CHÀO MỪNG BẠN ĐẾN VỚI CASELAW VIỆT NAM

Bạn đang xem

Dự thảo án lệ 15 (đợt 3): Án lệ về giải quyết trường hợp lấn chiếm đất giáp ranh

Án lệ số ……/2017/TANDTC-AL về giải quyết trường hợp lấn chiếm đất giáp ranh.

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày …..tháng….. năm….. và được công bố theo Quyết định số ……/QĐ-CA ngày …..tháng….. năm ….. của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 363/2014/DS-GĐT ngày 16-9-2014 của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “tranh chấp quyền sử dụng đất giáp ranh” tại tỉnh Bạc Liêu giữa nguyên đơn là cụ A (đại diện theo uỷ quyền là bà C) với bị đơn là bà B (đại diện theo uỷ quyền là chị D); người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: bà C, chị D, anh E.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 4,5, 6 phần “Xét thấy” của quyết định giám đốc thẩm nêu trên.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị lấn chiếm phần diện tích giáp ranh. Người lấn chiếm đất đã xây dựng nhà kiên cố không thể tháo dỡ.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, người lấn chiếm đất nếu chưa xây dựng nhà kiên cố thì phải trả lại phần đất đã lấn chiếm; đối với phần đất lấn chiếm đã xây dựng nhà kiên cố không thể tháo dỡ thì phải trả lại bằng giá trị theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Khoản 26 Điều 4, Khoản 5 Điều 105 Luật đất đai năm 2003(tương đương khoản 24 Điều 4, khoản 5 Điều 166 Luật đất đai 2013)

Các Điều 265, Điều 266, Điều 267, Điều 268 Bộ luật dân sự năm 2005 (tương đương Điều 175, Điều 176 Bộ luật dân sự năm 2015).

Điểm b mục II Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 19-6-1997 của Bộ Tư pháp- Bộ Tài chính- Tòa án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn việc xét xử và thi hành án về tài sản

Từ khóa của án lệ:

“Tranh chấp đất đai”; “Ranh giới giữa các bất động sản”; “Tuyên trả theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm”.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn và cũng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà C trình bày: Năm 1998 cụ A được Uỷ ban nhân dân thị xã xét hoàn cảnh khó khăn về nhà ở nên cấp cho cụ 15.000.000đồng để cất nhà tình nghĩa nhưng cụ không có đất nên con cụ tên C có nhượng lại cho cụ một phần đất có chiều ngang 6,25m x dài 40m diện tích chung là 250m2 tại đường nội bộ khu 30 căn thuộc khóm G, phường H, thành phố I, tỉnh Bạc Liêu để cụ cất nhà ở. Vị trí thửa đất về hướng Đông giáp phần đất còn lại của bà C, phía tây giáp với đất của bà B. Sau đó cụ cất nhà tình nghĩa trên phần đất mà cụ nhượng lại của bà C ngang 01m, chiều dài hết đất; chừa một phần đất trống cặp đất bà B ngang 1,5m, dài 30,5m. Bà B cho con là D cất nhà và làm hàng rào phía trước lấn sang đất của cụ A diện tích ngang trước 1,25m, ngang sau 0,9m, chiều dài 40m. Vì vậy, cụ uỷ quyền cho con cụ là C yêu cầu bà B và chị D phải tháo dỡ nhà và hàng rào để trả lại cho cụ A quyền sử dụng diện tích đất đã lấn chiếm ngang trước 1,25m, ngang sau 0,9m, chiều dài 40m.

Bị đơn là bà B trình bày: Năm 1993 bà có chuyển nhượng phần đất và nhà hiện tại bà đang ở là của ông Trịnh Hoàng Nhất Lang, đất có chiều ngang là 12,5m, chiều dài 40m. Đất này đã được Nhà nước quản lý do Uỷ ban nhân dân thị xã I cấp cho ông Nhất Lang. Tuy nhiên, đến nay bà vẫn chưa chuyển tên quyền sử dụng đất này cho bà. Trong thời gian sử dụng đất giữa bà với bà C không tranh chấp về ranh đất. Lúc bà C cho cụ A đất cất nhà tình nghĩa, bà C có mời cán bộ địa chính đến cắm mốc làm ranh và hiện nay ranh đất này vẫn còn. Bà xác định khi cụ A cất nhà đã cất đất sát ranh đất của bà C, không có lấn ranh đất.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Chị D trình bày: Ranh đất phía mẹ chị và bà C liền kề với hàng dâm bụt, về phần đất bà C có một con đường từ trước lộ ra sau hậu đất. Khi bà C cất nhà, bà C san lấp con mương và cắm cột mốc làm ranh tại hàng dâm bụt, nên phần đất còn lại bên này cột mốc là thuộc quyền sử dụng của mẹ chị. Năm 1995 chị có cất một căn nhà cây lá địa phương trên đất thuộc quyền sử dụng của mẹ chị, chị có chừa ra 0,2m là đất thuộc quyền sử dụng của mẹ chị mới đến ranh đất của bà C. Đến năm 2005 chị cất lại nhà có xê dịch về phía đất của cụ A 0,2m nhưng vẫn nằm trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mẹ chị không có lấn ranh đất của bà C. Chị D không đồng ý tháo dỡ nhà và hàng rào để trả lại cho cụ A quyền sử dụng diện tích đất đã lấn chiếm ngang trước 1,25m, ngang sau 0,9m, chiều dài 40m.

Anh E trình bày: Năm 1994 anh có sang nhượng lại của vợ chồng ông Huỳnh Quốc Thắng và bà Nguyễn Ngọc Ẩn diện tích đất nền ngang 13m x dài 40m và phần đất ao ngang 08m, dài 40m tại khóm G, phường H, thành phố I, tỉnh Bạc Liêu, cặp ranh đất với mẹ anh là bà B. Trước đây anh có cho mẹ anh làm hàng rào B40 nhờ qua đất của anh theo chiều ngang 1,8m. Hiện nay mẹ anh đã trả lại diện tích đất đã mượn và ranh giới đất giữa anh và mẹ anh là bờ tường xây cao 0,4 là đúng thực tế hiện trạng sử dụng đất hiện nay, chứ không phải là hàng rào lưới B40 cũ. Anh và mẹ anh không có tranh chấp gì về mảnh đất nên không yêu cầu xem xét giải quyết.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 54/2009/DSST ngày 22-9-2009, Toà án nhân dân thị xã Bạc Liêu (nay là thành phố Bạc Liêu), tỉnh Bạc Liêu quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu của cụ A.

Buộc bà B phải có trách nhiệm bồi hoàn cho cụ A số tiền 2.025.000 đồng do đã chiếm dụng 5,4m2 đất giáp ranh với cụ A tại khóm G, phường H, thành phố I, tỉnh Bạc Liêu (ranh giới đất giữa cụ A với bà B là đầu hàng rào cọc sắt lưới B40 giáp đường đi chung ngăn cách trước nhà cụ A và nhà chị D kéo dài cặp mé ngoài tường nhà chị D ra thẳng ao đìa phía sau hậu đủ số đo 40m).

Bác yêu cầu của cụ A đòi bà B phải trả lại đất lấn chiếm với diện tích 43m2.

Ngoài ra, Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 24-9-2009 bà C kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm nêu trên.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 104/2011/DSPT ngày 23-9-2011, Toà án nhân dân tỉnh Bạc Liêu quyết định:

Chấp nhận một phần kháng cáo của cụ A (đại diện theo uỷ quyền bà C). Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 54/2009/DSST ngày 22-9-2009 của Toà án nhân dân thị xã Bạc Liêu (nay là thành phố Bạc Liêu), tỉnh Bạc Liêu.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của cụ A (đại diện theo uỷ quyền bà C) kiện đòi bà B quyền sử dụng đất giáp ranh.

Buộc bà B phải có nghĩa vụ hoàn trả giá trị quyền sử dụng 52m2 đất giáp ranh cho cụ A với số tiền 19.500.000đồng, bà C đại diện nhận.

Kiến nghị Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền điều chỉnh cắt diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà C chuyển sang quyền sử dụng đất bà B ngang 1,30m, dài 40m (diện tích ngang 1,3m, dài 40m hiện chị D (con bà B) đang sử dụng).

Chi phí đo đạc đất tranh chấp 04 lần là 1.150.000đồng, bà B phải chịu. Bà B đã dự nộp 300.000đồng, bà C đã dự nộp 850.000đồng; buộc bà B hoàn trả lại cho bà C 850.000đồng.

Ngoài ra, Toà án cấp phúc thẩm còn quyết định về nghĩa vụ nộp án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm, bà C đại diện theo uỷ quyền của cụ A có đơn đề nghị xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tại Quyết định kháng nghị số 250/2011/KN-DS ngày 23-7-2011, Chánh án Toà án nhân dân tối cao kháng nghị đối với bản án dân sự phúc thẩm số 104/2011/DSPT ngày 23-9-2011 của Toà án nhân dân tỉnh Bạc Liêu.

Tại phiên toà giám đốc thẩm ngày 16-9-2014, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân tối cao.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, Quyết định kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân tối cao, ý kiến của Kiểm sát viên và sau khi thảo luận,

Hội đồng giám đốc thẩm Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao nhận định:

Theo các tài liệucó trong hồ sơ vụ án thể hiện: Theo nguyên đơn cụ A và người đại diện theo ủy quyền thì năm 1998 cụ được Ủy ban nhân dân tỉnh Bạc Liêu xét điều kiện hoàn cảnh khó khăn về nhà ở nên đã cấp cho cụ A 15.000.000đồng để cất nhà tình nghĩa. Do cụ không có đất để làm nhà nên con gái cụ là bà C có nhượng lại cho cụ một phần đất có chiều ngang 6,25m; chiều dài 40m; diện tích là 250m2 tại đường nội bộ khu 30 căn thuộc khóm G, phường H, thành phố I, tỉnh Bạc Liêu để cất nhà ở. Cụ cất nhà có chiều ngang là 4m, cách ranh giới đất nhà bà B là 1,25m. Nhưng sau đó bà B đã cho con gái là chị D cất nhà và làm hàng rào lấn phần đất theo chiều ngang của cụ là 1,25m. Nay cụ yêu cầu bà B và chị D phải tháo dỡ nhà và hàng rào để trả lại đất cho cụ (ngang 1,25m; dài 40m).

Bị đơn bà B trình bày: Năm 1993 bà có chuyển nhượng phần đất có chiều ngang là 12,5m, chiều dài 40m của ông K. Trong quá trình sử dụng đất giữa bà và bà C (con cụ A) thì không có tranh chấp về ranh giới đất. Khi cụ A và bà C cất nhà thì đã cất sát đến ranh giới của bà C. Bà và con bà là chị D không lấn chiếm của bà C, nên bà không đồng ý theo yêu cầu của bà C.

Như vậy, lời khai của các bên là mâu thuẫn với nhau, nhưng theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và thu thập các chứng cứ thấy:

Phần đất cụ A làm nhà là của bà C (con cụ A) được Ủy ban nhân dân thị xã I cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1993 có chiều ngang 12,5m, nhưng hiện nay theo các tài liệu đo đạc thì chiều ngang đất của bà C còn thiếu 1,30m; chiều ngang đất của anh E thiếu 0,20m (nhưng phần đất của anh E giáp với con hẻm xi măng còn dư chiều ngang 1,65m).

Tòa án cấp phúc thẩm xác định anh E sử dụng đất đã chừa ra 1,65m giáp với lộ xi măng và lấn sang phần đất của bà B, còn bà B lấn sang phần đất của bà C dẫn đến bà C thiếu chiều ngang đất là 1,30m là đúng.

Việc lấn chiếm đất của người khác cần phải buộc trả lại mới đúng. Tuy nhiên trong vụ án này cần phải xác định rõ phần đất nào có thể trả lại cho cụ A và bà C thì buộc bà B phải trả lại. Còn phần đất nào đã xây dựng nhà kiên cố không thể tháo dỡ trả lại được thì mới buộc trả lại bằng giá trị. Trong trường hợp buộc trả bằng giá trị thì phải xác định theo giá thị trường tại thời điểm xét xử.

Việc Tòa án cấp phúc thẩm không tính giá trị theo giá thị trường, mà lại xác định theo khung giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh năm 2008 để làm căn cứ xác định giá trị quyền sử dụng đất là sai và gây thiệt hại đến quyền lợi của cụ A và bà C.

Bởi các lẽ trên;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297 và khoản 1, 2 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH:

- Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 250/2014/KN-DS ngày 23/7/2014 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

- Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 104/2011/DSPT ngày 23-9-2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 54/2009/DSST ngày 22-9-2009 của Tòa án nhân dân thị xã Bạc Liêu (nay là thành phố Bạc Liêu), tỉnh Bạc Liêu về vụ án “tranh chấp quyền sử dụng đất giáp ranh” giữa nguyên đơn là cụ A với bị đơn là bà B; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 03 người.

- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Bạc Liêu (nay là thành phố Bạc Liêu), tỉnh Bạc Liêu xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“Phần đất cụ A làm nhà là của bà C (con cụ A) được Ủy ban nhân dân thị xã I cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1993 có chiều ngang 12,5m, nhưng hiện nay theo các tài liệu đo đạc thì chiều ngang đất của bà C còn thiếu 1,30m; chiều ngang đất của anh E thiếu 0,20m (nhưng phần đất của anh E giáp với con hẻm xi măng còn dư chiều ngang 1,65m).

Tòa án cấp phúc thẩm xác định anh E sử dụng đất đã chừa ra 1,65m giáp với lộ xi măng và lấn sang phần đất của bà B, còn bà B lấn sang phần đất của bà C dẫn đến bà C thiếu chiều ngang đất là 1,30m là đúng.

Việc lấn chiếm đất của người khác cần phải buộc trả lại mới đúng. Tuy nhiên trong vụ án này cần phải xác định rõ phần đất nào có thể trả lại cho cụ A và bà C thì buộc bà B phải trả lại. Còn phần đất nào đã xây dựng nhà kiên cố không thể tháo dỡ trả lại được thì mới buộc trả lại bằng giá trị. Trong trường hợp buộc trả bằng giá trị thì phải xác định theo giá thị trường tại thời điểm xét xử”.

(nguồn Cổng thông tin điện tử TANDTC (www.toaan.gov.vn))