Án lệ số ...../2017/AL về thanh toán bằng ngoại tệ trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày… tháng … năm 2017và được công bố theo Quyết định số …/QĐ-CA ngày … tháng … năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 03/2012/DS-GĐT ngày 14-02-2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại tỉnh Thừa Thiên Huế giữanguyên đơn là ông A, bà C với bị đơn là cụ B, cụ D; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Đ, ông E.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 1 phần “Xét thấy” của quyết định giám đốc thẩm nêu trên.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thỏa thuận giá trị, phương thức thanh toán bằng đồng Việt nam, hợp đồng đã được công chứng theo quy định của pháp luật nhưng khi thực hiện hợp đồng các bên đặt cọc và thanh toán bằng ngoại tệ (đô la Mỹ).

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không vô hiệu do đặt cọc, thanh toán bằng ngoại tệ.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Điều 22 Pháp lệnh số 28/2005/PL-UBTVQH11 ngày 13-12-2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về hoạt động ngoại hối.

- Khoản 2 Điều 170, Điều 689, 691, 692, 697 Bộ luật dân sự năm 2005 (Khoản 2 Điều 222, Điều 502, 501, 503, 500 Bộ luật dân sự năm 2015)

Từ khóa của án lệ:

“Ngoại hối”; “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “thanh toán bằng ngoại tệ trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện ngày 15-3-2007 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là vợ chồng ông A, bà C trình bày:

Ngày 23-8-2006, bà C cùng cụ B ký Giấy đặt cọc, theo đó bà C giao cho cụ B 20.000USD để đảm bảo cho việc vợ chồng cụ B chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại số 54 đường A, thành phố H. Ngày 26-10-2006, vợ chồng cụ B đã ký hợp đồng chuyển nhượng 227m2 đất tại số 54 Chu Văn An cho vợ chồng ông A (do ông Đ làm đại diện) với giá 1.135.000.000đồng tại Phòng công chứng số 1 tỉnh Thừa Thiên Huế. Thực tế,vợ chồng ông A đã giao tiếp 55.000USD cho vợ chồng cụ B, cụ thể là ông E (con của vợ chồng cụ B) nhận 6000USD (ngày 10-10-2006) và nhận 49.000USD (ngày 27-10-2006). Như vậy, tổng số tiền vợ chồng cụ B đã nhận là 75.000USD tương đương 1.203.780.000đồng. Theo hợp đồng nêu trên thì bên chuyển nhượng đất có trách nhiệm nộp toàn bộ tiền lệ phí công chứng, thuế chuyển quyền sử dụng đất, nộp thay bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiền lệ phí trước bạ và giao các giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất từ ngày 26-10-2006. Vì vậy, sau khi nhận đủ tiền chuyển nhượng đất, vợ chồng cụ B (do ông E đại diện) đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước theo thỏa thuận và đã nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng ông A tại Ủy ban nhân dân thành phố H. Tuy giá chuyển nhượng chỉ là 1.135.000.000đồng nhưng vợ chồng ông A đã giao cho vợ chồng cụ B 75.000USD tương đương 1203.780.000đồng để hỗ trợ thêm cho vợ chồng cụ B khi làm các thủ tục chuyển nhượng đất và thanh toán giá trị căn nhà của vợ chồng cụ B có trên đất. Vợ chồng cụ B đã tự ý điền thêm “giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 21.000.000đồng/m2” vào giấy đặt cọc ngày 23-8-2006, để cho rằng vợ chồng ông A mới thanh toán được 190.000USD, chưa thanh toán hết tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng vì vợ chồng ông A không giao thêm cho vợ chồng cụ B khoản tiền nào khác ngoài số tiền 75.000USD. Vợ chồng ông A yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng cụ B phải giao diện tích 227m2 đất tại số 54 đường A và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mang tên vợ chồng ông A) cho vợ chồng ông.

Bị đơn là vợ chồng cụ B, cụ D trình bày: Ngày 23-8-2006, bà C cùng cụ B đã ký Giấy đặt cọc, theo đó bà C giao cho cụ B 20.000USD để đảm bảo cho việc vợ chồng cụ B chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại số 54 đường A với giá 21.000.000đồng/m2. Ngày 26-10-2006, hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất nêu trên với giá 1.135.000.000đồng. Tuy nhiên, việc ghi giá như vậy là nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước và giá này thấp hơn nhiều so với giá do Nhà nước quy định, còn giá thực tế hai bên thỏa thuận là 227m2 x 21.000.000đồng/m2 = 4.747.000.000đồng. Thực tế, ông E (con của vợ chồng cụ B) đã nhận tiền do vợ chồng ông A giao như sau: 20.000USD (ngày 23-8-2006), 6000USD (ngày 10-10-2006), 49.000USD (ngày 27-10-2006), 85.000USD (05-12-2006), 20.000USD (02-01-2007), 10.000USD (ngày 15-01-2007). Mỗi lần nhận tiền đều có ghi một giấy biên nhận tiền và giao cho ông Đ (đại diện cho vợ chồng ông A) giữ nên vợ chồng cụ B không lưu giữ các biên nhận gốc. Như vậy, tổng cộng số tiền vợ chồng cụ B đã nhận là 190.000USD và vợ chồng ông A còn phải giao tiếp số tiền 1.716.520.000đồng theo thỏa thuận. Vợ chồng cụ B yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng ông A phải trả số tiền còn thiếu và đồng ý giao đất cùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thỏa thuận cho vợ chồng ông A.

Ông Đ thống nhất lời trình bày của nguyên đơn.

Ông E thống nhất lời trình bày của bị đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2007/DSST ngày 13-9-2007, Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế quyết định:

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập ngày 26-10-2006 tại trụ sở Phòng công chứng số 1 tỉnh Thừa Thiên Huế giữa bên chuyển nhượng là vợ chồng cụ B, cụ D và bên nhận chuyển nhượng là ông A do ông Đ đại diện theo ủy quyền của ông A và bà C là vô hiệu toàn bộ.

Buộc vợ chồng cụ B, cụ D phải hoàn trả lại cho ông A và bà C 75.000USD quy đổi thành 1.212.300.000đồng.

Buộc vợ chồng ông A, bà C phải thanh toán cho cụ B và cụ D một nửa số tiền thuế và tiền trước bạ sang tên là 73.491.500đồng. Được khấu trừ vào phần mà cụ B, cụ D phải hoàn trả cho ông A, bà C. Như vậy, cụ B,cụ D còn phải thanh toán hoàn trả cho vợ chồng ông A, bà C số tiền 1.212.300.000đồng – 73.491.500đồng = 1.138.808.500đồng.

Vợ chồng cụ B, cụ D có quyền sử dụng diện tích đất 227m2 tại 54 đường A, thành phố H và có nghĩa vụ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất và làm thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 19-9-2007, ông Đ có đơn kháng cáo.

Ngày 23-9-2007, ông G (đại diện của Nguyên đơn theo ủy quyền) có đơn kháng cáo.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 31/2007/DS-PT ngày 12-12-2007, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng quyết định:

Giữ nguyên quyết định của Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2007/DSST ngày 13-9-2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế đối với nguyên đơn ông A, bà C; bị đơn là cụ B, cụ D và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Đ, ông E về việc “đòi quyền sử dụng đất”.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Ngày 20-01-2008, bà C có đơn khiếu nại.

Tại Quyết định số 927/2010/KN-DS ngày 08-12-2010, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 31/2007/DS-PT ngày 12-12-2007 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2007/DSST ngày 13-9-2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận Kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì ngày 26-10-2006, vợ chồng cụ B đã ký hợp đồng chuyển nhượng 227m2 đất tại số 54 đường A cho vợ chồng ông A (do ông Đ làm đại diện) với giá 1.135.000.000đồng tại Phòng công chứng số 1 tỉnh Thừa Thiên Huế. Trong nội dung của hợp đồng nêu trên, các bên thỏa thuận giá cả, thanh toán bằng Đồng Việt Nam và hợp đồng đã được công chứng theo quy định của pháp luật nên không bị vô hiệu. Thực tế, các bên đặt cọc và thanh toán bằng ngoại tệ (tiền USD) nên đã vi phạm điều 22 Pháp lệnh ngoại hối có hiệu lực từ ngày 01-6-2006 và có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử lý vi phạm hành chính vẫn còn. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng khi thực hiện hợp đồng các bên thỏa thuận thanh toán bằng Đô la Mỹ, từ đó tuyên bố hợp đồng vô hiệu toàn bộ là không đúng.

Trong vụ án này, các đương sự còn tranh chấp về giá chuyển nhượng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không quyết định định giá tài sản chuyển nhượng, không xác minh thực tế các bên thỏa thuận giá là bao nhiêu mà đã giải quyết vụ án là không có căn cứ. Tại Tòa án, vợ chồng cụ B xuất trình 2 bản phô tô giấy biên nhận tiền ngày 02-01-2007 và ngày 15-01-2007 với tổng số tiền là 30.000USD, đồng thời khai và thừa nhận đã nhận của vợ chồng ông A 190.000USD. Trong quá trình chuẩn bị xét xử phúc thẩm, ông Đ đã cung cấp thêm các biên nhận tiền ngày 15-11-2006, ngày 11-12-2006, ngày 02-01-2007 và ngày 15-01-2007 để chứng minh ông E đại diện vợ chồng cụ B đã nhận tổng cộng 199.850.000 USD từ vợ chồng ông A. Đây là các tài liệu, chứng cứ mới chưa được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét, giải quyết. Tòa án cấp phúc thẩm không hủy bản án sơ thẩm, để giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án mà lại quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm là sai lầm nghiêm trọng. Với các lý do trên, cần phải hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm để giải quyết lại theo hướng xác minh, làm rõ giá trị quyền sử dụng 227m2 đất tại số 54 đường A tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất trên tại thời điểm chuyển nhượng tương đương với số tiền mà vợ chồng cụ B đã nhận (vợ chồng ông A đã thanh toán xong) thì buộc vợ chồng cụ B phải giao đất cho vợ chồng ông A; trường hợp giá trị quyền sử dụng đất cao hơn số tiền mà vợ chồng cụ B đã nhận thì buộc vợ chồng ông A phải thanh toán số tiền còn thiếu tương đương với giá trị thị trường quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm cho vợ chồng cụ B và buộc vợ chồng cụ B phải giao đất cho vợ chồng ông A.

Vì các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 65/2011/QH12 ngày 29-3-2011 của Quốc hội).

QUYẾT ĐỊNH:

1. Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 31/2007/DS-PT ngày 12-12-2007 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng và Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2007/DSST ngày 13-9-2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế về vụ án “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là các ông, bà A, C với bị đơn là các cụ B, D; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các ông Đ, E.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế để xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì ngày 26-10-2006, vợ chồng cụ B đã ký hợp đồng chuyển nhượng 227m2 đất tại số 54 đường A cho vợ chồng ông A (do ông Đ làm đại diện) với giá 1.135.000.000đồng tại Phòng công chứng số 1 tỉnh Thừa Thiên Huế. Trong nội dung của hợp đồng nêu trên, các bên thỏa thuận giá cả, thanh toán bằng Đồng Việt Nam và hợp đồng đã được công chứng theo quy định của pháp luật nên không bị vô hiệu. Thực tế, các bên đặt cọc và thanh toán bằng ngoại tệ (tiền USD) nên đã vi phạm điều 22 Pháp lệnh ngoại hối có hiệu lực từ ngày 01-6-2006 và có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử lý vi phạm hành chính vẫn còn. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng khi thực hiện hợp đồng các bên thỏa thuận thanh toán bằng Đô la Mỹ, từ đó tuyên bố hợp đồng vô hiệu toàn bộ là không đúng

(nguồn Cổng thông tin điện tử TANDTC (www.toaan.gov.vn) )