lệ:

Điều 137 BLDS năm 2005.

Từ khóa của án lệ:

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”; “Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu”; “Bồi thường thiệt hại”; “Trách nhiệm bồi thường thiệt hại”.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện ngày 26-4-2007 và trong quá trình tố tụng nguyên đơn A trình bày: Ngày 09-9-2005 ông cùng vọ chồng ông B, bà C lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 953m2 đất tại khu phố 4, T, thị xã L, Bình Thuận, giá thỏa thuận là 120.000.000 đồng, sau đó vợ chồng ông B thống nhất bớt cho ông 20.000.000 đồng và lập lại hợp đồng chuyển nhượng ngày 17-7-2006. Ông đã giao cho vợ chồng ông B 45 triệu và vợ chồng ông B có nghĩa vụ giao sổ đỏ và đất cho ông. Do đất chuyển nhượng là đất ruộng lúa, nhưng hợp đồng chuyển nhượng lại ghi là đất màu, nên ông B đã gửi hồ sơ lên Phòng Tài nguyên và Môi trường để chuyển mục đích sử dụng. Ngày 17/3/2007, ông biết vợ chồng ông B không có sổ đỏ để giao, nên đã gặp vợ chồng ông B trao đối, hẹn thời gian khác giao tiền, vợ chồng ông B không đồng ý cho rằng thời gian trả tiền kéo dài ảnh hưởng đến quyền lợi của vợ chồng ông B nên không đồng ý chuyến nhượng nữa. Nay ông yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký với ông B, bà C.

Bị đơn ông B, bà C trình bày: thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng như ông A trình bày là đúng. Nguyên nhân làm 2 hợp đồng là do khi ký hợp đồng lần một ông A đặt cọc 10 triệu, hai bên không nói rõ thời gian giao tiền tiếp theo nên ông A không chịu giao tiếp. Đến hợp đồng lần thứ 2, cộng tất cả các khoản ông A đã đưa ông 45 triệu. Thời gian giao tiền và giao sổ đỏ thống nhất là 17/3/2007, đến hẹn ông A lại khất vào ngày khác, ông A đã vi phạm hợp đồng, nên ông bà không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, ông đề nghị hủy bỏ hợp đồng đối với ông A.

Tại bản án dân sự sơ thảm số 156/2007/DSST ngày 18/9/2007, Tòa án nhân dân thị xã Lagi nhận định (tóm tắt): giá trị hợp đồng chuyển nhượng là 100 triệu, vợ chồng anh B đã nhận 45 triệu. Theo biên bản định giá thửa đât hiện nay có giá là 953m2 = 333.550.000 đồng, như vậy giá chênh lệch là 233.550.000đ; xác định lỗi là 50/50, nên mỗi bên chịu 116.775.000 đồng. Từ đó quyết định:

1/ Hủy hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng anh B, chị C lập ngày 9/9/2005 và ngày 17/7/2006.

2/ Buộc anh B, chị C phải hoàn trả cho anh A số tiền đã nhận là 45.000.000đ và phải bồi thường thiệt hại cho anh A là 116.775.000đ. Vợ chồng anh B được quyền sử dụng diện tích 953m2 theo Giấy CNQSDÐ số D 0706865 ngày 29/12/1994 mang tên chủ sử dụng B (nay đã được đổi thành 2 Giấy CNQSDĐ là AI 188160 ngày 23/7/2007 và Al 133161 ngay 23/7/2007 cùng tên chủ sử dụng B)

3/ Anh A được sở hữu số tiền 161.775.000đ do vợ chồng anh B hoàn trả và bồi thường.

Ngày 22/9/2007 vợ chồng ông B kháng cáo, không đồng ý bồi thường cho anh A 116.775.000đ.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 128/2007/DSPT ngày 21/12/2007, Tòa án nhân dân tinh Bình Thuận quyết định:

Húy hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và vợ chồng ông B, bà C lập ngày 9/9/2005 và ngày 17/7/2006.

Buộc ông B, bà C phải hoàn trả cho ông A số tiền đã nhận là 45.000.000d và phải bồi thường thiệt hại cho ông A là 81.712.500d. Tổng cộng 2 khoản là 126.712.500đ.

Ông A được sở hữu số tiền 126.712.500đ do vợ chồng ông B, bà C hoàn trả và bồi thường.

Vợ chồng ông B được quyền sử dụng diện tích 953m2 theo Giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 0706865 ngày 29/12/1994 mang tên chủ sử dụng B (nay đã được đổi thành 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là AI 188160 ngày 23/7/2007 và AI 188161 ngày 23/7/2007 cùng đứng tên chủ sử dụng B).

Ngày 15/1/2008 vợ chồng ông B khiếu nại, nội dung là Hội đồng định giá tài sản tranh chấp ở cấp sơ thẩm không đúng với khung giá đất của UBND tỉnh Bình Thuận ban hành; giá UBND quy định cho đất nông nghiệp tại thị xã L tối đa là 72.000đ/1m”, nhưng Hội đồng định giá áp giá 350.000đ/m”.

Tại Quyết định kháng nghị số 945/2010/KN-DS ngày 17/12/2010, Chánh án Tòa án nhân dân tôi cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm trên, với nhận định: Ngày 9/9/2005, vợ chồng ông B và bà C ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng ông A và bà D diện tích đất 953m2 tại thôn T, xã P, thị xã L, tỉnh Bình Thuận nay là khu phố 4, phường T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận với giá là 120.000.000đ, nhận đặt cọc trước 10.000.000đ, số tiền còn lại “khi giao giấy lấy hết”.

Ngày 17/7/2006 hai bên lập hợp đồng lại với nội dung: Vợ chồng ông B chuyển nhượng cho vợ chồng ông A diện tích đất 953m2 với giá 100.000.000đ, ông A đã trả 45.000.000đ, sau 8 tháng, ông A phải trả tiếp 45.000.000đ, nếu sai hẹn bên chuyển nhượng có quyền hủy hợp đồng, số tiền 10.000.000đ còn lại trả đợt 3, ông B cam kết sau khi nhận tiền đợt 2 sẽ giao “sổ đỏ” cho ông A. Tuy nhiên, sau đó ông A cũng không giao tiền tiếp cho ông B và ông B cũng không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A. Ông A thừa nhận ngày 17/3/2007 (tức là ngày đến hạn trả tiền đợt 2) đến gặp vợ chồng ông B nhưng cũng không mang theo tiền (BL23). Còn vợ chồng ông B xác định do vợ chồng ông A không trả tiền đúng hạn nên không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Cả hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 9/9/2005 và ngày 17/7/2006 đều chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực. Mặc dù đất chuyển nhượng ông B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1994 và cấp lại ngày 23-7-2007, nhưng do ông A không chứng minh được đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền đợt 2 đúng thỏa thuận, nên Tòa án cấp sở thẩm, phúc thẩm đã hủy hợp đồng là có cơ sở.

Tuy nhiên, ông A mới trả được 45.000.000đ trên tổng giá trị thửa đất 100.000.000đ tức là mới trả 45% giá trị thửa đất, cả hai bên cùng có lỗi thì khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ông A chỉ được bồi thường thiệt hại là ½ chênh lệch giá của 45% giá trị thửa đất theo giá thị trường, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm lại buộc vợ chồng ông B bồi thường thiệt hại ½ giá trị của toàn bộ thửa đất theo giá trị thường là không đúng.

Mặc khác, khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà D vợ ông A có tham gia ký hợp đồng, nhưng quá trình giải quyết Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm không đưa bà D tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là thiếu sót.

Đề nghị Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 156/2007/DSST ngày 18-9-2007 Tòa án nhân dân thị xã L, tỉnh Bình Thuận; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Lagi, tỉnh Bình Thuận; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Lagi, tỉnh Bình Thuận xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa ngày 28-4-2011, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí quan điểm như đã nêu trong quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án và sau khi thảo luận, Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao;

Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao nhận định:

Diện tích 953m2 đất mà vợ chồng ông B chuyển nhượng cho ông A ngày 09-9-2005 là đất trồng lúa. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không được chính quyền địa phương cho phép chuyển nhượng. Hơn nữa, ông A mới trả cho ông B được 45.000.000đ bằng 45% giá trị thửa đất mà hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B với ông A bị vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm hủy hợp đồng là có cơ sở.

Tuy nhiên khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh xác định chính xác mức độ lỗi của các đương sự làm cho hợp đồng vô hiệu. Việc xác định thiệt hại của hợp đồng vô hiệu cũng không chính xác. Trong trường hợp này ông A mới được trả được 45.000.000đồng trên tổng giá trị thửa đất 100.000.000 đồng tức là mới trả 45% giá trị thửa đất, cả hai bên cùng có lỗi thì khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ông A chỉ được bồi thường thiệt hại là 1/2 chênh lệch giá của 45% giá trị thửa đất theo giá thị trường, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm lại buộc vợ chồng ông B bồi thường thiệt hại 1/2 giá trị của toàn bộ thửa đất theo giá thị trường là không đúng.

Vì các lẽ trên;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297, khoản 1 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,

QUYẾT ĐỊNH

Chấp nhận kháng nghị số 945/2010/KN-DS ngày 17/12/2010 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao;

Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 128/2007/DSPT ngày 21/12/2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 156/2007/DSST ngày 18/9/2007 Tòa án nhân dân thị xã Lagi, tỉnh Bình Thuận về vụ án “Tranh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông A với bị đơn ông B, bà C. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Lagi, tỉnh Bình Thuận xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“Diện tích 953m2 đất mà vợ chồng ông B chuyển nhượng cho ông A ngày 09-9-2005 là đất trồng lúa. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không được chính quyền địa phương cho phép chuyển nhượng. Hơn nữa, ông A mới trả cho ông B được 45.000.000đ bằng 45% giá trị thửa đất mà hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B với ông A bị vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm hủy hợp đồng là có cơ sở.

Tuy nhiên khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh xác định chính xác mức độ lỗi của các đương sự làm cho hợp đồng vô hiệu. Việc xác định thiệt hại của hợp đồng vô hiệu cũng không chính xác. Trong trường hợp này ông A mới được trả được 45.000.000đồng trên tổng giá trị thửa đất 100.000.000 đồng tức là mới trả 45% giá trị thửa đất, cả hai bên cùng có lỗi thì khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ông A chỉ được bồi thường thiệt hại là 1/2 chênh lệch giá của 45% giá trị thửa đất theo giá thị trường, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm lại buộc vợ chồng ông B bồi thường thiệt hại 1/2 giá trị của toàn bộ thửa đất theo giá thị trường là không đúng”.

(nguồn Cổng thông tin điện tử TANDTC (www.toaan.gov.vn))

Không ai bắt đầu nghề luật bằng những bản hợp đồng triệu đô hay những phiên tranh tụng căng thẳng. Đã bao giờ bạn ao ước, ngay sau khi tốt nghiệp, sẽ được tham gia những công việc “chuyên môn cao” như tư vấn pháp lý, soạn thảo hợp đồng, hay trực tiếp tranh tụng tại tòa?

Thực tế thường không màu hồng đến vậy.

Hầu hết đều khởi đầu từ một góc bàn nhỏ, vài tập hồ sơ dày cộp, và những công việc không tên. Những ngày đầu thực tập hoặc mới đi làm thường gắn liền với việc in tài liệu, sắp xếp hồ sơ, gửi công văn, hỗ trợ làm slide báo giá… Toàn những việc có vẻ nhàm chán, tưởng chừng không mấy liên quan đến kiến thức đã học ở trường – và càng khác xa hình ảnh luật sư mặc vest chỉnh tề, lập luận sắc bén như trên phim ảnh.

Nhưng chính trong những công việc tưởng chừng tẻ nhạt đó, sự khác biệt giữa người thành công và người không thành đã bắt đầu manh nha hình thành. Có người làm cho xong, cũng có người coi đó là cơ hội để học nghề từ những điều nhỏ nhất. Cũng từ đó, những kỹ năng nghề luật cho sự nghiệp sau này dần được đặt nền móng.

1. “Không chọn việc” khi thực tập

Có được cơ hội thực tập tại các công ty luật, văn phòng luật sư là một niềm may mắn đối với các bạn sinh viên. Không phải ai cũng được giao ngay những công việc “có tên” trong giai đoạn thực tập. Trên thực tế, phần lớn thực tập sinh sẽ bắt đầu với những đầu việc rất cơ bản: in tài liệu, đi công chứng, đóng dấu hồ sơ, hỗ trợ chuẩn bị cuộc họp, hoặc đơn giản là... đi giao tài liệu cho khách hàng.

Những công việc đó thường không hào nhoáng, không tạo ra cảm giác được làm việc như những luật sư mà bạn có thể kỳ vọng. Tuy nhiên, cách mỗi người tiếp nhận những đầu việc ấy lại là dấu hiệu rõ ràng về tinh thần học hỏi và thái độ nghề nghiệp.

Việc đi giao tài liệu – thoạt nhìn là một đầu việc hành chính thuần túy tưởng như chẳng liên quan gì đến chuyên môn luật. Nhưng nếu nhìn từ góc độ của một người hành nghề thực sự, đây là công việc đòi hỏi sự cẩn trọng, chủ động và kỹ năng xử lý tình huống thực tế.

Trước khi giao tài liệu, thực tập sinh cần kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ: đúng loại tài liệu, đúng số lượng, đúng phiên bản cần giao (bản công chứng hay là bản gốc) kèm theo biên bản bàn giao được soạn sẵn. Cần xem thời gian giao có gấp không, tài liệu có phục vụ cho cuộc họp hay thủ tục nào quan trọng không.  Đến khâu di chuyển – cần xem bản đồ, định tuyến đường đi, tránh tắc đường hoặc đến sai địa điểm.

Tại nơi giao, phải xác định đúng người nhận, đúng bộ phận. Chỉ một sơ suất như giao sai người, nhầm phòng ban hoặc làm thất lạc tài liệu cũng có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ công việc, thậm chí làm phát sinh trách nhiệm không đáng có.

Và chính trong vài phút ngắn ngủi khi gặp khách hàng, một thực tập sinh hoàn toàn có thể học được nhiều kỹ năng quan trọng: từ cách giao tiếp lịch sự, giữ tác phong chuẩn mực, đến việc quan sát văn hóa doanh nghiệp và rèn luyện kỹ năng xử lý tình huống nhỏ nhưng thực tế.

Hay như việc trả lời các tình huống pháp lý thực tế trên các diễn đàn pháp luật – từng là kênh phổ biến trước khi mạng xã hội phát triển. Trước khi được tin tưởng giao xử lý một vụ việc thực tế, hãy tập trả lời các câu hỏi thực tế trên diễn đàn – nơi mọi người đăng các tình huống thường gặp: từ tranh chấp đất đai, lao động, đến hợp đồng dân sự. Tự đọc, tự tra cứu, tự suy nghĩ, và gõ lại từng dòng giải thích cho người ta hiểu. Cách làm này giúp bạn rèn luyện khả năng nghiên cứu, trình bày bằng ngôn ngữ đơn giản, dễ hiểu – và quan trọng nhất là hình thành tư duy pháp lý thực tiễn.

“Không chọn việc” không có nghĩa là làm tất cả. Mà là làm bất kỳ việc gì được giao với tinh thần học nghề nghiêm túc. Chính những điều đó tạo nên bản lĩnh nghề nghiệp mà không lớp học nào có thể dạy. Kỹ năng nghề luật bắt đầu hình thành một cách tự nhiên: quan sát tốt hơn, xử lý linh hoạt hơn, và sẵn sàng hơn để tiếp nhận những công việc khó hơn trong tương lai.

2. Sắp xếp tài liệu

2.1 Việc nhỏ dạy tư duy lớn

Sắp xếp tài liệu là một trong những đầu việc quen thuộc nhất mà thực tập sinh thường được giao trong những ngày đầu tiên. Công việc này có thể bao gồm: dán nhãn, bấm lỗ, kẹp vào bìa, in mục lục, đánh số trang. Ở mức phức tạp hơn là phân loại tài liệu theo nhóm: hồ sơ hành chính, chứng cứ, văn bản trao đổi giữa các bên, hợp đồng, công văn từ cơ quan nhà nước, thư khiếu nại, bản án, quyết định, v.v... Sau đó là bước sắp xếp theo trình tự thời gian, theo tiến trình vụ việc, hoặc theo logic nội dung.

Nhìn qua, đây có vẻ là công việc thuần hành chính, mang tính hỗ trợ, không đòi hỏi kiến thức chuyên môn sâu. Nhưng nếu tiếp cận đúng cách, đây lại là bài học đầu tiên về tư duy hệ thống trong nghề luật. Tại sao?

Tài liệu trong một vụ việc pháp lý có thể lên đến vài trăm trang: hợp đồng, phụ lục, email trao đổi, công văn, biên bản làm việc, thư khiếu nại, đơn khởi kiện, chứng cứ, văn bản tố tụng, đến cả bản án cũ có liên quan. Trong quá trình sắp xếp, thực tập sinh có cơ hội tiếp cận toàn bộ sự kiện của một vụ việc.

Nếu nghĩ rằng công việc này chỉ dừng lại ở mức xếp cho gọn gàng thì bạn đã bỏ lỡ một cơ hội rất đáng giá để học hỏi thực tế. Hãy cầm lại bộ hồ sơ trên tay, cố gắng đọc – hiểu – và hình dung lại bối cảnh pháp lý đang diễn ra trong vụ việc đó. Làm kỹ khâu này sẽ giúp bạn nhận ra mối quan hệ giữa các bên, trình tự diễn biến sự việc, các vấn đề pháp lý phát sinh, và đâu là tài liệu mấu chốt cần lưu ý.

2.1 Lật từng trang tài liệu và đọc kỹ

Bí kíp ở đây là: lật từng trang tài liệu và đọc kỹ. Sẽ có nhiều thông tin mà bạn chưa từng được học trên lớp. Đó có thể là cách luật sư đánh dấu, gạch chân, ghi chú bên lề – những dấu vết thể hiện rõ tư duy phân tích và xử lý vấn đề trong từng vụ việc. Đây là những thứ bạn có thể học được, dù không ai trực tiếp chỉ cho bạn.

• Mỗi loại tài liệu có giá trị pháp lý ưu tiên khác nhau, nên cần được phân nhóm phù hợp: nhóm làm căn cứ pháp lý, nhóm là tài liệu nội bộ, nhóm để chứng minh hành vi…
• Thời gian là yếu tố quan trọng: sắp xếp theo trình tự thời gian sẽ giúp nhìn rõ tiến trình tranh chấp hoặc diễn biến của toàn bộ vụ việc.
• Cách lưu file cũng không kém phần quan trọng: chỉ cần đặt tên file đúng chuẩn và lưu đúng thư mục, bạn có thể tiết kiệm được đáng kể tra cứu – thậm chí còn giúp người khác làm việc nhanh hơn.

Nhờ việc nắm rõ cấu trúc hồ sơ do chính mình sắp xếp, bạn sẽ giúp luật sư phụ trách tìm được văn bản quan trọng trong thời gian ngắn. Đó là một khoảnh khắc nhỏ – nhưng là lúc bạn nhận ra mình thật sự đang góp phần vào công việc, không chỉ đơn thuần nghĩ rằng mình làm việc vặt.

2.3 Ứng dụng vào tranh tụng và M&A

Về sau này, kỹ năng sắp xếp và đọc hiểu tài liệu trở thành nền tảng quan trọng trong nhiều công việc chuyên môn.

• Trong tranh tụng, luật sư phải xử lý hàng trăm trang hồ sơ để tái dựng lại vụ việc, xác định chứng cứ chính, và xây dựng hệ thống lập luận rõ ràng, logic.
• Trong M&A, việc rà soát hồ sơ pháp lý (legal due diligence) đòi hỏi khả năng phân loại tài liệu, đối chiếu thông tin, phát hiện rủi ro từ những chi tiết nhỏ nhất – điều mà chỉ ai quen làm việc với tài liệu mới đủ nhạy để xử lý hiệu quả.
• Trong tư vấn nội bộ, việc kiểm soát và truy xuất tài liệu nhanh chóng giúp đưa ra quyết định chính xác và kịp thời, nhất là trong các tình huống cần phản ứng nhanh với rủi ro pháp lý.

Sắp xếp tài liệu là bước đầu để hình thành tư duy xử lý thông tin – một kỹ năng cốt lõi trong hành nghề luật, và là nền móng để xử lý những công việc phức tạp hơn trong tương lai.

3. Khi slide báo giá không chỉ là thiết kế

Trong các công ty luật, khi tiếp nhận một yêu cầu tư vấn hoặc xử lý vụ việc từ khách hàng, luật sư điều hành hoặc phụ trách thường sẽ yêu cầu bộ phận chuyên môn chuẩn bị một slide báo giá (proposal).

Đây là tài liệu giới thiệu tóm tắt vụ việc, đề xuất phương án xử lý, phạm vi công việc sẽ thực hiện, nhân sự phụ trách, thời gian dự kiến và mức phí tương ứng. Tài liệu này thường được gửi cho khách hàng như một bước mở đầu trước khi ký hợp đồng dịch vụ pháp lý.

Việc làm slide báo giá tuy không trực tiếp giải quyết vấn đề pháp lý, nhưng lại là một phần trong quy trình làm việc chuyên nghiệp. Nó giúp khách hàng hiểu cách tiếp cận của luật sư, đánh giá năng lực xử lý, và đưa ra quyết định hợp tác.

Một ngày tình cờ, bạn được luật sư nhờ hỗ trợ chỉnh slide báo giá. Hãy xem đó là cơ hội để quan sát cách luật sư tiếp cận và xử lý một vụ việc thực tế.

Cách tiếp cận đơn giản là dựa vào bản memo hoặc email đã được soạn trước, rồi chuyển nội dung sang slide PowerPoint. Nhưng nếu chỉ “copy – paste” nguyên văn vào slide thì họ không nhờ bạn làm gì. Người làm slide cần hình dung ra tình huống, từ đó chọn lọc nội dung cần thiết, sắp xếp lại cho ngắn gọn, rõ ràng và đúng trọng tâm. Việc này buộc bạn phải suy nghĩ như một người đang trực tiếp xử lý vụ việc.

Không ai bắt bạn làm slide màu mè. Nhưng một file trình bày rõ ràng, sạch sẽ, đúng ngữ pháp, bố cục hợp lý là dấu hiệu cho thấy bạn có tư duy trình bày tốt – và có khả năng truyền đạt vấn đề pháp lý phức tạp thành thông tin dễ hiểu.

Từ việc làm slide, bạn sẽ dần hình thành thói quen tư duy theo cấu trúc: ngắn – gọn – rõ, không lan man, không vòng vo. Kỹ năng này sẽ được dùng trong nhiều đầu việc chuyên môn của luật sư cấp cao về sau như:

• Chuẩn bị bài trình bày cho buổi họp với khách hàng;
• Tham gia pitching cho thương vụ mới;
• Thuyết trình nội bộ với đội pháp chế doanh nghiệp.

Những gì bạn học được từ việc làm slide khi thực tập sẽ giúp bạn chuyên nghiệp hơn, và tự tin hơn trong mắt khách hàng.

Suy cho cùng, nghề luật là nghề truyền đạt chính xác, mạch lạc và thuyết phục.

4. Cuối cùng

Ba kỹ năng trong bài viết này chỉ là một phần nhỏ trong hành trình học nghề luật từ những ngày đầu thực tập. Còn rất nhiều kỹ năng khác mà một thực tập sinh có thể học được nếu biết quan sát, lắng nghe và chủ động tiếp cận công việc.

Mỗi công việc được giao – dù là nhỏ nhất – đều có thể trở thành một “điểm rơi” để bạn rèn luyện sự cẩn trọng, tư duy hệ thống, khả năng truyền đạt, kỹ năng tổ chức và phối hợp trong môi trường làm việc chuyên nghiệp.

Những người hành nghề luật vững vàng không phải lúc nào cũng bắt đầu từ những việc lớn. Họ chỉ đơn giản là không bỏ lỡ cơ hội học từ những việc nhỏ.

Trong hành trình tranh tụng, việc nộp đơn khởi kiện không đơn thuần là một thủ tục pháp lý. Đó là một bước đi mang tính chiến lược có thể định hình toàn bộ cục diện vụ việc. Việc chọn đúng thời điểm khởi kiện giống như ra khơi vào thời điểm thuận lợi: biết mình sắp đối mặt với sóng to, gió lớn và sẵn sàng ứng phó với mọi kịch bản.

Thời gian là yếu tố sống còn

Một bên có thể yếu thế hơn trong nhiều khía cạnh, nhưng nếu biết chờ đúng thời cơ – khi chứng cứ đã được thu thập đầy đủ, hồ sơ đã được chuẩn bị kỹ lưỡng và có đủ cơ sở pháp lý – thì khả năng thành công sẽ cao hơn rất nhiều. Ngược lại, nếu hành động vội vàng khi chưa nắm chắc toàn bộ yếu tố pháp lý và thực tiễn thì chỉ tự đẩy mình vào thế bất lợi trước tòa.

Chuẩn bị kỹ lưỡng là điều không thể thiếu

Một luật sư giỏi không chỉ biết chọn đúng thời điểm mà còn phải chuẩn bị như một chiến lược gia. Mỗi văn bản, mỗi chứng cứ cần được đánh giá và kiểm tra kỹ lưỡng để không bỏ sót bất kỳ chi tiết nào. Từng bước đi đều cần được lên kế hoạch chi tiết nhằm đảm bảo chúng ta luôn ở thế chủ động khi đối diện với đối phương.

Nghề luật: Không chỉ là biện hộ mà còn là chiến lược

Biện hộ là kỹ năng quan trọng trong nghề luật nhưng chưa đủ để làm nên một luật sư giỏi. Muốn đi xa với nghề, người làm nghề luật cần có khả năng nhìn xa, trông rộng, biết nắm bắt và kiểm soát mọi yếu tố vận động trong vụ việc. Luật sư thành công không đơn thuần dựa vào kiến thức mà chính là nhờ sự tỉnh táo và nhạy bén trong từng quyết định – đặc biệt là quyết định về thời điểm hành động.

Thông điệp gửi đến những người làm công tác pháp chế

Đặc biệt, đối với những bạn đang làm pháp chế tại các doanh nghiệp, việc lựa chọn thời điểm khởi kiện càng đòi hỏi sự tỉnh táo và bản lĩnh. Đôi khi, bạn cần biết cách giải thích và vượt qua áp lực từ cấp trên để có thêm thời gian thu thập chứng cứ, hoàn thiện hồ sơ và chọn đúng thời điểm chín muồi nhằm giành lấy ưu thế ban đầu. Chỉ khi đó, bạn mới thực sự đảm đương đúng vai trò của một “luật sư nội bộ” – người bảo vệ lợi ích doanh nghiệp bằng sự kết hợp giữa kiến thức pháp lý và tư duy chiến lược.

Luật sư Nguyễn Hoàng Chương

Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Thương Nhân Việt Nam (VTA)

DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 07/2024^[I]

ÁN LỆ SỐ .../2024/AL

Về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua vào ngày ... tháng ... năm 2024 và được công bố theo Quyết định số .../QĐ-CA ngày ... tháng . năm 2024 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 296/2023/DS-GĐT ngày 13/12/2023 của Ủy ban Thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn là bà Lê Thị Tuyết N với bị đơn là ông Nguyễn Xuân Đ, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Thị Hoàng K và chị Nguyễn Thị Hoàng M.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 11, 12, 13 và 14 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ 1:

Các bên ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên. Bên đặt cọc biết đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn ký hợp đồng đặt cọc.

- Giải pháp pháp lý 1:

Trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập và có hiệu lực.

- Tình huống án lệ 2:

Bên nhận đặt cọc không có quyền sở hữu đối với tài sản chuyển nhượng, không có quyền thực hiện chuyển nhượng tài sản, nhưng được chủ sở hữu tài sản ủy quyền ký kết hợp đồng đặt cọc. Bên đặt cọc biết nhưng không phản đối.

- Giải pháp pháp lý 2:

Trường hợp này, Tòa án phải xác định bên nhận đặt cọc có quyền ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng đặt cọc có hiệu lực.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Từ khoá của án lệ:

“Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc”; “Chủ thể ký kết hợp đồng”; “Hợp đồng độc lập”; “Vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc”; “Tài sản đang thế chấp”.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn bà Lê Thị Tuyết N trình bày: bà và ông Nguyễn Xuân Đ có mối quan hệ họ hàng với nhau. Theo thỏa thuận giữa bà và ông Đ thì ông Đ chuyển nhượng cho bà 02 thửa đất tại thị trấn T, huyện G giá mỗi thửa đất là 1.500.000.000 đồng. Cụ thể: thửa đất 4011 có diện tích 100m², do chị Nguyễn Thị Hoàng K đứng tên quyền sử dụng đất (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số cv 012535 ngày 04/6/2020, được điều chỉnh sang tên chị K vào ngày 23/10/2020); thửa đất 4012 có diện tích 100m², do chị Nguyễn Thị Hoàng M đứng tên quyền sử dụng đất (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 012536 ngày 04/6/2020, được điều chỉnh sang tên chị M vào ngày 31/7/2020). Ngày 06/4/2022, bà và ông Đ chính thức ký giấy đặt cọc (nhưng ghi nhầm là ngày 06/02/2022) có nội dung: bà đặt cọc số tiền 1.000.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng 02 thửa đất 4011 và 4012, đến ngày 16/4/2022 ra công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ thanh toán thêm 1.500.000.000 đồng, số tiền còn lại 500.000.000 đồng bà sẽ thanh toán cho ông Đ sau khi sang tên quyền sử dụng đất cho bà. Cùng ngày 06/4/2022, bà chuyển khoản số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng cho ông Đ. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà tham khảo ý kiến luật sư thì được biết ông Đ không phải chủ sở hữu đối với tài sản trên nên không có quyền thực hiện việc chuyển nhượng. Do đó, bà gọi điện thoại trao đổi với ông Đ yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, trả lại tiền cọc cho bà thì được ông Đ đồng ý, thời điểm đó ông Đ đang ở Mỹ. Tuy nhiên, sau đó bà tiếp tục liên lạc với ông Đ yêu cầu trả lại tiền cọc thì ông Đ không trả và nói cứ theo pháp luật mà làm. Vì vậy, bà khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy giao dịch đặt cọc ngày 06/4/2022, buộc ông Đ trả lại 1.000.000.000 đồng cho bà.

Bị đơn ông Nguyễn Xuân Đ trình bày: chị Nguyễn Thị Hoàng K và chị Nguyễn Thị Hoàng M là con ruột của ông. Do các con của ông có nhu cầu chuyển nhượng và bà Tuyết N có nhu cầu nhận chuyển nhượng đối với 02 thửa đất trên nên vào ngày 06/4/2022, ông, bà Tuyết N, anh Nguyễn Xuân L và chị M cùng đi xem đất. Sau khi xem đất, mọi người về nhà mẹ ông ở địa chỉ số 414 đường H, thị trấn T, huyện G. Tại đây, ông, bà Tuyết N, chị M thỏa thuận về việc chuyển nhượng hai thửa đất trên, bà Tuyết N có gọi điện thoại bằng facetime trao đổi với chị Nguyễn Thị Hoàng K về việc chuyển nhượng đất; sau đó, hai bên thống nhất giá chuyển nhượng 02 thửa đất là 3.000.000.000 đồng. Hôm đó, ông đến Ngân hàng TMCP C - Chi nhánh A - Phòng giao dịch G, photo 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đưa cho bà Tuyết N. Ông xác nhận hợp đồng đặt cọc ký vào ngày 06/4/2022, nhưng ghi nhầm là ngày 06/02/2002. Cùng ngày 06/4/2022, bà Tuyết N chuyển tiền vào tài khoản 105868723495 của ông hai lần với số tiền 1.000.000.000 đồng có nội dung “chuyển tiền đặt cọc đất”. Sau khi nhận tiền cọc, ông chuyển lại cho chị K và chị M để mua nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Nay, bà Tuyết N khởi kiện yêu cầu ông trả lại tiền đặt cọc, ông không đồng ý, vì việc chuyển nhượng hai thửa đất 4011 và 4012 là sự thỏa thuận giữa bà Tuyết N với các con của ông, ông chỉ là người đại diện nhận tiền cọc.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Chị Nguyễn Thị Hoàng K trình bày: trước khi bà Tuyết N với ông Đ ký giấy đặt cọc thì giữa bà Tuyết N với chị và chị M đã thỏa thuận với nhau về giá chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời thống nhất với nhau để ông Đ đại diện nhận tiền cọc. Theo thỏa thuận thì chị và chị M sẽ chuyển nhượng 02 thửa đất 4011 và 4012 cho bà Tuyết N, giá chuyển nhượng mỗi thửa đất là 1.500.000.000 đồng. Ngày thỏa thuận cũng là ngày bà Tuyết N đi xem đất. Giấy đặt cọc do bà Tuyết N viết ghi ngày 06/02/2022 là ghi nhầm, thực tế là ngày 06/4/2022. Cũng trong ngày 06/4/2022, bà Tuyết N chuyển vào tài khoản của ông Đ số tiền 1.000.000.000 đồng. Ông Đ đã chuyển số tiền này vào tài khoản của chị và chị M. Ngày 07/4/2022, bà Tuyết N gọi điện thoại về cho chị phàn nàn giá chuyển nhượng cao, yêu cầu chị trả lại tiền cọc thì chị không đồng ý, vì số tiền cọc chị đã sử dụng vào việc mua nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh. Sau đó, bà Tuyết N nói ngày 16/4/2022 là ngày thứ bảy nên lùi lại ngày 19/4/2022 sẽ ký hợp đồng. Ngày 16/4/2022, chị về thành phố D chờ đến ngày 19/4/2022 để ký hợp đồng. Trong thời gian này, bà Tuyết N gọi điện thoại về phàn nàn giá chuyển nhượng cao và ép chị bán với giá 1.200.000.000 đồng, nhưng chị không đồng ý. Ngày 21/4/2022, chị nhắn tin cho bà Tuyết N đề nghị ký hợp đồng, nhưng bà Tuyết N không phản hồi lại. Những ngày tiếp theo, chị trao đổi với bà Tuyết N với nội dung nếu không nhận chuyển nhượng 02 thửa thì nhận chuyển nhượng 01 thửa với giá 1.600.000.000 đồng hoặc gia hạn đến ngày 31/5/2022 ký hợp đồng, nếu không thì sẽ mất tiền cọc. Do bà Tuyết N vi phạm hợp đồng nên phải chịu mất tiền cọc. Vì vậy, chị không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Tuyết N.

- Chị Nguyễn Thị Hoàng M trình bày: ngày 06/4/2022, chị cùng ông Đ và bà Tuyết N thỏa thuận về việc chuyển nhượng đất, có ông Nguyễn Xuân L đi cùng, sau đó các bên đi xem đất. Chị với bà Tuyết N trực tiếp thỏa thuận giá và phương thức nhận cọc là nhờ ông Đ đứng ra nhận tiền đặt cọc. Ngày 06/4/2022, bà Tuyết N chuyển tiền cọc vào tài khoản của Ông Đ 1.000.000 000 đồng, bà Tuyết N có chụp hình giao dịch chuyển tiền, gửi vào tài khoản zalo của chị với nội dung “bà N chuyển tiền đặt cọc đất”. Sau khi nhận tiền, ông Đ đã chuyển số tiền này vào tài khoản của chị và chị K. Do bà Tuyết N vi phạm hợp đồng nên phải chịu mất tiền cọc. Vì vậy, chị không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Tuyết N.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2022/DS-ST ngày 27/10/2022, Toà án nhân dân huyện Đơn Dương quyết định:

Châp nhận yêu cầu khởi kiện “Tranh chấp hợp đồng dân sự đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của nguyên đơn bà Lê Thị Tuyết N đối với bị đơn ông Nguyễn Xuân Đ.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/4/2022 (Giấy đặt cọc ghi ngày 06/02/2022) giữa bà Lê Thị Tuyết N với ông Nguyễn Xuân Đ là vô hiệu và hủy hợp đồng này.

Buộc ông Nguyễn Xuân Đ có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Lê Thị Tuyết N số tiền đặt cọc đã nhận là 1.000.000.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 27/10/2022, ông Nguyễn Xuân Đ, chị Nguyễn Thị Hoàng K, chị Nguyễn Thị Hoàng M kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm nêu trên.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 17/2023/DS-PT ngày 22/02/2023, Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng quyết định:

Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Nguyễn Xuân Đ.

Không chấp nhận kháng cáo của chị Nguyễn Thị Hoàng K, chị Nguyễn Thị Hoàng M.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện “Tranh chấp hợp đồng dân sự đặt cọc” của bà Lê Thị Tuyết N đối với ông Nguyễn Xuân Đ.

Tuyên bố Giấy đặt cọc ghi ngày 06/4/2022 (Giấy đặt cọc ghi ngày 06/02/2022) giữa bà Lê Thị Tuyết N với ông Nguyễn Xuân Đ là vô hiệu.

Buộc ông Nguyên Xuân Đ có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Lê Thị Tuyết N số tiền đặt cọc đã nhận là 1.000.000.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn tuyên về án phí và tiền lãi nếu đương sự chậm thi hành án.

Ngày 24/4/2023, ông Nguyễn Xuân Đ có đơn đề nghị giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định số 70/2023/KN-DS ngày 14/8/2023, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 17/2023/DS-PT ngày 22/02/2023 của Tòa án nhân dân tình Lâm Đồng. Đề nghị Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2022/DS-ST ngày 27/10/2022 của Tòa án nhân dân huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng; giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, huỷ cả hai bản án nêu trên để xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số cv 012535 ngày 04/6/2020 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 012536 ngày 04/6/2020, thì diện tích 100m2 đất, thửa 4011, tờ bản đồ số 7, thuộc quyền sử dụng của chị Nguyễn Thị Hoàng K và diện tích 100m² đất, thửa 4012, tờ bản đồ số 7, thuộc quyền sử dụng của chị Nguyễn Thị Hoàng M. Ngày 06/4/2022, ông Nguyễn Xuân Đ và bà Lê Thị Tuyết N ký giấy đặt cọc (nhưng ghi nhầm là ngày 06/02/202, được các bên đương sự thừa nhận) có nội dung như sau:

[2] “Tôi ông Nguyễn Xuân Đ có bán cho bà Lê Thị Tuyết N ngụ tại số 3 đường P, thành phố D hai lô đất của các con tôi tên là:

[3] * Nguyễn Thị Hoàng K: CCCD số 06818800253 cấp ngày 13/10/2020, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số cv 012535 * Lô: E9 - Thửa 4011, tờ bản đề số 7, diện tích 100m²

[4] * Nguyễn Thị Hoàng M: CCCD số 025491134 cấp ngày 17/5/2020, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số cv 012536 * Lô: E8 - Thửa 4012, tờ bản đồ sổ 7, diện tích 100m2

[5] Trị giá mỗi lô đất là: 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng)

[6] Tổng giá trị hai lô đất là: 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng)

[7] Ông Nguyễn Xuân Đ là bố của hai con trên có nhận cọc trước của bà Lê Thị Tuyết N là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng)

[8] Ngày 16/4/2022 sau khi ra công chứng quyền sử dụng đất, bà Lê Thị Tuyết N sẽ thanh toán 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng) số tiền còn lại là 500.000.000 đồng bà N sẽ thanh toán sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

[9] Cùng ngày 06/4/2022, bà Tuyết N chuyển khoản số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng cho ông Đ. Sau khi nhận tiền, ông Đ đã chuyển số tiền này cho chị Nguyễn Thị Hoàng K và chị Nguyễn Thị Hoàng M.

[10] Tại khoản 1 Điều 328 của Bộ luật Dân sự quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khỉ quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” Đối chiếu quy định trên thì bà Tuyết N đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đối với 02 thửa đất 4011 và 4012.

[11] Qua xem xét quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng, thấy rằng: tại Biên bản lấy lời khai đối chất ngày 15/8/2022, bà Tuyết N thừa nhận “Do có nhu cầu mua đất ở Đ nên tôi thỏa thuận mua đất với ông Đ và ông Đ trực tiếp điện thoại cho tôi xuống xem đất ở xã S. Tuy nhiên ở xã S quá xa nên có quay lại thị trấn T và thỏa thuận mua 02 lô đất 4011, 4012 với ông Đ. Khi thỏa thuận mua bán đất với ông Đ thì chị M có mặt, chị M có nói giá trị 1.500.000.000 đồng/01lô và chị M có gọi điện thoại cho chị N để chị N nói chuyện với tôi xin ứng tiền cọc 01 tỷ để lấy sổ trong Ngân hàng C phòng giao dịch G ra. Ngày 17/4/2022, tôi có gọi điện thoại cho chị N phàn nàn về việc giá mua đất cao và trình bày ngày 16/4/2022 rơi vào ngày thứ bảy nên rời sang ngày 19/4/2022 ”. Tại các phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, bà Tuyết N thừa nhận giữa bà với ông Đ có quan hệ họ hàng với nhau, hợp đồng đặt cọc do bà soạn rồi đưa cho ông Đ ký, số tiền đặt cọc do bà trực tiếp chuyển khoản cho ông Đ.

[12] Như vậy, có căn cứ xác định trong quá trình tham giao dịch giữa bà Tuyết N với ông Đ, chị Hoàng K, chị Hoàng M đã có sự thỏa thuận và thống nhất với nhau về số tiền đặt cọc, giá chuyển nhượng, thời hạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng; đồng thời, bà Tuyết N đã biết 02 thửa đất trên thuộc quyền sử dụng của các con ông Đ là chị Hoàng K và chị Hoàng M đang thế chấp tại Ngân hàng C và đồng ý để ông Đ thay mặt chị Hoàng K và chị Hoàng M ký hợp đồng đặt cọc. Do đó, bà Tuyết N cho rằng ông Đ không đủ tư cách mặt chủ thể để ký hợp đồng đặt cọc là không có cơ sở.

[13] Căn cứ quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự thì hợp đồng đặt cọc ngày 06/4/2022 đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự nên họp đồng này được xác định là hợp pháp, có hiệu lực buộc các bên phải thực hiện. Việc bà Tuyết N từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị Hoàng K và chị Hoàng M với lý do giá đất chuyển nhượng quá cao là vi phạm thỏa thuận đặt cọc, lỗi hoàn toàn thuộc về bà Tuyết N nên bà Tuyết N phải chịu mất cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự.

[14] Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc các đương sự đều biết 02 thửa đất 4011 và 4012 đang thế chấp tại ngân hàng, nhưng vẫn tiến hành ký kết hợp đồng nên hợp đồng đặt cọc ngày 06/4/2022 bị vô hiệu là lỗi của hai bên; từ đó, xét xử buộc ông Đ trả lại tiền cọc 1.000.000.000 đồng cho bà Tuyết N là không phản ánh đúng các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Bởi lẽ, theo sự thỏa thuận và thống nhất của các bên thì đên ngày 19/4/2022, các bên phải thực hiện việc ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, trường hợp đến ngày 19/4/2022 mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết và công chứng được do tài sản thê chấp tại ngân hàng chưa được giải chấp thì mới xác định bên nhận cọc có lỗi. Mặt khác, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, việc các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên trong thời gian tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 337; khoản 3 Điều 343; Điều 349 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 70/2023/KN-DS ngày 14/8/2023 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 17/2023/DS-PT ngày 22/02/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng và Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2022/DS- ST ngày 27/10/2022 của Toà án nhân dân huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng.

2. Giao hồ sơ vụ ổn cho Toà án nhân dân huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng để xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật.

3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ban hành quyết định này./.

NỘI DUNG ÁN LỆ:

“[11] Qua xem xét quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng, thấy rằng: tại Biên bản lấy lời khai đối chất ngày 15/8/2022, bà Tuyết N thừa nhận “Do có nhu cầu mua đất ở Đ nên tôi thỏa thuận mua đất với ông Đ và ông Đ trực tiếp điện thoại cho tôi xuống xem đất ở xã S. Tuy nhiên ở xã S quá xa nên có quay lại thị trấn T và thỏa thuận mua 02 lô đất 4011, 4012 với ông Đ. Khi thỏa thuận mua bán đất với ông Đ thì chị M có mặt, chị M có nói giá trị 1.500.000.000 đồng/01lô và chị M có gọi điện thoại cho chị N để chị N nói chuyện với tôi xin ứng tiền cọc 01 tỷ để lấy sổ trong Ngân hàng C phòng giao dịch G ra. Ngày 17/4/2022, tôi có gọi điện thoại cho chị N phàn nàn về việc giá mua đất cao và trình bày ngày 16/4/2022 rơi vào ngày thứ bảy nên rời sang ngày 19/4/2022 ”. Tại các phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, bà Tuyết N thừa nhận giữa bà với ông Đ có quan hệ họ hàng với nhau, hợp đồng đặt cọc do bà soạn rồi đưa cho ông Đ ký, số tiền đặt cọc do bà trực tiếp chuyển khoản cho ông Đ.

[12] Như vậy, có căn cứ xác định trong quá trình tham giao dịch giữa bà Tuyết N với ông Đ, chị Hoàng K, chị Hoàng M đã có sự thỏa thuận và thống nhất với nhau về số tiền đặt cọc, giá chuyển nhượng, thời hạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng; đồng thời, bà Tuyết N đã biết 02 thửa đất trên thuộc quyền sử dụng của các con ông Đ là chị Hoàng K và chị Hoàng M đang thế chấp tại Ngân hàng C và đồng ý để ông Đ thay mặt chị Hoàng K và chị Hoàng M ký hợp đồng đặt cọc. Do đó, bà Tuyết N cho rằng ông Đ không đủ tư cách mặt chủ thể để ký hợp đồng đặt cọc là không có cơ sở.

[13] Căn cứ quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự thì hợp đồng đặt cọc ngày 06/4/2022 đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự nên họp đồng này được xác định là hợp pháp, có hiệu lực buộc các bên phải thực hiện. Việc bà Tuyết N từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị Hoàng K và chị Hoàng M với lý do giá đất chuyển nhượng quá cao là vi phạm thỏa thuận đặt cọc, lỗi hoàn toàn thuộc về bà Tuyết N nên bà Tuyết N phải chịu mất cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự.

[14] Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc các đương sự đều biết 02 thửa đất 4011 và 4012 đang thế chấp tại ngân hàng, nhưng vẫn tiến hành ký kết hợp đồng nên hợp đồng đặt cọc ngày 06/4/2022 bị vô hiệu là lỗi của hai bên; từ đó, xét xử buộc ông Đ trả lại tiền cọc 1.000.000.000 đồng cho bà Tuyết N là không phản ánh đúng các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Bởi lẽ, theo sự thỏa thuận và thống nhất của các bên thì đên ngày 19/4/2022, các bên phải thực hiện việc ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, trường hợp đến ngày 19/4/2022 mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết và công chứng được do tài sản thê chấp tại ngân hàng chưa được giải chấp thì mới xác định bên nhận cọc có lỗi. Mặt khác, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, việc các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên trong thời gian tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.”

LÝ DO ĐỀ XUẤT ÁN LỆ

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc hiện nay diễn ra rất phổ biến, tuy nhiên việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trên thực tế còn nhiều vấn đề chưa thống nhất.

Thứ nhất, việc ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên trong thời gian tài sản đang thế chấp tại ngân hàng. Trong vụ án nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm tuyên hợp đồng đặc cọc là vô hiệu và hủy hợp đồng này. Tuy nhiên, Tòa án cấp giám đốc thẩm đã nhận định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập có hiệu lực, việc tài sản thế chấp tại ngân hàng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Thứ hai, về chủ thể ký kết hợp đồng đặt cọc. Có quan điểm cho rằng việc ký kết hợp đồng đặt cọc phải do chủ sở hữu tài sản hoặc người có quyền chuyển nhượng tài sản ký kết để đảm bảo việc thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp này, ông Đ không phải là chủ sở hữu tài sản, không phải là người có quyền chuyển nhượng tài sản nhưng được các con ủy quyền ký kết hợp đồng đặt cọc, ông Đ chưa được các con ủy quyền giao kết ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Bà N biết nhưng không phản đối. Trường hợp này, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm cho rằng ông Đ đủ tư cách chủ thể để ký kết hợp đồng đặt cọc là đúng. Do đó, để áp dụng thống nhất pháp luật trong các vụ án có tình huống pháp lý tương tự thì việc phát triển án lệ về vấn đề này là cần thiết.

Nhằm tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục hành chính và đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội để trình Chính phủ. Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo là cơ chế giao chủ đầu tư không qua đấu thầu đối với các dự án nhà ở xã hội. Chính sách này nhằm đơn giản hóa quy trình đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và công nhân lao động, gắn liền với việc thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.

Hãy cùng Caselaw Việt Nam tìm hiểu chi tiết về cơ chế này để hiểu rõ hơn về các quy định, phạm vi áp dụng và quy trình thực hiện.

1. Cơ sở pháp lý của chính sách

Cơ chế giao chủ đầu tư không qua đấu thầu được xây dựng dựa trên các văn bản pháp luật và định hướng chính sách sau:

• Hiến pháp 2013, trong đó quy định Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm chỗ ở cho công dân.
• Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.
• Nghị quyết số 27-NQ/TW ngày 09/11/2022 Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục xây dựng và hoàn thiện nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam trong giai đoạn mới.
• Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021-2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021- 2025
• Luật Nhà ở 2023, quy định về chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội.
• Luật Đấu thầu 2023, quy định về các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo cơ chế đặc thù.
• Luật Đầu tư công 2024, điều chỉnh về thủ tục đầu tư và các trường hợp không áp dụng đấu thầu khi lựa chọn nhà đầu tư.
• Chỉ thị số 34-CT/TW năm 2024 của Ban Bí thư về phát triển nhà ở xã hội.
• Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội năm 2025 về thí điểm một số cơ chế đặc thù nhằm phát triển nhà ở xã hội.

2. Các trường hợp giao chủ đầu tư không qua đấu thầu

Theo Dự thảo Nghị quyết, cơ chế giao chủ đầu tư không qua đấu thầu áp dụng cho ba nhóm đối tượng sau

(i) Dự án nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh giao:

• UBND cấp tỉnh có thể giao trực tiếp chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội không thuộc trường hợp do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an hay Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam quản lý.
• Việc giao chủ đầu tư dựa trên danh mục dự án đã được công khai trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh, Bộ Xây dựng và Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản.
• Nhà đầu tư phải có năng lực tài chính, kinh nghiệm và cam kết thực hiện đúng tiến độ.

(ii) Dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân:

• Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có thể giao chủ đầu tư đối với dự án nhà ở phục vụ sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp.
• Chủ đầu tư phải đáp ứng đủ điều kiện theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư.

(iii) Dự án nhà ở xã hội sử dụng nguồn tài chính công đoàn:

• Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được giao chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động.
• Việc triển khai phải đảm bảo mức giá nhà ở phù hợp với thu nhập của công nhân và sử dụng nguồn tài chính minh bạch.

3. Quy trình giao chủ đầu tư không qua đấu thầu

Một điểm đáng chú ý trong Dự thảo Nghị quyết là các dự án nhà ở xã hội không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Thay vào đó, văn bản giao chủ đầu tư sẽ thay thế văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Theo quy định tại Điều 31, 32 Luật Đầu tư, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sử dụng vốn ngoài đầu tư công phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, do các dự án này đã được quản lý thông qua việc phê duyệt quy hoạch, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất và giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nên Dự thảo Nghị quyết đề xuất miễn thủ tục này nhằm đẩy nhanh tiến độ đầu tư. Việc miễn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư cũng tương tự như cơ chế đã được áp dụng cho các dự án đường sắt đô thị theo Nghị quyết số 188/2025/QH15, trong đó quy định các dự án được thực hiện ngay việc lập, thẩm định, quyết định đầu tư mà không phải qua bước lập và thẩm định chủ trương đầu tư.

Dự thảo Nghị quyết quy định một quy trình trong việc giao chủ đầu tư nhằm đảm bảo tính công khai và hiệu quả:

- Công bố danh mục dự án: UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền công bố danh mục dự án nhà ở xã hội trên Cổng thông tin điện tử.

- Tiếp nhận hồ sơ đăng ký: Các doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm có thể đăng ký làm chủ đầu tư.

- Xét duyệt và lựa chọn chủ đầu tư: Dựa trên các tiêu chí về năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án, tiến độ cam kết, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng.

- Ban hành quyết định giao chủ đầu tư: Sau khi xét duyệt, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giao chủ đầu tư, đồng thời thay thế văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

4. Một số nội dung liên quan đến cơ chế giao chủ đầu tư

Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có thể trực tiếp quản lý các dự án nhà ở xã hội phù hợp với đối tượng thụ hưởng.

Nhà đầu tư được giao chủ đầu tư phải đáp ứng các tiêu chí nhất định theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn liên quan.

Dự thảo cũng quy định rõ việc công bố thông tin, tiếp nhận hồ sơ và xét duyệt để đảm bảo quá trình giao chủ đầu tư được thực hiện theo đúng quy định.

5. Lộ trình thực hiện

Dự thảo Nghị quyết được dự kiến trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 9 (tháng 4/2025). Nếu được Chính phủ đồng ý, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp Bộ Tư pháp và các Bộ liên quan xây dựng Hồ sơ, Dự thảo Nghị quyết để trình Quốc hội.

Bộ Xây dựng đang chủ trì soạn thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) nhằm tháo gỡ vướng mắc và thúc đẩy nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp. Nghị quyết này được xây dựng với sự phối hợp của các Bộ, ngành và cơ quan liên quan, tập trung vào các chính sách ưu đãi về tài chính, đất đai, thủ tục đầu tư và hỗ trợ doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà ở xã hội.

Dự thảo này đưa ra nhiều điều chỉnh quan trọng về cơ chế giao chủ đầu tư, nguồn vốn phát triển NƠXH, ưu đãi tài chính và thủ tục đầu tư xây dựng​.

1. Mục tiêu hướng đến của của nghị quyết:

• Đẩy nhanh tiến độ xây dựng NƠXH bằng cách đơn giản hóa thủ tục đầu tư.
• Tạo cơ chế linh hoạt hơn cho doanh nghiệp tham gia đầu tư.
• Mở rộng nguồn vốn phát triển NƠXH, bao gồm Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia.
• Tăng cường hỗ trợ người dân có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở xã hội.

2. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

2.1. Phạm vi điều chỉnh

Nghị quyết này thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù về phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi toàn quốc. Tuy nhiên, không áp dụng đối với dự án NƠXH sử dụng vốn đầu tư công​.

Các nội dung thí điểm bao gồm:

• Thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia.
• Giao chủ đầu tư không qua đấu thầu.
• Cơ chế hỗ trợ giải phóng mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật.
• Quy định lợi nhuận định mức tối đa cho chủ đầu tư.

2.2. Đối tượng áp dụng

Dự thảo Nghị quyết áp dụng đối với:

• Cơ quan nhà nước liên quan đến phát triển và quản lý NƠXH.
• Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam (triển khai nhà ở cho công nhân).
• Doanh nghiệp, hợp tác xã, cá nhân đầu tư xây dựng NƠXH.
• Người dân thuộc diện được hưởng chính sách NƠXH​.

3. Những cơ chế, chính sách đặc thù trong Dự thảo Nghị quyết

3.1. Thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia

Dự thảo đề xuất thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia, là quỹ tài chính ngoài ngân sách nhà nước với nguồn vốn từ ngân sách nhà nước cấp và các nguồn vốn hợp pháp khác. Quỹ này có chức năng​:

• Hỗ trợ lãi suất cho vay không yêu cầu thế chấp đối với người dân.
• Hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư xây dựng NƠXH bằng hình thức tín dụng ưu đãi.
• Quản lý quỹ nhà ở xã hội trên cả nước.

3.2. Giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không qua đấu thầu

Theo Dự thảo, các cơ quan sau được quyền giao chủ đầu tư dự án NƠXH mà không cần đấu thầu​:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được giao chủ đầu tư cho các dự án NƠXH trên địa bàn.
• Bộ Quốc phòng, Bộ Công an giao chủ đầu tư cho các dự án NƠXH dành cho lực lượng vũ trang.
• Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam giao chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân bằng nguồn tài chính công đoàn.

Điều này giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, tránh tình trạng kéo dài do thủ tục đấu thầu phức tạp.

3.3. Hỗ trợ giải phóng mặt bằng và phát triển hạ tầng

Dự thảo quy định sử dụng ngân sách nhà nước và các nguồn vốn hợp pháp khác để​:

• Hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án NƠXH.
• Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đi kèm với NƠXH.

Chính sách này giúp giảm chi phí ban đầu cho chủ đầu tư, khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH.

3.4. Quy định về lợi nhuận định mức tối đa cho chủ đầu tư

Dự thảo đưa ra quy định lợi nhuận định mức tối đa mà chủ đầu tư được hưởng đối với phần diện tích xây dựng NƠXH là 13% tổng chi phí đầu tư xây dựng​.

Việc giới hạn lợi nhuận giúp kiểm soát giá thành nhà ở xã hội, đảm bảo mức giá phù hợp cho người thu nhập thấp.

4. Tác động dự kiến của Dự thảo Nghị quyết

4.1. Đối với chủ đầu tư

Dự thảo Nghị quyết mang lại nhiều lợi ích quan trọng cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Một trong những điểm đáng chú ý là chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi, giúp chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn với lãi suất thấp hơn so với thị trường. Điều này góp phần giảm gánh nặng tài chính và thúc đẩy việc triển khai các dự án nhanh chóng hơn.

Bên cạnh đó, cơ chế giao chủ đầu tư không qua đấu thầu giúp rút ngắn thời gian lựa chọn nhà đầu tư, tránh tình trạng chậm trễ do các thủ tục hành chính kéo dài. Việc này tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp sớm triển khai dự án, đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng cao.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn được hỗ trợ giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật, góp phần giảm chi phí ban đầu và tăng hiệu quả kinh doanh. Chính sách này giúp doanh nghiệp giảm áp lực về tài chính và đảm bảo tiến độ thi công các dự án nhà ở xã hội theo kế hoạch.

4.2. Đối với người dân

Dự thảo Nghị quyết cũng mang lại nhiều tác động tích cực đối với người dân, đặc biệt là các nhóm đối tượng có thu nhập thấp. Nhờ các chính sách kiểm soát giá thành và ưu đãi cho chủ đầu tư, giá bán và giá thuê nhà ở xã hội được điều chỉnh ở mức hợp lý hơn, giúp nhiều người có cơ hội sở hữu hoặc thuê nhà với chi phí phù hợp với khả năng tài chính.

Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp giúp người mua nhà giảm gánh nặng tài chính. Nhờ thời gian vay kéo dài, người thu nhập thấp có thể tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn mà không phải lo lắng về áp lực trả nợ trong thời gian ngắn.

Ngoài việc hỗ trợ tài chính, Dự thảo còn tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội. Điều này không chỉ giúp mở rộng nguồn cung mà còn mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người dân, từ đó góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và ổn định thị trường nhà ở xã hội trong thời gian tới.

5. Kết luận

Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế thí điểm phát triển nhà ở xã hội mang lại nhiều thay đổi quan trọng nhằm đẩy nhanh tốc độ triển khai dự án NƠXH, hỗ trợ tài chính cho chủ đầu tư và giúp người dân tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý hơn.

Với các cơ chế như thành lập Quỹ phát triển NƠXH, giao chủ đầu tư không qua đấu thầu, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và kiểm soát lợi nhuận, chính sách này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường NƠXH phát triển mạnh mẽ hơn​ trong thời gian tới.

Dữ liệu cá nhân – nghe thì “luật” đấy, nhưng thực ra nó gần gũi hơn bạn nghĩ. Tên, số điện thoại, email, hay thậm chí ảnh selfie bạn đăng lên mạng đều là dữ liệu cá nhân. Trong thời đại công nghệ, những thông tin này quý như vàng, nhưng cũng dễ bị “đánh cắp” nếu không cẩn thận. May mắn thay, pháp luật Việt Nam đã có những quy định để bảo vệ chúng ta. Bài viết này sẽ giới thiệu cơ bản về bảo vệ dữ liệu cá nhân theo luật Việt Nam, giúp bạn – dù là người mới hay sinh viên luật – hiểu rõ hơn nhé!

Dữ liệu cá nhân là gì? Đừng nghĩ xa xôi!

Theo Nghị định 13/2023/NĐ-CP về bảo vệ dữ liệu cá nhân (có hiệu lực từ 1/7/2023), hiểu đơn giản rằng dữ liệu cá nhân là thông tin liên quan đến một người cụ thể, như họ tên, ngày sinh, số CCCD, địa chỉ, hay cả thông tin nhạy cảm như sức khỏe, tài khoản ngân hàng. Nói đơn giản, bất cứ thứ gì “nói lên bạn là ai” đều là dữ liệu cá nhân.

Ví dụ nhé: Bạn đăng ký một ứng dụng mua sắm online, điền tên, số điện thoại, địa chỉ giao hàng. Đó là dữ liệu cá nhân. Hay khi bạn đi khám bệnh, bác sĩ ghi lại tình trạng sức khỏe – đó cũng là dữ liệu cá nhân, nhưng nhạy cảm hơn. Pháp luật bảo vệ để đảm bảo những thông tin này không bị lạm dụng.

Pháp luật Việt Nam bảo vệ dữ liệu cá nhân thế nào?

Trước đây, pháp luật Việt Nam chưa có quy định riêng về dữ liệu cá nhân, mà chỉ rải rác trong các văn bản như Bộ luật Dân sự 2015 hay Luật An toàn thông tin mạng 2015. Nhưng từ khi Nghị định 13/2023/NĐ-CP ra đời, mọi thứ rõ ràng hơn. Đây là văn bản đầu tiên tập trung vào bảo vệ dữ liệu cá nhân, áp dụng cho cả cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức.

Luật yêu cầu:

• Đồng ý trước khi thu thập: Ai muốn lấy dữ liệu của bạn phải xin phép, trừ vài trường hợp đặc biệt (chẳng hạn như cơ quan nhà nước điều tra).
• Sử dụng đúng mục đích: Dữ liệu chỉ được dùng cho việc đã nói rõ, không “tự ý” làm chuyện khác.
• Bảo mật an toàn: Doanh nghiệp phải có biện pháp giữ thông tin của bạn không bị rò rỉ.

Ví dụ: Bạn tải app học tiếng Anh, họ hỏi “Cho phép dùng số điện thoại để gửi thông báo không?”. Bạn đồng ý, họ chỉ được gửi tin học tập, không được tự ý bán số của bạn cho bên quảng cáo kem đánh răng, hoặc cho bọn lừa đảo ở bên Campuchia chẳng hạn. Nếu làm sai, họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Ví dụ thực tế: Khi dữ liệu cá nhân bị “lạm dụng”

Để bạn thấy rõ luật quan trọng thế nào, mình kể một câu chuyện nhé. Giả sử bạn Hùng đăng ký thẻ thành viên ở một siêu thị. Hùng điền tên, số điện thoại, email để được giảm giá. Nhưng vài tuần sau, Hùng nhận hàng tá tin nhắn quảng cáo từ các công ty bảo hiểm, bất động sản – toàn chỗ anh chẳng hề biết! Hóa ra siêu thị đã bán thông tin của Hùng mà không xin phép. Đây là hành vi vi phạm luật, vì theo Nghị định 13/2023, siêu thị phải được Hùng đồng ý trước khi chia sẻ dữ liệu.

Một ví dụ khác: Chị Lan đi làm đẹp ở spa, để lại số điện thoại. Sau đó, thông tin của chị bị lộ, kẻ xấu dùng để lừa đảo, nhắn tin giả danh ngân hàng đòi nợ. Nếu spa không bảo mật dữ liệu tốt, họ phải chịu trách nhiệm.

Quyền của bạn trong việc bảo vệ dữ liệu

Luật không chỉ “bắt” doanh nghiệp mà còn trao quyền cho bạn. Theo Nghị định 13/2023/NĐ-CP, bạn có thể:

• Yêu cầu xóa dữ liệu: Nếu không muốn họ giữ thông tin nữa, bạn có quyền đòi xóa.
• Kiểm tra dữ liệu: Bạn được hỏi họ đang dùng thông tin của mình để làm gì.
• Khiếu nại nếu bị lạm dụng: Nếu dữ liệu bị dùng sai, bạn có thể báo cơ quan chức năng.

Ví dụ: Bạn thấy một ứng dụng cứ gửi tin nhắn rác dù bạn không đồng ý, bạn có thể yêu cầu họ xóa số điện thoại của mình. Nếu họ không làm, bạn báo lên phía công an – họ sẽ xử lý.

Tại sao cần quan tâm?

Với sinh viên luật, hiểu về bảo vệ dữ liệu cá nhân là bước đầu để nắm luật trong thời đại số. Còn với người bình thường, nó giúp bạn tự bảo vệ mình. Dữ liệu cá nhân bị lộ không chỉ phiền toái mà còn nguy hiểm – từ lừa đảo đến mất tiền. Chỉ cần cẩn thận khi chia sẻ thông tin và biết quyền của mình, bạn đã an toàn hơn nhiều.

Giữ dữ liệu như giữ ví tiền – Đừng chủ quan kẻo tiền mất tật mang

Bảo vệ dữ liệu cá nhân theo pháp luật Việt Nam không phải chuyện xa vời, mà là điều bạn gặp hàng ngày. Từ việc đăng ký app, đi khám bệnh, đến mua sắm, luật đều có cách giữ thông tin của bạn an toàn. Hãy nhớ: dữ liệu cá nhân giống như chiếc ví – đừng để ai “móc” mất, và nếu có chuyện gì, pháp luật đứng về phía bạn!

Tác giả: Hà Mạnh Tú

Luật sư cấp cao Công ty TNHH Công nghệ Huawei Việt Nam

Giới thiệu tổng quan

Bộ Công Thương đã áp dụng biện pháp chống lẩn tránh phòng vệ thương mại (PVTM), bao gồm chống bán phá giá (CBPG) và chống trợ cấp (CTC), đối với sản phẩm đường mía nhập khẩu từ Lào, Campuchia, Indonesia, Malaysia, và Myanmar. Đây là biện pháp nhằm ngăn chặn tình trạng lẩn tránh các biện pháp phòng vệ trước đó, đảm bảo cạnh tranh lành mạnh cho ngành sản xuất trong nước. Biện pháp này chính thức có hiệu lực từ ngày 9/8/2022 và dự kiến kéo dài đến ngày 15/6/2026, trừ trường hợp có thay đổi theo quy định pháp luật.

1. Thông tin vụ việc

1.1. Bên yêu cầu

• Công ty Cổ phần Mía đường Sơn Dương
• Công ty Cổ phần Mía đường Sơn La
• Công ty Cổ phần TNHH Công nghiệp KCP Việt Nam
• Công ty Cổ phần Mía đường Cần Thơ
• Công ty Cổ phần Mía đường 333
• Công ty Cổ phần Mía đường Sóc Trăng

1.2. Hàng hóa bị áp dụng biện pháp chống lẩn tránh PVTM

• Tên khoa học: Đường sacarose (sucrose)
• Tên gọi thông thường: Đường cát, đường mía, đường kính, đường thô, đường trắng, đường tinh luyện, đường RE, đường RS
• Phân loại mã HS: 1701.13.00, 1701.14.00, 1701.91.00, 1701.99.10, 1701.99.90, 1702.90.91
  (Danh sách mã HS có thể được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tế)

1.3. Xuất xứ hàng hóa bị áp dụng biện pháp PVTM

• Campuchia, Lào, Malaysia, Myanmar, Indonesia

2. Mức thuế và thời gian áp dụng biện pháp

Mức thuế CBPG và CTC

Bảng 1 (AC02.AD13-AS01): Mức thuế chống bán phá giá và chống trợ cấp (áp dụng từ 9/8/2022 đến 15/6/2026)

Loại trừ áp dụng biện pháp PVTM đối với:

Hàng hóa được sản xuất bởi các công ty sau không thuộc phạm vi áp dụng biện pháp:

• Kampong Speu Sugar Co., Ltd.
• Kasekam Youveakchun Svay Rieng Co., Ltd.
• PT. Kebun Tebu Mas
• Mitr Lao Sugar Company Limited
• Savannakhet Sugar Corporation
• TTC Attapeu Sugar Cane Sole Co., LTD
• Than Daung OO Company Limited
• Ngwe Yi Pale Sugar Company Limited

Thời hạn áp dụng

• Thời gian hiệu lực: Từ 9/8/2022 đến 15/6/2026
• Gia hạn và rà soát: Có thể thay đổi theo các quyết định bổ sung của Bộ trưởng Bộ Công Thương.

3. Tình trạng vụ việc hiện nay

• Hiện tại: Biện pháp chống lẩn tránh biện pháp PVTM đang được áp dụng đối với hàng hóa từ các quốc gia nêu trên.

4. Văn bản pháp luật liên quan đến vụ việc

• Quyết định 1407/QĐ-BCT năm 2024: Công bố kết quả rà soát nhà xuất khẩu mới.
• Quyết định 494/QĐ-BCT năm 2024: Gia hạn thời hạn rà soát nhà xuất khẩu mới.

Các sự kiện đáng chú ý

Xem thêm: Toàn cảnh áp dụng các biện pháp phòng vệ thương mại tại Việt Nam – 29 vụ việc từ 2009 đến 2024

Kính chào Quý khách hàng,

Caselaw Việt Nam trân trọng thông báo tính năng mới: Tính thuế Chống bán phá giá hàng hóa nhập khẩu vào Việt Nam tại https://caselaw.vn/tinh-thue-chong-ban-pha-gia.

Tính năng Tính thuế Chống bán phá giá sẽ là công cụ hữu ích giúp cho các nhà xuất khẩu nước ngoài, doanh nghiệp Việt Nam thực hiện các công việc vốn trước đây đòi hỏi nhiều thời gian để nghiên cứu quy định pháp luật và tham vấn luật sư:

(i) Kiểm tra nhanh mã HS hàng hóa nào bị áp thuế Chống bán phá giá khi nhập khẩu vào Việt Nam; 

(ii) Biết được mức thuế suất thuế Chống bán phá giá và Tính số tiền thuế Chống bán phá giá;

(iii) Theo dõi tình trạng thuế suất thuế Chống bán phá giá của từng mã HS;

Theo Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu số 107/2016/QH13 ngày 06/04/2016 của Quốc Hội, Thuế chống bán phá giá là thuế nhập khẩu bổ sung được áp dụng trong trường hợp hàng hóa bán phá giá nhập khẩu vào Việt Nam gây ra hoặc đe dọa gây ra thiệt hại đáng kể cho ngành sản xuất trong nước hoặc ngăn cản sự hình thành của ngành sản xuất trong. 

(i) Kiểm tra nhanh mã HS hàng hóa nào bị áp thuế Chống bán phá giá khi nhập khẩu vào Việt Nam

(ii) Xem mức thuế suất thuế Chống bán phá giá và tính số tiền thuế Chống bán phá giá:

1. Thỏa Thuận Đặt Cọc Mua Đất Nông Nghiệp

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/BqXxug9SI9/thoa-thuan-dat-coc-mua-dat-nong-nghiep
• Số lượng điều khoản: 4 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

2. Hợp Đồng Hợp Tác Kinh Doanh Góp Vốn Bằng Giá Trị Quyền Sử Dụng Đất

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/ROoRhUD1cN/hop-dong-hop-tac-kinh-doanh-gop-von-bang-gia-tri-quyen-su-dung-dat
• Số lượng điều khoản: 11 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

3. Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Và Tài Sản Gắn Liền Trên Đất (Xây Dựng Cửa Hàng Xăng Dầu)

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/AG0f9aFL00/hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-va-tai-san-gan-lien-tren-dat-xay-dung-cua-hang-xang-dau
• Số lượng điều khoản: 5 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

4. Hợp Đồng Cho Mượn Đất

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/lIzkSubzKW/hop-dong-cho-muon-dat
• Số lượng điều khoản: 12 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

5. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (MS 01)

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/3opJBbrs7V/hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-va-quyen-so-huu-nha-o-ms-01
• Số lượng điều khoản: 15 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

6. HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (MS 01)

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/921tNDPcw6/hop-dong-dat-coc-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-ms-01
• Số lượng điều khoản: 8 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

7. HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP Quyền sử dụng đất và căn hộ (MS 01)

• Xem tại: https://caselaw.vn/hop-dong-mau/8D3CfBTSyz/hop-dong-the-chap-quyen-su-dung-dat-va-can-ho-ms-01
• Số lượng điều khoản: 14 điều
• Ngôn ngữ: tiếng Việt

Đang cập nhật