CHÀO MỪNG BẠN ĐẾN VỚI CASELAW VIỆT NAM

Bạn đang xem

Dự thảo án lệ 17 (đợt 3): Án lệ về tranh chấp quyền sử dụng đất

Án lệ số …./2017 về tranh chấp quyền sử dụng đất

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày... tháng... năm... và được công bố theo Quyết định số.../QĐ-CA ngày... tháng... năm... của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 405/2012/DS-GĐT ngày 27-8-2012 của Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “tranh chấp quyền sử dụng đất” tại thành phố Hà Nội giữa NĐ; BĐ1, BĐ2; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là NLQ1, NLQ2, NLQ3; NLQ4; NLQ5.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 5 phần xét thấy của Quyết định giám đốc thẩm nêu trên.

Khái quát nội dung án lệ:

Tình huống án lệ:

Đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn nhưng bị đơn đã xây dựng nhà và các tài sản trên đất trong thời gian quản lý, sử dụng đất đó.

Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định giá trị của nhà và các tài sản gắn liền với đất để yêu cầu nguyên đơn thanh toán giá trị tài sản cho bị đơn mà không buộc bị đơn tháo dỡ nhà và các tài sản khác trên đất để trả lại đất cho nguyên đơn.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Khoản 5 Điều 105 Luật đất đai năm 2003 (Điều 166 Luật đất đai năm 2013).

Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Điểm b mục II thông tư 01/TTLT ngày 19-6-1997 của Bộ tư pháp- Bộ tài chính- Tòa án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn việc xét xử và thi hành án về tài sản.

Từ khóa án lệ:

“Tranh chấp quyền sử dụng đất”; “tháo dỡ nhà và các tài sản khác”; “thanh toán giá trị”.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án NĐ trình bày:

Năm 1966 vợ chồng NĐ có sang nhượng phần đất 21 công tầm lớn ở A; năm 1969 vợ chồng NĐ đi ra vùng giải phóng giao đất lại cho mẹ chồng là bà B canh tác. Năm 1970 cha chồng chết, năm 1973 NĐ về lấy lại đất canh tác, nhưng do cụ B không ở chung nên NĐ chỉ lấy 15 công, còn lại 6 công để lại cho cụ B mượn canh tác.

Năm 1981 NĐ đòi lại đất nhưng cụ B không trả. Năm 1983 cụ B giao đất cho BĐ1 (cháu ngoại cụ B) canh tác, mỗi năm BĐ1 trả cho cụ B 20 giạ lúa nhưng BĐ1 trả được một thời gian rồi không trả. Năm 1997 cụ B làm giấy giao đất lại cho con gái là NLQ1 (mẹ ruột BĐ1) canh tác để NLQ1 nuôi cụ B, nhưng BĐ1 không đồng ý trả mà còn đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ không biết. Năm 2000 cụ B qua đời. NĐ và gia tộc đã đòi lại đất ngay sau đó, nhưng Ủy ban nhân dân xã và huyện giải quyết mãi không được, sau lại chuyển sang Tòa nên vụ việc kéo dài. Nay NĐ yêu cầu BĐ1 và BĐ2 trả lại 06 công đất để bà sử dụng.

NĐ xác định cụ B không biết chữ, nên không thể viết di ngôn cho đất BĐ1 vào năm 1993. Tờ di ngôn này có ghi là có mặt NLQ4, NLQ1 (là con gái cụ B) nhưng hai người này xác định không ký vào di ngôn của cụ B do BĐ1 xuất trình. Vì vậy, NĐ xác định BĐ1 làm giả di ngôn để chiếm đất của NĐ.

BĐ1 trình bày: Sau khi ông ngoại mất năm 1980, bà ngoại (cụ B) ở với vợ chồng BĐ1. Phần đất tranh chấp 06 công là của ngoại BĐ1 là cụ B sang của ông C và D, chứ không phải sang của ông E. Năm 1981 ngoại BĐ1 cho thuê đất 20giạ/năm, nhưng thấy BĐ1 nghèo khổ nên cụ B không lấy lúa. Ngày 19-02-1993 âm lịch, cụ B có lập di chúc để lại phần đất cho NĐ1. Do cụ B không biết chữ nên nhờ người khác viết, lúc viết BĐ1 không biết nhưng khi NLQ4 lại ký tên BĐ1 có chứng kiến. Sau đó cụ B giao di chúc và giao đất lại cho BĐ1 canh tác, quản lý đến nay. Năm 1994 cụ B đứng tên quyền sử dụng đất, đến năm 1997 chuyển quyền sử dụng đất lại cho BĐ1. Nay BĐ1 đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vay tiền Ngân hàng; hiện tại trên phần đất có nhà vợ chồng BĐ1 và nhà vợ chồng NLQ2 (con trai NĐ), đất BĐ1 đã đầu tư chuyển sang nuôi tôm hết 15.000.000d. BĐ1 không đồng ý trả đất cho NĐ. BĐ2 cũng thống nhất theo lời khai của BĐ1.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày:

NLQ1 trình bày: Phần đất tranh chấp có nguồn gốc của vợ chồng NĐ (em dâu NLQ1) mua, sau đó giao cho cụ B canh tác. Mẹ NLQ1 có cho BĐ1 (con trai NLQ1) thuê đất mỗi năm 20 giạ lúa, BĐ1 có trả lúa thời gian ngắn rồi sau không trả và cũng không nuôi cụ B nên NLQ1 phải nuôi cụ B. Năm 1977 cụ B làm giấy giao đất lại cho NLQ1 canh tác nhưng BĐ1 không giao đất cho NLQ1. Nay NLQ1 xác định không ký tên vào di ngôn của Cụ B cho đất BĐ1 vào năm 1993. Nay cụ B đã chết, NLQ1 yêu cầu BĐ1 giao trả đất cho NĐ sử dụng.

NLQ4 trình bày: NLQ4 xác định cụ B không có đất và cũng không có tài sản. Phần đất tranh chấp theo NLQ4 biết là của vợ chồng NĐ mua. Do cụ B không ở chung với vợ chồng NĐ nên NLQ4 có động viên NĐ cho cụ B mượn đất, khi nào cụ B chết sẽ trả lại. NLQ4 không biết việc cụ B lập di chúc và cũng không ký tên vào di chúc.

NLQ2 trình bày: Cha mẹ NLQ2 là ông F, NĐ cho bà nội là cụ B mượn 06 công tầm lớn diện tích là 7.776m2 ( ngang 36m, dài 216m). Phần còn lại của NLQ2 1.944m2, khi đo đạc thực tế BĐ1 chiếm thêm 529m2. NLQ2 yêu cầu BĐ1 trả lại 06 công tầm lớn và đất BĐ1 chiếm thêm của NLQ2 là 592m2.

NLQ3 (vợ NLQ2) trình bày: NLQ3 thống nhất lời trình bày của NLQ2, không có ý kiến bổ sung.

Đại diện theo ủy quyền của NLQ5trình bày: Ngày 26-11-2009 BĐ1 và BĐ2 có thế chấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên BĐ1 với tổng diện tích 7.780m2 số vào sổ 00146 do UBND huyện CN cấp tại tờ bản đồ số 10, thửa số 349 để vay vốn Ngân hàng 40.000.000đ, lãi tạm tính đến ngày 12-9-2009 là 175.000đ. Nay việc tranh chấp giữa BĐ và NĐ NLQ5 không ý kiến, NLQ5 chỉ yêu cầu BĐ1 và BĐ2 phải trả đủ khoản vay gốc và lãi đến ngày trả nợ cho NLQ5 trước khi buộc BĐ1 và BĐ2 trả đất cho NĐ hoặc trước khi hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì hiện nay nợ còn đang trong hạn theo hợp đồng đã ký kết với NLQ5.

Tại bản án dân sự sơ thẩm lần thứ nhất số 33/2006/DSST ngày 09-3-2006 của Tòa án nhân dân huyện CN quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu đòi lại đất của NĐ. Giao cho BĐ1, BĐ2 được quản lý diện tích đất đo thực tế là 8.372m2 tại tờ bản đồ số 10, thửa số 349, đất tọa lạc tại A, xã TH, huyện CN, tỉnh Cà Mau, có vị trí:

- Đông giáp đất NLQ1 dài 207,5m.

- Tây giáp kênh công cộng dài 207,5m.

- Nam giáp đất NLQ2 dài 39m.

- Bắc giáp kênh Cái Bào Vũng dài 41,7m.

Buộc NLQ2 và NLQ3 tháo dỡ căn nhà giao trả đất cho BĐ1 và BĐ2.

Buộc BĐ1 có trách nhiệm thanh toán nợ cho NLQ5 theo hợp đồng tín dụng ngày 26-11-2003.

Ngoài ra Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên nghĩa vụ chịu án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 14/3/2006, NĐ và NLQ2 kháng cáo không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 231/2006/DSPT ngày 19/6/2006 Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau quyết định:

Giữ nguyên hiện trạng đất cho BĐ1 và BĐ2. Giao cho BĐ1 và BĐ2 tiếp tục quản lý sử dụng theo đo đạc thực tế 8.372m2 tại tờ bản đồ số 10, thửa số 349, đất tọa lạc tại A, xã TH, huyện CN, tỉnh Cà Mau.

Bảo lưu hợp đồng tín dụng ngày 26-11-2003 của BĐ đối với NLQ5.

Sau khi xét xử phúc thẩm, NĐ, NLQ2 khiếu nại. Tại quyết định giám đốc thẩm số 298/2009/DS-GĐT ngày 20-7-2009 Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự - Tòa án nhân dân tối cao hủy bản án dân sự phúc thẩm và hủy bản án dân sự sơ thẩm giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân huyện CN xét xử sơ thẩm lại.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 14/2011/DSST ngày 11-3-2011 của Tòa án nhân dân huyện CN quyết định:

Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện đòi lại đất của NĐ đối với BĐ1 và BĐ2. Giao cho BĐ1 và BĐ2 tiếp tục quản lý phần đất có diện tích đo đạc thực tế 8.372m2 tại tờ bản đồ số 10, thửa số 349, đất tọa lại tại A, xã TH, huyện CN, tỉnh Cà Mau.

Buộc NLQ1 và NLQ2 tháo dỡ căn nhà giao trả đất cho BĐ1 và BĐ2.

Ngoài ra Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên nghĩa vụ chịu án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 24-3-2010, NĐ và BĐ1kháng cáo không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 171/2011/DSPT ngày 24-8-2011 Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau quyết định: Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 14/2011/DSST ngày 11-3-2011 của Tòa án nhân dân huyện CN

Buộc BĐ1 và BĐ2 phải tự di dời nhà và tài sản khác gắn liền trên đất giao trả lại cho NĐ phần đất với diện tích đo thực tế là 8.372m2 tọa lạc tại A, xã TH, huyện CN, tỉnh Cà Mau thuộc thửa số 349, tờ bản đồ số 10, có vị trí tứ cận.

Phía đông giáp đất NLQ1 có cạnh dài 207,5m.

Phía tây giáp kênh công cộng có cạnh dài 207,5m.

Phía nam giáp đất NLQ2 có cạnh dài 39m.

Phía bắc giáp kênh Bào Vũng có chiều dài 41,7m.

Buộc NĐ phải hoàn lại công sức đầu tư, tôn tạo đất cho BĐ1 số tiền 15.000.000đ.

Buộc BĐ1và BĐ2 phải thanh toán nợ vay cho NLQ5 số tiền vốn 40.000.000đ và lãi theo hợp đồng tín dụng đã ký.

Sau khi xét xử phúc thẩm, BĐ1và BĐ2 có đơn khiếu nại, không đồng ý với bản án phúc thẩm.

Tại Quyết định số 57/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 17-7-2012, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị đối với bản án dân sự phúc thẩm số 171/2011/DSPT ngày 24-8-2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau; Đề nghị Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 14/2011/DSST ngày 11-3-2011 của Tòa án nhân dân huyện CN, tỉnh Cà Mau; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện CN, để xét xử sơ thẩm lại qui định của pháp luật, với nhận định: Phía nguyên đơn khởi kiện đòi lại đất cho rằng, cho cụ B mượn, song không xuất trình được tài liệu, chứng cứ để chứng minh. Trong khi đó cụ B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1995, chuyển quyền sử dụng sang BĐ1 năm 1997 và BĐ1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, không có việc NĐ cho cụ B mượn đất. Mặt khác, vợ chồng BĐ1 và BĐ2 đã quản lý, sử dụng từ năm 1982 đến nay, nên cần giữ nguyên hiện trạng. Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của khởi kiện của nguyên đơn là đúng. Tuy nhiên, buộc NLQ1 và NLQ2 (vợ NLQ 1) con NĐ phải dỡ nhà trả lại đất là không đúng, vì bị đơn không có yêu cầu phản tố. Còn Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu của NĐ, buộc BĐ1 và BĐ2 phải di dời nhà và tài sản để giao trả đất cho NĐ là không có căn cứ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bị đơn.

Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao vẫn giữ nguyên quan điểm như nội dung kháng nghị.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án và sau khi thảo luận, Hội đồng xét xử Tòa dân sự;

Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao nhận định:

Vụ án này đã được Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm thể hiện tại quyết định số 298/2009/DS-GĐT ngày 20-7-2009 hủy bản án dân sự phúc thẩm và hủy bản án dân sự sơ thẩm giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân huyện CN xét xử sơ thẩm lại với nhận định:

“Có căn cứ xác định nguồn gốc diện tích đất tranh chấp đo thực tế 8.372m2 tại ấp A, xã TH, huyện CN, tỉnh Cà Mau là của vợ chồng NĐ tạo lập từ năm 1966. Do cụ B là mẹ chồng NĐ không ở cùng NĐ nên sau đó NĐ giao cho cụ B sử dụng, từ năm 1966 đến năm 1983 cụ B giao cho BĐ1 canh tác để nuôi cụ B nhưng BĐ1 chỉ nuôi cụ B thời gian ngắn và cũng không trả đất cho cụ B nên NĐ đã tranh chấp với BĐ1 từ năm 1995.

BĐ1 cho rằng đất tranh chấp do BĐ1 được cụ B di ngôn cho BĐ1 được sử dụng đất của cụ, BĐ1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1997 và BĐ1 xuất trình “Tờ duy ngôn” của cụ B viết ngày 19-2-1993 cho BĐ1 4 công đất để chứng minh. Tuy nhiên, trong di ngôn này có ghi tên NLQ4 và NLQ1 là con gái cụ B chứng kiến, nhưng NLQ1 và NLQ4 không thừa nhận có ký vào di ngôn nêu trên. Cụ B đã nhiều tuổi, không biết chữ, phải điểm chỉ, nhân chứng là con gái Cụ B thì không thừa nhận ký vào di ngôn, nên chưa đủ căn cứ xác định BĐ1 đã được cụ B cho đất. Lẽ ra, phải làm rõ xem có đúng chữ ký của bà NLQ1 và NLQ4 vào di ngôn của cụ B hay không? Ngoài ra còn những người bàn cận là F, G, H ký xác nhận và làm chứng vào di ngôn của cụ B. Vì vậy, cần xác minh những nhân chứng này để xác định việc cụ B lập di ngôn có đúng ý chí cụ không. Trong hồ sơ có xác nhận của ông I hiện là Bí thư chi bộ ấp A, năm 1995 ông là trưởng Ban nhân dân ấp A, theo đó ông I khẳng định năm 1995 NĐ đã tranh chấp đất với BĐ1, nhưng năm 1997 BĐ1 vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy cần xác minh việc cấp giấy chứng nhận cho BĐ1 đối với diện tích đất tranh chấp có đúng thủ tục không. Trên cơ sở đó mới có căn cứ xác định BĐ1 được cụ B cho đất hay không để công nhận hay không công nhận cho BĐ1 quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất này”.

Xét thấy, trong quá trình giải quyết lại, Tòa án cấp sơ thẩm đã thực hiện những yêu cầu mà Tòa án cấp giám đốc thẩm đã nêu trên như trưng cầu giám định và cơ quan chuyên môn đã kết luận không đủ cơ sở truy nguyên người ký vào di ngôn, trong khi đó NLQ4, NLQ1 mẹ BĐ1 vẫn khẳng định diện tích đất tranh chấp không phải của BĐ1 mà của NĐ. Việc xác định BĐ1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích đất nêu trên năm 1997 cũng không đúng thủ tục theo qui định tại khoản 3 Điều 30 Luật đất đai năm 1993, vì đất đang có tranh chấp. Với nội dung đó và không có tình tiết khác nhưng Tòa án cấp sơ thẩm vẫn giao cho BĐ1 và BĐ2 tiếp tục quản lý diện tích đo đạc thực tế 8.372m2 đất tại tờ bản đồ số 10, thửa số 349, đất tọa lại tại ấp A, xã TH, huyện CN là chưa có căn cứ vững chắc. Đồng thời vợ chồng NLQ2 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cho rằng BĐ1 lấn chiếm của của NLQ2 529m2 đất (trong tổng diện tích đất đang tranh chấp) và trên đó có nhà vợ chồng NLQ2 đang ở nhưng Tòa án cấp sơ thẩm buộc vợ chồng NLQ2, NLQ3 phải tháo dỡ nhà để trả đất cho BĐ1 cũng là không đúng.

Tòa án cấp phúc thẩm xác định diện tích đất nêu trên của NĐ là có căn cứ. Tuy nhiên, Tòa án cấp phúc thẩm buộc vợ chồng BĐ1 phải tháo dỡ nhà và các tài sản khác gắn liền trên đất để lại đất cho NĐ cũng là không đúng. Lẽ ra, Tòa án cần xác định rõ giá trị sử dụng còn lại của các tài sản này giao cho NĐ sở hữu, buộc NĐ thanh toán lại giá trị cho BĐ1 mới giải quyết triệt để vụ án, đảm bảo quyền lợi của các đương sự.

Bởi các lẽ trên; Căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297 và Điều 299 của Bộ luật tố tụng dân sự:

QUYÊT ĐỊNH:

Hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 171/2011/DS-PT ngày 24-8- 2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau và hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 14/2011/DS-ST ngày 11-3-2011 của Tòa án nhân dân huyện A2 về vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất” giữa NĐ với bị đơn là BĐ1, BĐ2.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện CN, tỉnh Cà Mau xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

Tòa án cấp phúc thẩm xác định diện tích đất nêu trên của NĐ là có căn cứ. Tuy nhiên, Tòa án cấp phúc thẩm buộc vợ chồng BĐ1 phải tháo dỡ nhà và các tài sản khác găn liền trên đất để lại đất cho NĐ cũng là không đúng. Lẽ ra, Tòa án cần xác định rõ giá trị sử dụng còn lại của các tài sản này giao cho NĐ sở hữu, buộc NĐ thanh toán lại giá trị cho BĐ mới giải quyết triệt để vụ án, đảm bảo quyền lợi của các đương sự.

(nguồn Cổng thông tin điện tử TANDTC (www.toaan.gov.vn))